나이스옥션 법원경매 포항 2023타경35825 [1] 경상북도 포항시 남구 연일읍 연일로199번길 19, 나동 1층102호 (정원타운) 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 구일감정 · 평가일 2023.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 남구 연일읍 괴정리 소재 "연일초등학교" 서측 인근에 위치하는 "정원타운" 제나동 1층 102호 단위세대 아파트로서 부근일대는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 대중교통이용 및 제반교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 아파트로서
외 벽 : 몰탈위 페인트마감.
내 벽 : 벽지 및 일부타일등 마감.
바 닥 : 장판지, 일부타일등 마감.
창 호 : 샷시창호등.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형에 가까운 토지로 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 북측으로 폭 약 8M, 동측으로 폭 약 6M의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 소로2류(폭 8M-10M)(접함), 소로3류(폭 8M미만)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 본건은 이해관계인 부재 및 잠금장치 등으로 내부 현황, 이용상황은
외부 및 인근 주민을 통한 탐문 조사에 의하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 기본 사항

사건번호: 포항지원 2023타경35825 (1)

소재지: 경상북도 포항시 남구 연일읍 연일로199번길 19, 나동 1층102호 (정원타운)

용도: 아파트

감정가: 57,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

2.2. 면적 정보

토지 면적: 49.60㎡ (약 15.00평)

건물 전용 면적: 69.25㎡ (약 20.95평)

건물 공급 면적 (추정): 약 80-90㎡ (정확한 정보는 추가 확인 필요)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2.3. 건물 정보

주요 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 아파트

사용승인일: 1990년 06월 26일

동: 나동

호수: 102호

건축물대장 총면적: 753.6㎡ (전체 건물 면적)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상북도 포항시 남구 연일읍 괴정리 소재 "연일초등학교" 서측 인근에 위치한 "정원타운" 나동 1층 102호 단위세대 아파트입니다. 부근 일대는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 비교적 안정적입니다.

2.2. 교통 및 도로

본건까지 차량 출입이 가능하며, 대중교통 이용 및 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 단지 북측으로는 폭 약 8미터, 동측으로는 폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 및 지역 지구

본건 토지는 인접지와 등고평탄한 사다리형에 가까운 토지로, 아파트 부지로 이용 중입니다. 토지이용계획상 도시지역, 준주거지역에 해당하며, 소로2류(폭 8M-10M)(접함), 소로3류(폭 8M미만)(저촉) 구역에 속합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제2구역(전술)으로 지정되어 있어 일부 행위 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자 김OO(등기부상 채권자 김형수)에 의해 신청되었습니다. 등기부등본 상 권리 사항은 다음과 같습니다.

* 소유권 이전: 오수만 (1999.04.10)

* 소유권 이전 (증여): 임아람 (2016.07.07)

* 근저당권 (말소 예정): 영일새마을금고 (2016.07.15, 38,400,000원) - 말소기준권리

* 근저당권 (말소 예정): 김형수 (2017.02.22, 15,000,000원)

* 가압류 (말소 예정): 서민금융진흥원 (2023.08.22, 6,673,918원)

* 임의경매 (말소 예정): 김형수 (2023.11.07, 15,000,000원) - 본 경매개시

등기부채권 총액은 60,073,918원입니다.

3.2. 임차인 현황

조사된 임차내역은 없습니다. 보증금 0원, 차임 0원으로 확인되었으며, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 말소 예정 권리

매각으로 인해 영일새마을금고 근저당권(말소기준권리), 김형수 근저당권, 서민금융진흥원 가압류, 김형수 임의경매 개시 결정 등기 등 위에서 언급된 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 인수되는 권리는 없습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 특성

본건이 위치한 연일읍 일대는 주거 기능이 중심이 되는 지역으로, 단독주택, 다세대주택, 아파트 단지가 혼재되어 있습니다. 인근에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

4.2. 생활 편의 시설

* 교육시설: "연일초등학교"가 서측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 차량 및 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 기본 설비: 급배수 및 위생 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리 관련 리스크

등기부상 채권 총액(60,073,918원)이 감정가(57,000,000원)를 초과하고 있습니다. 이는 경매 진행 과정에서 높은 낙찰가가 형성될 가능성이 있음을 시사합니다.

5.2. 토지 이용 제한

본건 토지는 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제2구역 등 공법상 제한 사항이 존재합니다. 특히 비행안전제2구역은 군사 작전상 제한이 있을 수 있으므로, 관련 규정을 사전에 확인하는 것이 좋습니다.

5.3. 기타 특이사항

내부 현황 및 이용 상황은 이해관계인 부재, 잠금장치 등으로 인해 외부 및 인근 주민 탐문 조사에 의하여 파악되었으므로, 실제 상태와 차이가 있을 수 있습니다. 임대 관계는 미상으로, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치: 연일읍의 주거 밀집 지역에 위치하여 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 교육 환경: 연일초등학교가 인근에 있어 자녀가 있는 실수요자에게 매력적인 조건이 될 수 있습니다.

* 명도 용이성: 조사된 임차인이 없어 명도 관련 부담이 적을 것으로 판단됩니다.

* 소형 평형: 전용면적 69.25㎡(약 20.95평)의 소형 평형으로, 비교적 낮은 진입 장벽과 넓은 수요층 확보가 가능합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 포항시 남구 연일읍에 소재한 아파트로, 연일초등학교 인근에 위치하여 교육 및 주거 환경이 양호합니다. 등기부상 채권 총액이 감정가를 상회하나, 말소기준권리 외 모든 권리가 매각으로 소멸되는 권리 분석상 비교적 안전한 물건으로 평가됩니다. 임차인이 없어 명도 부담이 적다는 장점이 있으나, 토지 이용 제한 사항과 채권 총액이 감정가를 초과하는 점은 입찰 시 신중한 검토가 필요합니다.

8. 예상 입찰가 산정

본건의 감정가는 57,000,000원입니다. 등기부상 채권 총액은 60,073,918원으로 감정가를 초과하며, 인수되는 보증금은 없습니다.

따라서 입찰 시에는 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 현재 시점의 유사 물건 실거래가 및 호가 분석

* 향후 지역 개발 계획 및 시장 전망

* 명도 관련 제반 비용, 수리 비용, 취득세 등 부대 비용

* 채권 총액이 감정가를 초과하므로, 최소 감정가 이상에서의 입찰이 불가피할 수 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직하며, 정확한 예상 입찰가는 추가적인 심층 분석을 통해 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.