나이스옥션 법원경매 제주 2023타경28576 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 보성리 2417, 129동 2층 203호 (한신더휴) 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제주 · 평가일 2023.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 보성리, 구억리, 신평리 일원에 조성된 "영어교육도
시"내에 위치하며, 일대는 개발사업으로 조성된 주택지대를 형성하여 공동주택 및 교육시설,
근린생활시설 등으로 이용되고 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통을 비롯한 제
반 교통사정 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 5층 내 2층 203호로서,
<사용승인일 : 2017.08.30.>
외벽 : 몰탈위페인팅마감, 석판재붙임 등
내벽 : 벽지마감, 타일붙임 등
바닥 : 마루마감, 타일붙임 등
창호 : 하이샷시창

이용상태

연립주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 천장형 시스템에어컨, 소방설비 및 가스보일
러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 연립주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측으로 왕복 2-3차선의 아스콘 포장도로에 접하며 단지내에 블럭 포장된 도로 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 제2종지구단위계획구역, 일반도로(2021-12-29)(접합), 상대보호구역(2017-04-
18)<교육환경 보호에 관한 법률>이며,
<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법> 상 경관보전지구4등급(저촉),
경관보전지구5등급(저촉), 생태계보전지구2등급(저촉), 생태계보전지구3등급(저촉), 생태계
보전지구4-2등급(저촉), 생태계보전지구5등급(저촉), 지하수자원보전2등급(저촉), 지하수자
원보전3등급(저촉), 지하수자원보전4등급(저촉), 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구
역)(저촉) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 그 외 사항은 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2023타경28576 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 보성리 2417, 129동 2층 203호 (한신더휴)

용도: 연립주택

감정가: 702,000,000원

토지면적: 133.87㎡ (약 40.5평)

건물면적: 84.99㎡ (약 25.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

채권총액 (등기부기준): 372,000,000원 (수협은행 근저당 372,000,000원)

1.1. 입지조건

위치: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 보성리 일원에 조성된 "영어교육도시" 내에 위치합니다.

주변환경: 본건이 위치한 일대는 개발사업으로 조성된 주택지대를 형성하고 있으며, 공동주택, 국제학교를 비롯한 교육시설, 근린생활시설 등이 밀집하여 있습니다.

교통: 제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

토지이용계획: 본 토지는 계획관리지역, 제2종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 일반도로, 상대보호구역, 경관보전지구(4, 5등급), 생태계보전지구(2, 3, 4-2, 5등급), 지하수자원보전지구(2, 3, 4등급), 건축계획심의대상구역 등 다수의 법적 규제 사항이 적용되고 있습니다.

1.2. 권리분석

소유권: 본건은 주식회사에이치엠자산관리에서 소유권 보존등기 후, 2023년 5월 15일 김태희에게 매매를 원인으로 소유권이 이전되었습니다.

말소기준권리: 2023년 5월 15일 접수된 수협은행 근저당권(채권액 372,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

소멸주의 적용: 말소기준권리보다 선순위에 있는 권리(주식회사에이치엠자산관리의 소유권 보존등기, 김태희의 소유권 이전등기)는 인수되지 않으며, 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리 및 임차권 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 등재되어 있습니다. 다만, 지상권에 대한 구체적인 개요나 내용은 제공되지 않아 추가적인 확인이 필요합니다.

임차인 현황: 현재 파악된 임차인은 없으며, 인수할 보증금 있는 임차인은 없는 것으로 확인되었습니다 (인수 보증금 합계 0원). 임대차 관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 제주 영어교육도시 내에 위치하여 국제학교 및 관련 교육 인프라 접근성이 매우 우수합니다.

인근에 상업시설 및 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 편의성이 높으며, 이는 안정적인 임대 수요 및 가치 상승 요인으로 작용할 수 있습니다.

지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 주거 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

1.4. 생활정보

건물 구조 및 상태: 본건은 철근콘크리트구조 슬래브지붕의 연립주택으로, 2017년 8월 30일 사용승인되었습니다. 해당 물건은 129동 2층 203호이며, 건물은 총 5층 규모입니다.

내부 설비: 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 승강기, 천장형 시스템 에어컨, 소방 설비 및 가스보일러에 의한 난방 설비 등이 설치되어 있습니다.

주변 시설: 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 제주 시내 및 타 지역 접근성이 양호합니다. 영어교육도시 내에 위치하여 다수의 국제학교, 상업시설, 공원 등이 가까이 있어 생활 인프라가 풍부합니다. 현재까지 확인된 바에 따르면, 주변에 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획 상 다수의 규제 사항(경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전지구, 건축계획심의대상구역 등)이 존재하여 향후 건축 행위나 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다.

등기부등본상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 이에 대한 구체적인 사항을 확인하지 못하여 인수 시 추가적인 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

채권자 박OO의 강제경매 신청 금액(36,000,000원) 대비 감정가 및 담보가치와의 관계를 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주 영어교육도시라는 우수한 입지 조건과 비교적 신축(2017년 사용승인)이라는 장점을 가지고 있습니다. 국제학교 밀집 지역이라는 특수성으로 인해 안정적인 주거 환경을 제공하며, 향후 지역 발전 가능성도 기대됩니다.

다만, 토지이용계획상의 여러 규제와 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성은 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다. 또한, 제공된 최근 실거래가 정보와 감정가 사이에 상당한 격차가 존재하므로, 객관적인 시세 조사를 통한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

영어교육도시 내 핵심 입지로 교육 및 생활 인프라 접근성이 탁월합니다.

2017년식 신축 연립주택으로 즉시 거주 또는 임대가 가능하며, 관리가 용이합니다.

토지 및 건물 일괄 매각으로 토지 지분까지 확보하여 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

주변 시세 분석: 제공된 JSON 데이터를 분석한 결과, 유사 단지(라온프라이빗에듀, 삼정G.edu)의 최근 매매 사례(2026년 7월 기준)는 전용면적 약 59.7㎡~59.99㎡ (약 18평) 기준 2억 1,500만원에서 3억 3,000만원 수준으로 확인되었습니다. 이는 평당 약 1,190만원에서 1,818만원의 시세를 나타냅니다.

본 물건은 전용면적 약 84.99㎡ (약 25.7평)으로, 비교 대상 물건보다 면적이 크다는 점을 고려해야 합니다.

감정가 대비 분석: 본 건의 감정가는 7억 200만원으로, 최근 실거래가 시세(평당 약 1,190만원~1,818만원)를 적용하여 본 건 면적(약 25.7평)으로 환산할 경우, 약 3억 600만원에서 4억 6,800만원 범위에 해당합니다. 감정가는 이러한 시세보다 상당히 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

낙찰가 산정: 최근 실거래가 중 상위권 시세(평당 약 1,700만원~1,800만원)를 적용하고, 본 물건의 면적(약 25.7평)을 고려할 때, 4억 4,000만원 ~ 4억 6,000만원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적으로 보입니다.

권장 입찰가: 4억 5,000만원 내외. 본 입찰가는 인수 보증금, 명도 비용, 부대 비용 등을 제외한 순수 물건 가치에 대한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 법원 현황 조사를 통한 권리관계 확인, 주변 시세 변동 및 본인의 투자 성향 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.