나이스옥션 법원경매 서울남부 2023타경5042 [2] 서울특별시 강서구 마곡동 782, 제2층 제207호 (마곡동, 마곡디엠프라자1차) 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 메이트플러스감정 · 평가일 2023.10.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 가양동 소재 지하철 9호선 "양천향교역" 남서측 인근에 위치하며,
주위는 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 9호선 "양천향교역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하3층 지상 5층건 내 제2층 제206호, 제207호 및 제208호로서,(사용승인일 : 2020.04.17.)
외벽 : 복합판넬 및 페어그라스 마감 등,
내벽 : 몰탈위 페인팅 및 인테리어 마감 등,
창호 : 페어그라스 창호 마감 등 입니다.

이용상태

근린생활시설로 이용중입니다.
※감정평가액의 산출근거 및 결정의견 II, 3.그 밖의 사항, 2) 참조

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 주차장 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 가장형 토지로서 근린생활시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업),중로3류(폭 12m-15m)(저촉), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설
설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,
중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)) 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2023타경5042 (2)

소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 782, 제2층 제207호 (마곡동, 마곡디엠프라자1차)

용도: 근린생활시설

감정가: 799,000,000원

토지면적: 28.45㎡ (약 8.6평)

토지지분: 28.45㎡ (약 8.6평)

건물면적: 67.05㎡ (약 20.3평)

건물지분: 67.05㎡ (약 20.3평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 지하철 9호선 양천향교역 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는 지역입니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 9호선 양천향교역이 소재하여 교통 상황은 양호합니다. 북측 및 동측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로와 접합니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 총 등기부채권액은 2,647,102,293원입니다.

말소기준권리인 농업협동조합자산관리회사의 근저당권을 포함하여, 등기부등본 상의 대부분의 권리(근저당, 가압류, 임의경매)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

임차인: 정

보증금: 40,000,000원

차임: 3,500,000원

전입일자(사업일자): 2023-03-29

확정일자: 2023-12-22

배당신고일자: 2023-12-21

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없으며, 배당신고를 하였습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인의 보증금은 인수되지 않습니다.)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 마곡동 일대는 지하철 9호선 양천향교역을 중심으로 형성된 상권으로, 다양한 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔 등이 밀집해 있습니다. 양천향교역 주변 상권은 약 171개의 점포가 있으며 월매출 52억 원을 기록하는 등 활성화된 지역입니다. 향후 마곡지구 개발과 함께 지속적인 성장이 기대되는 지역입니다. 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 9호선 양천향교역을 도보로 이용 가능하며, 다양한 버스 노선을 통해 서울 시내 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 단지 인근에 편의점, 마트, 병원 등 다양한 편의시설이 있어 생활이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 준공업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 중로3류(폭 12m-15m), 수평표면구역(수평표면), 대공방어협조구역, 도시개발구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역에 포함되어 관련 부서 확인이 필요합니다.

* 건물 현황: 본건은 건축물대장상 제2종근린생활시설로 등재되어 있으며, 사용승인일은 2020년 4월 17일입니다. 현재 206호, 207호, 208호가 통합되어 '메이크 골프 스튜디오'로 이용 중입니다. 호수 표지가 제거되었으나 위치 및 면적 특정은 가능하며 복원 용이할 것으로 추정됩니다. [cite: prompt].

1.6. 종합 의견

본 물건은 지하철 9호선 양천향교역 역세권에 위치한 현대식 상가건물입니다. 2020년에 사용 승인된 신축 건물로 내부 상태 및 시설이 양호할 것으로 예상됩니다. 특히, 임차인이 대항력이 없어 명도 부담이 적고, 다수의 권리가 매각으로 소멸될 예정이라는 점은 투자자에게 긍정적인 요소입니다. 다만, 총 채무액이 감정가를 크게 상회하고 있으며, 공항 관련 보호지구, 대공방어협조구역 등 다양한 토지이용 규제가 존재하는 점은 신중한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신 설비: 2020년 사용승인된 최신 건물로 시설 및 설비가 우수합니다.

* 탁월한 입지: 지하철 9호선 양천향교역 인근으로 뛰어난 교통 접근성과 풍부한 배후 수요를 갖춘 상권입니다.

* 명도 용이: 대항력 없는 임차인이므로 인도명령 대상이 될 가능성이 높고, 명도 관련 리스크가 낮습니다.

* 권리 관계: 말소기준권리 이후의 권리들이 모두 말소될 예정으로, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태의 부동산을 취득하게 됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 799,000,000원입니다. 낙찰가는 감정가를 기준으로 하되, 본 건의 제반 권리관계, 물건의 현황, 향후 시세 변동 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수되는 보증금이 없으므로, 감정가 수준 또는 소폭의 가감으로 입찰가를 산정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.