나이스옥션 법원경매 부산동부 2021타경104585 [1] 부산광역시 수영구 망미동 880-84 망미한신아파트 103동 2층205호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부산감정 · 평가일 2021.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 망미동 "망미중학교" 북동측 인근에 위치하는 망미한신아파트 103동 2층 205호로서 주위는 대단지 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량통행 용이하며 노선버스정류소 및 도시철도 1호선 장전역에서 근거리로 제반 교통상황 편리함.

건물의 구조

철근콩크리트조 슬래브지붕 13층건 제103동 내 제2층 제205호로
외벽 : 몰탈위페인트 마감임.
창호 등 : 샷시 창호이며 내부는 이해관계인의 부재로 조사하지 못했음.

이용상태

주변 탐문결과 아파트로 이용중인 것으로 조사되었으나 이해관계인의 부재로 내부 이용상태를 확인하지 못하였음.

설비내역

난방설비, 급배수위생설비, 승강기, 소화전, 화재경보기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동하향 경사지대 내 사다리형의 토지로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 가로망이 정비되어 있으며 주차장시설이 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 자연녹지지역 , 제2종일반주거지역 , 소로2류(접합) , 소로3류(접합), 상대보호구역(2019-04-01)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2019-04-01)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타참고사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2021타경104585 (1)

* 소재지: 부산광역시 수영구 망미동 880-84 망미한신아파트 103동 2층205호

* 용도: 아파트

* 감정가: 607,000,000원

* 토지면적: 119.24㎡ (약 36.07평)

* 건물면적: 197.06㎡ (약 59.62평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: (OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 중복사건

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 부산광역시 수영구 망미동 "망미중학교" 북동측 인근에 위치한 망미한신아파트 103동 2층 205호입니다. 주위는 대단지 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통상황: 차량 통행이 용이하며, 노선버스정류장이 인근에 위치하고 있습니다. 또한, 부산 지하철 3호선 망미역 및 수영역이 비교적 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 건물 중 103동 2층 205호입니다. 외벽은 몰탈위 페인트 마감이며, 창호는 샷시입니다.

* 이용상태: 주변 탐문 결과 아파트로 이용 중인 것으로 조사되었으나, 이해관계인 부재로 내부 이용상태를 직접 확인하지는 못했습니다.

* 설비내역: 난방설비, 급배수 위생설비, 승강기, 소화전, 화재경보기 등이 설치되어 있습니다.

* 토지 이용상태: 남동하향 경사지대 내에 위치한 사다리형 토지로, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

* 도로상태: 단지 내 가로망이 잘 정비되어 있으며, 주차장 시설이 갖추어져 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류, 소로3류 도로에 접해 있습니다. 또한, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역 및 절대보호구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2011년 1월 26일 접수된 망미동새마을금고 근저당권 (을6)이며, 채권액은 247,000,000원입니다.

* 소멸 예정 권리: 말소기준권리보다 후순위로 등기된 대부분의 권리(근저당, 압류, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수 대상 권리: 특별히 인수될 권리는 없어 보입니다. 다만, "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 '지상권'이 언급되어 있어, 이에 대한 확인이 필요합니다. (구체적인 지상권 내용은 제공되지 않았습니다.)

* 임차인 현황: 조사된 임차인 현황에 따르면 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 파악되었습니다.

* 임차인 관련 주의: 임대 관계가 미상이고 인수 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없으므로 잔금 납부 전 반드시 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시설: 본 건이 위치한 망미동 일대는 대규모 아파트 단지와 단독주택, 그리고 다양한 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

* 지역 특성: 부산 수영구는 주거 환경이 우수하며, 특히 망미동 지역은 학군과 생활 편의 시설 접근성이 좋은 편입니다.

* 혐오시설 유무: 본 건 소재지 주변에 대한 외부 검색 결과, 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 수 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 인근에 망미중학교가 위치하고 있으며, 교육환경 보호구역으로 지정된 학교들이 있어 교육 환경이 비교적 양호합니다.

* 편의시설: 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 또한, 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등의 복리시설이 갖추어져 있습니다.

* 주차: 단지 내 총 192대(지상 3대, 지하 9대)의 주차 공간이 마련되어 있습니다.

* 아파트 정보: 망미한신아파트는 1989년 9월 9일 사용승인을 받은 아파트로, 총 3개동 224세대로 구성되어 있습니다. 최고 13층 규모입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복 사건: 본 건은 '중복사건'으로 분류되어 있습니다. 이는 동일한 부동산에 대해 여러 건의 경매가 진행 중이거나, 관련하여 추가적인 법적 절차가 있을 수 있음을 의미하며, 입찰 전 반드시 관련 내용을 명확히 파악해야 하는 중대한 리스크 요인입니다.

* 내부 상태 미확인: 이해관계인 부재로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못하여, 도배, 장판, 설비 등의 노후 정도나 수리 필요 여부를 사전에 알기 어렵습니다.

* 미상 임대 관계: 임대 관계가 미상으로 처리되어 있어, 예상치 못한 점유자나 임대차 관계가 발견될 경우 명도에 어려움이 따를 수 있습니다.

* 미소멸 권리 가능성: '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 지상권이 언급되어 있어, 해당 권리의 존재 여부와 그 내용에 따라 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

부산 수영구 망미동에 위치한 본 망미한신아파트 경매 물건은 대단지 아파트로서 기본적인 입지 및 생활 환경이 양호한 편입니다. 그러나 '중복사건'이라는 특이사항, 내부 상태 미확인, 미상 임대 관계, 그리고 잠재적인 미소멸 권리 가능성 등 여러 리스크 요인을 내포하고 있어 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 이러한 리스크를 감안하여 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 부산 수영구라는 우수한 주거 지역에 위치하여 장기적인 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 실거주: 대규모 아파트 단지로서 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이하며, 가족 단위 실거주 목적에 적합합니다.

* 대형 평수: 197.06㎡ (약 59.62평)의 넓은 면적으로, 넓은 주거 공간을 선호하는 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 607,000,000원입니다. 본 건의 건물면적은 197.06㎡(약 59.62평)입니다. 최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적대의 아파트들이 2026년 들어 128.3125㎡(약 38.8평) 기준으로 29,000만원에서 40,000만원 사이에 거래된 것으로 나타났습니다. 이는 평당 약 750만원에서 1030만원 선입니다. 본 건의 감정가 607,000,000원은 해당 면적 대비 평당 약 1018만원 수준으로, 최근 최고가 거래 시세와 유사한 수준입니다.

하지만 '중복사건'이라는 특이사항, 내부 상태 미확인, 미상 임대 관계 등의 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 감정가 전액 또는 그 이상으로 입찰하는 것은 위험할 수 있습니다.

따라서, 본 건의 잠재적 가치와 시장 상황, 그리고 내재된 리스크를 고려하여, 보수적인 관점에서 예상 입찰가를 560,000,000원으로 산정합니다. (이 금액은 감정가 대비 약 92.26% 수준입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.