나이스옥션 법원경매 서울남부 2023타경5042 [3] 서울특별시 강서구 마곡동 782, 제2층 제208호 (마곡동, 마곡디엠프라자1차) 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 메이트플러스감정 · 평가일 2023.10.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 가양동 소재 지하철 9호선 "양천향교역" 남서측 인근에 위치하며,
주위는 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 9호선 "양천향교역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하3층 지상 5층건 내 제2층 제206호, 제207호 및 제208호로서,(사용승인일 : 2020.04.17.)
외벽 : 복합판넬 및 페어그라스 마감 등,
내벽 : 몰탈위 페인팅 및 인테리어 마감 등,
창호 : 페어그라스 창호 마감 등 입니다.

이용상태

근린생활시설로 이용중입니다.
※감정평가액의 산출근거 및 결정의견 II, 3.그 밖의 사항, 2) 참조

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 주차장 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 가장형 토지로서 근린생활시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업),중로3류(폭 12m-15m)(저촉), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설
설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,
중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)) 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2023타경5042 (3)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 서OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 782, 제2층 제208호 (마곡동, 마곡디엠프라자1차)

* 용도: 제2종근린생활시설

* 감정가: 708,000,000원

* 토지면적: 27.76㎡ (약 8.4평)

* 토지지분: 27.76㎡ (약 8.4평)

* 건물면적: 65.42㎡ (약 19.8평)

* 건물지분: 65.42㎡ (약 19.8평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보 (건축물대장 기반)

* 건물명: 마곡디엠프라자1차

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 지하 3층, 지상 5층

* 사용승인일: 2020년 4월 17일

* 전유부분: 제208호 (2층)

* 총 호실 수: 93호

* 주차 대수: 63대 (실내 자주식)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 지하철 9호선 "양천향교역" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 편의성

* 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 9호선 "양천향교역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 본건 북측 및 동측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리인 근저당권(을1: 농업협동조합자산관리회사, 2020.06.29 접수, 17.4억원)을 포함한 모든 등기부상 권리는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 인수되는 권리 없음.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 정

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 3,500,000원

* 전입(사업)일자: 2023년 3월 29일

* 확정일자: 2023년 12월 22일

* 배당신고일자: 2023년 12월 21일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 배당 신고를 하였으므로 명도 진행 시 큰 문제가 없을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본건이 위치한 마곡지구는 대규모 도시개발사업으로 인해 신흥 상업 및 업무 중심지로 부상하고 있습니다.

* 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔, 주거시설이 복합적으로 분포하여 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

4.2. 상권 활성화 요인

* 지하철 9호선 양천향교역 역세권으로 유동인구 흡수 용이.

* 주변 산업단지 및 기업 입주로 인한 배후 수요 풍부.

* 신축 건물 및 현대적인 도시 경관으로 긍정적인 이미지 형성.

4.3. 본건 이용 현황

* 본건(206호, 207호, 208호)은 현재 통합하여 '메이크 골프 스튜디오'로 사용 중입니다. 이는 상권 내에서 특정 업종의 수요가 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주변에 아파트 단지, 오피스텔, 상업 시설 등이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 대중교통 접근성

* 지하철 9호선 양천향교역 도보 이용 가능한 거리로 서울 시내 주요 지역 접근성이 우수합니다.

5.3. 기타

* 마곡지구는 공공기관, 대기업 연구소 등이 다수 입주해 있어 직주근접 수요가 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 규제

* 도시지역, 준공업지역, 공항 중요시설물보호지구, 지구단위계획구역(마곡도시개발사업) 등에 속해 있습니다.

* 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항), 대공방어협조구역(군사시설), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 등 다양한 도시계획 및 법규의 적용을 받습니다.

* 이러한 규제들은 향후 건물의 용도 변경, 증축, 개발 등에 제한 요소로 작용할 수 있습니다.

6.2. 건물 상태 및 관리

* 2020년 사용승인된 신축 건물이나, 내부 시설 및 외관 상태는 실제 점검이 필요합니다.

* 206-208호 통합 사용으로 인한 원상복구 또는 구조 변경 관련 잠재적 이슈 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 명도 관련

* 임차인이 존재하나 대항력이 없어 명도 자체는 원활할 것으로 예상되나, 강제집행 시 시간 및 비용이 소요될 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 마곡지구의 핵심 지역에 위치한 신축 상가 건물로, 양천향교역 역세권이라는 장점을 가지고 있습니다.

* 2020년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 현재 통합하여 상업 시설로 운영 중인 점은 긍정적입니다.

* 권리관계가 복잡하지 않고 인수되는 부담이 없어 비교적 안전하게 접근할 수 있습니다.

* 마곡지구의 지속적인 성장 잠재력을 고려할 때, 안정적인 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

* 다만, 복합적인 도시계획 규제와 통합 사용 중인 현황에 대한 철저한 사전 조사 및 명도 절차 준비가 수반되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 마곡지구의 성장 잠재력과 미래 가치.

* 지하철 9호선 양천향교역 역세권의 탁월한 접근성.

* 2020년 준공으로 인한 신축 건물 메리트.

* 권리관계가 명확하여 낙찰 시 인수 부담이 없음.

* 지역 내 다양한 업종(업무, 주거, 상업) 분포로 인한 안정적인 수요.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 708,000,000원

* 현재 제시된 정보를 바탕으로 예상 입찰가를 산정하기에는 추가적인 시장 조사 및 수익률 분석이 필수적입니다.

* 주변 시세, 예상 임대료, 공실률, 명도 비용, 기타 부대 비용 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

* 본 건의 적정 입찰가 산정을 위해서는 심층적인 현장 조사 및 상권 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.