나이스옥션 법원경매 서울남부 2023타경114571 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 839-6, 제비동 제5층 제501호 (화곡동, 청송평화헬스하우스) 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강림감정 · 평가일 2023.07.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화곡4동주민센터 남서측 인근에 위치하며
주위는 단독 및 다세대주택과 상업시설등이 혼재한 지역으로 제반 입지여건은 보통임.

교통상황

본건으로 제반 차량진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통상황은
보통인 편임.

건물의 구조

건물은 철근콘크리트조 평스라브지붕 6층건중 5층 501호로서
외 벽: 적벽돌 및 화강석등 마감
내 벽: 타일 및 벽지 마감
창 호: 하이새시 이중창임.

이용상태

다세대주택(방3,주방1,거실1,욕실1,발코니1)으로 이용중임.

설비내역

승강기,화재탐지설비,위생설비,도시가스에 의한 난방시설등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고평탄한 장방형으로 다세대주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약6m, 동측으로 약4m의 도로에 각각 접함

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역,
원추표면구역(원추표면),대공방어협조구역(위탁고도:77-257m),과밀억제권역.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 미상
②이해관계인의 부재로 내부구조도는 집합건축물대장상 도면과 외부관찰 및 탐문등을
토대로 작성하였움을 참조하시기 바랍니다.

물건 비고

1.제시외 건물 포함
2.특별매각조건 : 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울남부지방법원에서 진행 중인 2023타경114571 (1) 사건에 대한 경매 물건입니다.

* 사건번호: 서울남부지방법원 2023타경114571 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 839-6, 제비동 제5층 제501호 (화곡동, 청송평화헬스하우스)

* 용도: 다세대주택 (도시형생활주택, 단지형 다세대)

* 감정가: 300,140,000원

* 토지면적: 49.76㎡ (약 15.05평)

* 토지지분: 49.76㎡ (약 15.05평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 79.68㎡ (약 24.10평)

* 건물지분: 79.68㎡ (약 24.10평)

* 건물 제시외면적: 2.80㎡

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사 추정)

* 특이사항: 관련사건, HUG 인수조건 변경, 공동담보, 제시외 건물 포함, 특별매각조건.

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화곡4동주민센터 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택과 상업시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

1.1. 2. 교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 상황도 보통입니다.

1.1. 3. 토지 이용 및 계획

* 토지 형상 및 이용상태: 본건 토지는 인접 도로와 대체로 등고평탄한 장방형의 토지로, 다세대주택 부지로 이용 중에 있습니다.

* 인접 도로상태: 본건 북측으로 약 6m, 동측으로 약 4m의 도로에 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 매각 대상

토지와 건물 전체가 일괄하여 매각됩니다.

1.2. 2. 권리 분석 요약

본건의 말소기준권리는 2021년 4월 12일자 서울시강서구청의 압류입니다. 이보다 앞선 권리들은 말소되지 않으나, 본건 경매 절차에 따라 말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리(근저당, 압류, 임차권, 강제경매 등)는 매각으로 소멸됩니다.

1.2. 3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (성함: 유 , 이름 전체: 유준구)

* 보증금: 279,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-07-30

* 확정일자: 2020-07-16

* 배당신고일자: 2022-08-30

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사는 대항력이 없어 매각으로 소멸되는 임차인입니다. 관련하여 특별매각조건이 존재하므로 아래 내용을 참고하시기 바랍니다.

1.2. 4. 등기부 요약

* 등기부 채권 총액: 329,000,000원

* 주요 권리 내역 (말소 예정):

* 소유권 이전 (신탁등기 말소, 매매)

* 압류 (서울시강서구청, 안산세무서장) - 말소기준권리

* 근저당 (최상화)

* 주택임차권 (유준구)

* 강제경매 (주택도시보증공사) - 본건 경매

1.3. 상권분석

1.3. 1. 최근 매매 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 1일, 화곡동 366-36번지 (2019년 건축), 19.98㎡ (약 6.04평), 4층, 21,600만원 거래 (㎡당 약 1,081만원).

* 2026년 7월 2일, 화곡동 504-114번지 (1986년 건축), 37.44㎡ (약 11.33평), 2층, 15,000만원 거래 (㎡당 약 400만원).

* 2026년 7월 1일, 화곡동 1014-11번지 (2002년 건축), 37.56㎡ (약 11.36평), 3층, 16,000만원 거래 (㎡당 약 426만원).

본건은 2016년에 준공되어 비교적 신축에 속합니다. 제시된 사례 중 2019년에 건축된 19.98㎡ 물건의 ㎡당 가격(약 1,081만원)을 참고했을 때, 본건의 면적(79.68㎡)과 연식을 고려하면 ㎡당 800만원 ~ 1,000만원 수준의 시세 형성을 예상해 볼 수 있습니다. 이를 바탕으로 본건의 적정 시세는 약 640,000,000원 ~ 800,000,000원 수준으로 추정됩니다. 현재 감정가(300,140,000원)는 이러한 추정 시세보다 현저히 낮은 수준입니다.

1.3. 2. 건물 정보

* 건물명: 청송평화헬스하우스

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 839-6번지 (도로명주소: 서울특별시 강서구 곰달래로51길 10-10)

* 구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 6층 건물 중 5층 501호

* 준공일: 2016년 3월 7일

* 총 세대수: 20세대 (총괄표제부 기준)

* 주요 용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대)

1.4. 생활정보

1.4. 1. 건물 내부 이용 상태

본건은 방 3개, 주방 1개, 거실 1개, 욕실 1개, 발코니 1개로 구성된 다세대주택으로 이용 중입니다.

1.4. 2. 편의 및 생활 시설

본건 인근에는 화곡4동 주민센터가 있으며, 단독 및 다세대 주택, 상업시설이 혼재된 지역으로 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다. 인근 버스정류장을 통한 대중교통 접근성도 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 제시외 건물

본건에는 2.80㎡의 제시외 건물이 존재하며, "1.제시외 건물 포함"이라는 주의사항과 함께, 향후 위반건축물 등재, 원상복구, 시정명령, 이행강제금 부과 등의 가능성이 있음을 유의해야 합니다. 이는 행정적 부담으로 이어질 수 있는 잠재적 리스크입니다.

1.5. 2. 특별 매각 조건

"주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각"이라는 특별 매각 조건이 명시되어 있습니다. 이 조건에 따라 매수인은 해당 임차인(주택도시보증공사)으로부터 보증금 반환을 청구받을 부담이 없습니다.

1.5. 3. 혐오시설 확인

주변 시설 검색 결과, 본건 소재지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 특별한 시설은 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 주거 및 상업시설이 혼재된 일반적인 주거지역으로 분석됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 2016년식 다세대주택으로, 비교적 신축 건물에 해당합니다. 권리 분석상 대항력 있는 임차인이 없으며, 모든 선순위 권리가 말소되는 안전한 물건입니다. 특히 주택도시보증공사 관련 특별매각조건으로 인해 보증금 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 제시외 건물로 인한 이행강제금 부과 가능성은 유의해야 할 부분입니다. 시세 대비 감정가가 현저히 낮아 투자 가치가 높아 보이나, 실제 시세 및 현장 조사를 통해 정확한 가치 판단이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물로 관리 상태 양호 기대.

* 말소되는 권리가 많아 인수 부담 적음.

* 주택도시보증공사 관련 특별매각조건으로 임차보증금 인수 부담 없음.

* 화곡동 지역의 꾸준한 주택 수요.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 300,140,000원입니다.

앞서 분석한 주변 시세 데이터를 바탕으로 본 건물의 면적(79.68㎡)을 고려했을 때, ㎡당 800만원 ~ 1,000만원 수준의 시세가 예상되며, 이를 환산하면 640,000,000원 ~ 800,000,000원 수준입니다.

감정가는 이러한 추정 시세 대비 매우 낮은 수준으로, 잠재적 수익률이 높을 것으로 판단됩니다.

인수해야 할 임차보증금이 없는 점을 감안하면, 낙찰가 전액이 실질적인 투자금이 됩니다.

제시외 건물로 인한 행정적 리스크와 향후 시장 변동성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

이에, 보수적인 시각에서 감정가 수준으로 접근하거나, 시세의 하단부를 고려하여 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

* 권장 입찰가 범위: 300,000,000원 ~ 360,000,000원

이 범위 내에서 실제 현장 조사 및 주변 시세 재확인 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

* 주의사항 : 제시외 건물 관련 법규 및 실제 현황을 반드시 확인 후 입찰에 참여하시길 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.