나이스옥션 법원경매 김천 2023타경14475 [1] 경상북도 구미시 인동35길 33, 103동 5층 504호 (인의동,구미인의푸르지오아파트) 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ㈜통일감정 · 평가일 2023.09.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 인의동 소재 "천생초등학교" 북서측 인근에 위치하는 "구미인의푸르지오아파트 제103동 제5층 제504호" 단위세대로서, 주위 일대는 아파트단지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통인 편입니다.

건물의 구조

(가)철근콘크리트구조 스라브지붕 15층 건물 중 제103동 제5층 제504호 단위세대로서,
(사용승인일 : 1999.03.23)
-외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
-내 벽 : 벽지, 타일 등 마감,
-바 닥 : 내장바닥재, 타일 등 마감,
-창 호 : 새시이중창호입니다.

이용상태

기호(가) : 아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

남서측 하향 완경사지대에 계단식으로 조성된 사다리형의 토지로, 아파트 및 부대시설 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 약 10미터, 남동측으로 왕복 2차선 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10M-12M)(1999.12.16)(접합), 소로1류(폭 10M-12M)(접합),
중로2류(폭 15M-20M)(접합), 가축사육제한구역(절대제한구역(전 축종 제한))<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계 : 미상입니다.
(2)기 타 : 본건은 거주자의 폐문부재로 인하여 구분건물 내부현황 등은 인근세대의 표준적인 이용상황 등을 기준으로 평가하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세

사건번호: 김천지원 2023타경14475 (1)

소재지: 경상북도 구미시 인동35길 33, 103동 5층 504호 (인의동, 구미인의푸르지오아파트)

용도: 아파트

감정가: 205,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지 지분: 64.28㎡ (약 19.45평)

건물 면적 (공급 면적): 111.39㎡ (약 33.70평)

전용 면적: 84.95㎡ (약 25.70평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항

관련사건, 중복사건

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상북도 구미시 인의동 소재 "천생초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 아파트단지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통 수준입니다. 남서측으로 폭 약 10미터, 남동측으로 왕복 2차선 포장도로와 각각 접하고 있어 도로 접근성은 양호한 편입니다.

2.3. 토지이용계획

제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10M-12M), 중로2류(폭 15M-20M)에 해당하며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 권리 소멸 여부

본건 매각으로 인해 모든 등기된 권리는 소멸될 예정입니다. 말소기준권리는 2021년 5월 21일 접수된 한화생명보험주식회사의 근저당권입니다.

3.2. 주요 권리 내역

* 말소기준권리: 한화생명보험주식회사 근저당 (2021.05.21, 181,200,000원)

* 기타 근저당: 주식회사 리드코프 근저당 (말소)

* 압류: 구미세무서장, 국민건강보험공단, 남대구세무서장 압류 (모두 말소)

* 임의경매 개시결정: 주식회사 리드코프 (2023타경14475), 한화생명보험 (2023타경16273)

3.3. 총 채권액

등기부채권 총액은 220,200,000원입니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상

4. 상권분석

4.1. 아파트 단지 정보

단지명: 구미인의푸르지오

준공년도: 1999년 3월 23일

규모: 7개동, 총 513세대

주차: 총 574대 (단지 전체 합계 기준)

4.2. 최근 시세 동향 (2026년 5월-7월 기준)

최근 거래된 유사 면적(전용 84.95㎡)의 아파트 매매가는 125,000,000원에서 155,000,000원 사이로 형성되어 있습니다.

* 2026년 7월 20일, 1층, 155,000,000원

* 2026년 7월 2일, 6층, 145,000,000원

* 2026년 6월 16일, 11층, 125,000,000원

* 2026년 6월 13일, 7층, 130,000,000원

* 2026년 5월 10일, 3층, 135,000,000원

5. 생활정보

5.1. 주요 편의시설

단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 있습니다.

주변에는 근린생활시설이 위치하고 있습니다.

5.2. 건축 및 설비

건축구조: 철근콘크리트 라브지붕 15층 건물 중 5층

사용승인일: 1999년 3월 23일

난방방식: 도시가스 개별난방

설비: 위생, 급배수, 승강기 설비 등

6. 잠재적 리스크

6.1. 점유 및 명도 관련

본건은 거주자의 폐문부재로 인해 내부 현황 조사가 인근 세대를 기준으로 이루어졌습니다. 이는 실제 점유자와의 협상 또는 명도 과정에서 어려움이 발생할 수 있음을 시사합니다. 임대관계 또한 미상으로, 이에 대한 추가 확인 및 대비가 필요합니다.

6.2. 건물 노후화

1999년 준공된 건물로, 약 20년 이상 경과하여 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 경매 진행 관련

관련 사건 및 중복 사건이 존재하는 것으로 파악되어, 경매 진행 과정에서의 복잡성이 예상됩니다. 또한, 총 채권액이 감정가를 상회하는 점은 무잉여 가능성 또는 입찰 경쟁 심화 가능성을 내포합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 구미시의 잘 형성된 아파트 단지 내에 위치하며, 교육시설 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 권리관계는 비교적 명확하여 매각으로 인한 소멸 후 안전하게 소유권을 이전받을 수 있습니다. 다만, 현재 점유 상태 및 임대 관계 미확인으로 인한 명도 리스크가 존재하며, 이는 향후 소유권 행사 및 자산 가치 실현에 영향을 미칠 수 있습니다. 또한, 건물 노후화 및 경매 채권 총액과 감정가 간의 차이점도 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 입지: 성숙된 주거 지역 내 아파트로, 기본적인 수요가 뒷받침됩니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 권리상 안전성이 높습니다.

* 시장 잠재력: 최근 거래 사례를 통해 시장 가치를 가늠할 수 있으며, 향후 가격 상승 가능성이 존재합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 205,000,000원이나, 최근 유사 면적(전용 84.95㎡)의 실거래가가 125,000,000원에서 155,000,000원 사이에 형성되어 있습니다. 점유 및 명도 리스크, 건물 노후화, 총 채권액 대비 감정가 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 160,000,000원으로 제안합니다. 이 가격은 최근 최고가 거래액에 근접하면서도 감정가 대비 합리적인 수준이며, 잠재적 위험 요소를 일부 반영한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.