나이스옥션 법원경매 인천 2022타경522149 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 2-123 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호원감정 · 평가일 2022.09.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "제물포역" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정
보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 6층중 5층 501호로서
외벽 : 드라이비트 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일마감 등
창호 : 샷시 이중창 등임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 다세대주택 건물부지로 인접도로와 대체로 등고함.

인접 도로상태등

본건 토지의 남측 및 서측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

건축물현황도와 출입문표시 호수가 상이하여 건축물현황도를 기준으로 평가함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 통칭 "휴인빌"
2. 본건은 공부(건축물대장상 건축물현황도 501호)와 현황(실제 현관문표시 502호)이 불일치한 상태임. 감정평가는 건축물현황도를 기준으로 평가하였고, 501호와 502호는 면적 및 평가금액이 동일한 것으로 판단됨(감정평가서 참조)
3. 인천 미추홀구 건축과의 2024.9.27. 사실조회 회신서에 의하면, 건물의 등기기록상 최종 소유자가 건축물표시변경신청으로 오류를 시정할 수 있다고 함. 따라서 공부와 현황을 일치시키기 위하여 매수인의 건축물표시(건축물현황도) 변경신청을 하여야 함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2022타경522149 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 2-123 5층501호 (통칭: 휴인빌)

용도: 다세대주택

토지면적: 28.27㎡ (약 8.55평)

건물면적: 63.24㎡ (약 19.13평)

감정가: 220,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농협

1.1. 입지조건

* 본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동에 위치하며, 제물포역 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

* 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 6층 건물 중 5층 501호입니다.

* 토지는 세장형의 다세대주택 부지이며, 남측 및 서측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

* 지역 지구는 준주거지역, 과밀억제권역입니다.

1.2. 권리분석

* 본 물건의 말소기준권리는 2016년 7월 12일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(채권최고액 120,000,000원)입니다.

* 매각으로 인해 위 근저당권 및 그 이후 접수된 모든 권리(압류, 임의경매 등)는 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 보증금은 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 55,650,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2016-07-26

* 확정일자: 2013-08-27

* 배당신고일자: 2022-11-02

* 대항력: 없음 (대항력은 없으나, 임차인이 존재함에 따라 명도 관련 절차를 진행해야 합니다.)

* 주의사항: 임차인의 보증금 및 차임 정보는 확인되었으며, 인수되는 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 최근 매매 정보를 분석한 결과, 주변 빌라들의 시세는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 7일 거래된 신영아트빌(248-164, 61.48㎡)은 63,700,000원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 1,036,000원 수준입니다.

* 2026년 5월 22일 거래된 동은히딩크빌(2-39, 34.39㎡)은 72,000,000원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 2,094,000원 수준으로, 면적이 작은 점을 고려하면 비교적 높은 가격대입니다.

* 2026년 5월 4일 거래된 숭의빌라(248-224, 50.98㎡)는 36,000,000원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 706,000원 수준입니다.

* 본건(건물면적 63.24㎡)과 유사한 면적의 신영아트빌 사례(61.48㎡)가 63,700,000원에 거래된 점을 감안할 때, 현재 시장에서 유사 물건의 가치는 약 6,500만원에서 7,500만원 사이로 추정됩니다.

* 하지만 본건의 감정가는 220,000,000원으로, 제시된 주변 시세와 상당한 괴리가 있습니다. 이는 감정가가 실제 시장 가치보다 높게 책정되었거나, 제시된 시세 정보가 본건과 직접 비교하기 어려운 특정 조건(층수, 향, 상태 등)을 가질 수 있음을 시사합니다.

* 건축물대장상 준공 연도가 2013년으로 비교적 최신 축에 속하는 점은 긍정적이나, 주변 시세와의 격차는 주의 깊게 고려해야 할 사항입니다.

1.4. 생활정보

* 본건 인근에는 주거시설 외에도 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 대중교통 이용이 용이하며, 제물포역이 인근에 위치해 있어 광역 접근성도 갖추고 있습니다.

* 외부 지도 검색 결과, 본건 소재지 주변에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. (이 부분은 추가적인 현장 확인이 필요할 수 있습니다.)

1.5. 잠재적 리스크

* 가장 큰 리스크는 공부상 표기(건축물대장상 501호)와 실제 현황(실제 현관문 표시 502호)이 불일치한다는 점입니다.

* 이로 인해 본건을 취득하는 매수인은 공부와 현황을 일치시키기 위한 건축물표시 변경 신청 등의 행정 절차를 직접 진행해야 할 의무가 발생합니다. 이 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

* 감정평가액(220,000,000원)과 제시된 최근 매매 시세(약 6,000만~7,000만원대) 간의 현격한 차이는 본건 입찰 시 가장 큰 위험 요소입니다. 시장 가치보다 높은 감정가로 인해 유찰이 반복될 가능성이 있으며, 낙찰받더라도 추가적인 가치 하락 위험을 안고 갈 수 있습니다.

* 감정평가서상 임대 관계가 미상으로 명시되어 있어, 실제 임차인 점유 여부 및 명도 난이도에 대한 사전 확인이 필요합니다. (다만, 임차인 김 씨는 대항력이 없어 보증금 인수 문제는 없는 것으로 판단됩니다.)

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 인천 미추홀구 숭의동에 위치한 다세대주택으로, 제물포역 인근의 교통 요지이며 주변 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 구조적으로는 철근콘크리트 건물로, 준공연도가 비교적 최신(2013년)이라는 장점이 있습니다.

* 그러나 공부와 현황이 불일치하는 문제, 그리고 감정가와 시장 시세 간의 큰 괴리라는 두 가지 중대한 리스크를 안고 있습니다.

* 특히 시세 대비 높은 감정가는 입찰가를 결정하는 데 있어 매우 신중한 접근을 요구합니다.

1.7. 투자 포인트

* 인천 미추홀구라는 지역적 이점과 제물포역 인근의 교통 요지성.

* 비교적 최신 연식(2013년 준공)의 건물이라는 점.

* 경매를 통한 일반 시세보다 저렴한 가격으로 취득할 잠재력 (단, 높은 감정가를 고려해야 함).

* 인수되는 선순위 권리 및 임차인 보증금이 없어 권리 분석이 깔끔한 편입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 220,000,000원입니다.

* 하지만 최근 2026년 5월 거래된 주변 유사 면적(61.48㎡)의 매매가는 63,700,000원으로, ㎡당 약 1,036,000원의 시세를 보이고 있습니다. 이는 감정가(㎡당 약 3,480,000원) 대비 매우 낮은 수준입니다.

* 이러한 시세와의 괴리를 고려할 때, 감정가를 그대로 반영한 입찰은 매우 위험합니다.

* 현실적인 시장 가치 평가를 통해 약 70% 수준인 154,000,000원을 1차적인 목표 입찰가로 제안합니다. 이는 감정가 대비 상당한 할인율을 적용한 것이며, 만약 더 낮은 가격으로 입찰 기회가 주어진다면 보수적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.

* 낙찰 후 공부와 현황 불일치 문제를 해결하기 위한 추가 비용 및 시간 투자를 감안해야 합니다.

* 따라서, 1차 목표 입찰가는 154,000,000원 내외로 하되, 현장 확인 및 추가적인 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 보수적으로 결정할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.