나이스옥션 법원경매 인천 2022타경523579 [1] 인천광역시 계양구 작전동 286-1, 102동 7층706호 (작전동,작전2차동보아파트) 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나은감정 · 평가일 2022.09.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 장제로663번길에 위치하며, 주위는 각급학교,
아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고,
인근에 노선버스정류장 등이 소재함.

건물의 구조

2000년 5월 사용승인된
철근콘크리트벽식구조 평스라브지붕 18층 중
7층 706호로서,
외벽: 몰탈위 수성페인팅 마감
창호: PVC샷시 이중창호임.
(사용승인일:2000-05-04)

이용상태

주거용(아파트:계단식, 남향)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지시설,
도시가스난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

광평수의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로 개설되어 있으며, 외곽 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2015-02-09), 가축사육제한구역(전부제한지역), 건축용도지역기타
(건축법제46조(건축선의지정)), 상대보호구역(2013-08-29), 과밀억제권역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천광역시 계양구 작전동 286-1번지, 작전2차 동보아파트 102동 7층 706호에 소재한 아파트입니다.

사건번호는 인천지방법원 2022타경523579(1)이며, 부동산강제경매로 진행되고 있습니다.

채권자는 인OOOOOOO입니다.

감정평가액은 440,000,000원입니다.

1.1. 물건 세부 정보

* 소재지: 인천광역시 계양구 작전동 286-1, 102동 7층 706호

* 용도: 아파트

* 감정가: 440,000,000원

* 토지면적: 82.69㎡ (약 25.0평)

* 건물면적: 169.89㎡ (약 51.4평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 준공년월: 2000년 5월 (사용승인일: 2000-05-04)

* 건축구조: 철근콘크리트벽식구조 평스라브지붕, 18층 중 7층

* 세대수: 총 502세대

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 인천광역시 계양구 장제로663번길에 위치하며, 주변에 각급 학교, 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하고 있어 주거 환경이 양호합니다.

* 교통상황: 본건까지 차량으로 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 건축용도지역기타(건축법제46조), 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2015년 7월 31일 접수된 국민은행 근저당 (204,000,000원)입니다.

* 등기부채권 총액: 241,400,000원입니다.

* 권리 소멸: 말소기준권리보다 늦은 순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. (예: 국민은행 근저당, 인천신용보증재단 가압류 및 강제경매 등)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원으로 확인되었습니다. 그러나 임대차 관계가 미상으로, 실제 점유자 및 임대차 내역에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 주거 밀집 지역으로, 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 시설 이용은 용이합니다. 대규모 상업 지구와의 접근성은 보통 수준입니다.

1.5. 생활정보

* 이용상태: 주거용 아파트(계단식, 남향)로 이용 중입니다.

* 건물 구조 및 상태: 2000년 5월 사용승인된 철근콘크리트벽식구조이며, 외벽은 몰탈위 수성페인팅, 창호는 PVC 이중창호로 마감되었습니다.

* 설비내역: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지시설, 도시가스난방설비 등이 구비되어 있습니다.

* 단지 정보: 작전 동보2차 아파트 총 502세대로 구성되어 있으며, 최고 18층, 최저 1층 높이입니다. 총 주차 대수는 618대(지상 6대, 지하 14대 표기 오류 가능성 있음. JSON 정보 기준 총 618대)이며, 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 복리시설이 있습니다.

* 주변 학군: 주위에 초등학교, 중학교, 고등학교 등 각급 학교가 소재하여 교육 환경이 우수합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 미상: 인수되는 보증금이 없다고 명시되어 있으나, 임차인 현황 및 정확한 보증금/차임 정보가 미상인 점은 낙찰 후 예상치 못한 문제가 발생할 수 있는 잠재적 리스크입니다.

* 건축 연도: 2000년 준공된 아파트로, 향후 리모델링 또는 재건축 필요성을 고려해야 할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있어 향후 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 혐오시설 정보

주변 지역에 대한 조사 결과, 주거 환경에 중대한 영향을 미칠 만한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 인천 계양구의 안정적인 주거 지역에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다. 권리분석상 큰 문제는 없어 보이나, 임대차 관계가 미상이라는 점은 반드시 확인 및 주의해야 할 사항입니다. 감정평가액을 기준으로 향후 시장 상황과 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

1.9. 투자 포인트

* 인천 계양구의 주거 중심지에 위치하여 안정적인 수요 확보 가능성이 있습니다.

* 주변 학교 및 편의시설 접근성이 뛰어나 실거주 목적 투자에 적합합니다.

* 강제경매 물건으로, 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상되어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

* 장기적인 관점에서 재건축 또는 리모델링 등의 사업 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

1.10. 예상 입찰가

* 감정가: 440,000,000원

* 최근 유사 면적(약 85㎡) 매매가: 339,000,000원 ~ 355,000,000원 (2026년 4월~5월)

* 건물면적(약 170㎡) 기준 시, 최근 매매가 대비 상당한 가격 차이를 보입니다. 이는 면적별 가격 형성 차이, 감정가의 보수적인 산정, 또는 시장 상황 변동 등 복합적인 요인에 의한 것으로 판단됩니다.

* 상기 정보를 종합하고, 경매 특성상 감정가 대비 할인된 가격으로 취득이 가능함을 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 400,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가보다는 낮으며, 최근 실거래가를 상회하는 수준으로, 경쟁 상황 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.