나이스옥션 법원경매 서울남부 2023타경5165 [1] 서울특별시 금천구 독산동 1158, 제103동 제4층 제401호 (독산동, 라온하우스) 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이룸감정 · 평가일 2023.10.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동에 소재하는 "영남초등학교" 북측 인근에 위치하며
부근은 아파트단지 및 다세대주택등의 공동주택과 일반주택, 각종 근린생활시설, 근린공원,
각급학교등이 혼재하여 형성되어 있는바 주거지로서의 제반 여건은 보통임

교통상황

본건까지 차량 출입이 자유로우며, 인근에 시내버스 및 마을버스정류장이 소재하고 지하철
2호선 "구로디지털단지역"이 북서측 원거리에 소재하는바 대중교통이용 상황은 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건(사용승인일자: 2019. 4. 8)중
제 4층 제 401호이며,
외벽: 외장석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감
내벽: 벽지 및 내장타일붙임마감
바닥: 바닥재깔기 및 타일깔기 등
창호: 하이새시창호임

이용상태

단지형다세대주택으로 이용중이며 "건축물현황도" 기준하여
방3, 거실겸주방, 욕실2등

설비내역

도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 급탕 및 급배수에 의한 위생설비, 옥내소화전설비,
화재탐지설비, 승강기설비, 지층 및 1층에 주차장시설등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

본건은 가로장방형의 토지로 인접지 및 접면도로와 등고.평탄하게 조성하여 현재
건(공동주택등)부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 북측으로 약 20미터폭(문성로), 동측으로 약 8미터폭의 포장도로와 각각 접하며 출입도로 상태는 보통임

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에
반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m
(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변)

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상이며 본건이 속한 구분건물은 3개동(101동 - 103동)이며 본건이 속한
제 103동은 2층 - 6층까지 각층별 3세대씩 총 15세대이며, 본건 현관에 관리비 장기 미납에
대한 안내문이 부착되어 있는바 경매참여시 유의하시기 바람

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울남부지방법원 2023타경5165 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 금천구 독산동 1158, 제103동 제4층 제401호 (독산동, 라온하우스)

1.3. 건물 정보

- 건물명: 라온하우스

- 용도: 다세대주택

- 건축년도: 2019년 4월 8일 사용승인

1.4. 면적 정보

- 토지면적: 25.98㎡ (약 7.86평)

- 건물면적: 42.15㎡ (약 12.75평)

- 토지/건물 일괄매각

1.5. 기타 기본 정보

- 감정가: 370,000,000원

- 경매구분: 부동산강제경매

- 채권자: 윤OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동에 소재하며, "영남초등학교" 북측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 다세대주택 등 공동주택과 일반주택, 근린생활시설, 근린공원, 각급 학교 등이 혼재하여 주거지로서의 제반 여건은 보통입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 자유로우며, 인근에 시내버스 및 마을버스 정류장이 있습니다. 지하철 2호선 "구로디지털단지역"이 북서측 원거리에 소재하여 대중교통 이용 상황은 보통입니다.

2.3. 도로상태

본건은 북측 약 20미터폭(문성로) 및 동측 약 8미터폭의 포장도로와 각각 접하고 있어 출입에 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을구 1번 전세권 설정 (2021.10.06, 권리자: 윤영실, 금액: 370,000,000원)이 말소기준권리로서, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

본건의 경우, 매수인에게 대항할 수 있는 임차인(윤*실)이 존재하며, 임대차보증금 340,000,000원을 인수해야 합니다. (전입일자: 2022.11.30, 확정일자: 2021.05.12). 임대차보증금이 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 기타 권리관계

- 소유권보존, 소유권이전, 신탁등기말소, 공유자전부이전 등기 등이 있습니다.

- 가압류(주택도시보증공사, 금천세무서장, 정지영) 및 강제경매(채권자: 윤영실) 등기 모두 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거지역에 위치하며, 인근에 다수의 공동주택과 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다. 다만, 상권이 매우 활성화된 지역으로 보기는 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

"영남초등학교"가 인근에 위치하며, 주거 생활에 필요한 각종 근린생활시설들이 주변에 산재해 있습니다.

5.2. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트구조 6층 건물 중 4층에 위치하며, 사용승인일자는 2019년 4월 8일입니다. 내부 구조는 방 3개, 거실 겸 주방, 욕실 2개로 이용 중입니다. 도시가스 개별난방, 급탕 및 급배수 위생설비, 승강기, 주차장 시설 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 관리비

건물 현관에 관리비 장기 미납에 대한 안내문이 부착되어 있어, 입찰 시 미납 관리비의 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다. (일반적으로 사용료와 관련된 관리비는 인수 대상이 아니나, 공용부분 관리비는 인수될 수 있습니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 보증금 인수

가장 중요한 리스크는 임차인 윤*실에게 340,000,000원의 임대차보증금을 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰가의 상당 부분을 차지할 수 있습니다.

6.2. 관리비 미납

현관에 부착된 관리비 장기 미납 안내문은 인수해야 할 공용 관리비가 존재할 가능성을 시사합니다. 이는 예상치 못한 추가 비용 발생 요인이 될 수 있습니다.

7. 혐오시설 정보

주변 환경 조사 결과, 현재 해당 부동산과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 과거 금천구 독산동에 초등학교 내 폐쇄된 소각장이 주민 참여로 문화공간 '숨결'로 재탄생한 사례가 있으나, 이는 현재 문제가 되는 시설은 아닙니다.

8. 종합 의견

본건은 2019년에 건축되어 비교적 신축인 다세대주택으로, 입지 및 생활 편의시설은 보통 수준입니다. 그러나 대항력 있는 임차인에게 340,000,000원의 보증금을 인수해야 하는 부담이 있으며, 관리비 미납 문제도 존재합니다. 따라서 입찰 시 이러한 인수 부담금을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

9. 투자 포인트

9.1. 비교적 신축 건물

2019년에 준공되어 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

9.2. 주거지로서의 안정성

다세대주택 밀집 지역으로 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 370,000,000원이나, 매수인이 인수해야 할 임차인 보증금 340,000,000원을 고려할 때, 실질적인 투자 가능 금액은 이에 미치지 못합니다. 최근 인근 다세대주택 실거래가를 고려할 때, 본 건의 적정 시세는 380,000,000원 내외로 추정됩니다.

인수 보증금 340,000,000원을 제외하면, 낙찰자가 부담할 수 있는 잠재적 자본은 약 40,000,000원 수준입니다.

따라서, 예상 입찰가는 인수 부담금을 고려한 수익률을 확보할 수 있는 수준에서 결정되어야 합니다.

권장 입찰가 범위: 30,000,000원 ~ 40,000,000원

(입찰 참여 시, 실제 인수해야 할 공용 관리비 및 제반 비용을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.