나이스옥션 법원경매 서울남부 2023타경5042 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 782, 제2층 제206호 (마곡동, 마곡디엠프라자1차) 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 메이트플러스감정 · 평가일 2023.10.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 가양동 소재 지하철 9호선 "양천향교역" 남서측 인근에 위치하며,
주위는 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 9호선 "양천향교역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하3층 지상 5층건 내 제2층 제206호, 제207호 및 제208호로서,(사용승인일 : 2020.04.17.)
외벽 : 복합판넬 및 페어그라스 마감 등,
내벽 : 몰탈위 페인팅 및 인테리어 마감 등,
창호 : 페어그라스 창호 마감 등 입니다.

이용상태

근린생활시설로 이용중입니다.
※감정평가액의 산출근거 및 결정의견 II, 3.그 밖의 사항, 2) 참조

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 주차장 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 가장형 토지로서 근린생활시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업),중로3류(폭 12m-15m)(저촉), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설
설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,
중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)) 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2.

사건번호: 서울남부지방법원 2023타경5042 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 782, 제2층 제206호 (마곡동, 마곡디엠프라자1차)

용도: 근린생활시설

감정가: 500,000,000원

토지면적: 19.59㎡ (약 5.93평)

건물면적: 46.17㎡ (약 13.97평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서

특이사항: 유동화물건, 도시개발구역

1.1. 입지조건

2.

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 지하철 9호선 "양천향교역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 9호선 "양천향교역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태: 본건 북측 및 동측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로와 각각 접하여 차량 접근이 용이합니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 본건 토지는 인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 가장형 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

2.

말소기준권리: 2020년 6월 29일 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (을1)

말소되는 권리:

* 근저당권 (을1, 을2)

* 가압류 (갑7, 갑8, 갑9, 갑10)

* 압류 (갑11)

* 소유권이전2번신탁등기말소 (갑3)

* 소유권이전 (갑4)

인수되는 권리: 없음

인수 보증금 합계: 0원

임차인 현황:

* 임차인: 정

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 3,500,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-03-29

* 확정일자: 2023-12-22

* 배당신고일자: 2023-12-21

* 대항력: 없음

* 주의: 임차인 정 은 대항력이 없으므로, 일반 채권으로서 배당을 통해 변제받거나 낙찰자가 인수하지 않는 부분에 해당합니다.

1.3. 상권분석

2.

* 본 물건이 소재한 마곡동 지역은 서울의 대표적인 신도시 개발 지역으로, 다수의 업무시설, 상업시설, 주거시설이 밀집되어 있어 유동인구가 풍부합니다.

* 주위에는 마곡지구 내 대규모 아파트 단지, 오피스텔, 기업 연구단지 등이 위치하여 배후 수요가 높습니다.

* 지하철 9호선 양천향교역 역세권이라는 지리적 이점과 더불어, 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 상권 활성화가 기대됩니다.

* 본 물건은 지하철 9호선 양천향교역 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재된 지역입니다.

* 신축 도시개발구역 내에 위치하여 현대적인 도시 인프라를 갖추고 있습니다.

* 다수의 기업체 및 연구 단지가 인근에 있어 직장인 수요가 높습니다.

* 주변에는 대규모 상업시설, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 용이하며, 혐오시설은 파악되지 않습니다.

1.4. 생활정보

2.

* 교통: 지하철 9호선 양천향교역 도보 이용 가능, 다수의 시내버스 노선 운행. 차량 진출입 용이.

* 편의시설: 주변에 마트, 병원, 은행 등 각종 편의시설 이용이 편리하며, 서울식물원과 같은 녹지 공간도 인접해 있습니다.

* 교육시설: 인근에 다수의 초, 중, 고등학교 및 대학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

1.5. 잠재적리스크

2.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준공업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 중로3류(폭 12m-15m)(저촉), 수평표면구역(수평표면), 대공방어협조구역, 도시개발구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 등 다양한 용도지역 및 지구에 해당합니다. 특히 공항 관련 구역, 군사 관련 구역 등은 잠재적인 개발 또는 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 건물 구조 및 마감: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하3층 지상 5층 건물 내 제2층 제206호, 제207호, 제208호가 통합하여 사용 중입니다. 외벽, 내벽, 창호 마감 상태는 통상적인 수준으로 평가됩니다.

* 건축물 표제부 요약: 본건은 마곡디엠프라자1차 건물로, 제2종근린생활시설로 건축되었으며 2020년 4월 17일에 사용승인되었습니다.

* 물건명세서 참고사항: 본건(206호, 207호, 208호)는 통합하여 메이크 골프 스튜디오로 사용 중입니다. 복도 경계벽면 상단에 호수 표지가 부착되어 있으며, 벽면 복원은 용이할 것으로 추정됩니다.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 현재 미상으로, 명도 협상 시 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (단, 현재 임차인이 대항력이 없으므로 명도 부담은 크지 않을 것으로 예상됩니다.)

1.6. 종합의견

2.

본 물건은 서울 강서구 마곡동에 위치한 제2종근린생활시설로, 지하철 9호선 양천향교역 역세권에 자리하고 있어 교통 및 접근성이 우수합니다. 주변은 신도시 개발 지역으로 업무시설, 오피스텔, 아파트 등이 밀집된 상업 및 주거 혼합 지역으로, 풍부한 유동인구와 배후 수요를 갖추고 있습니다. 비교적 신축 건물(2020년 사용승인)이며, 건물 상태도 양호할 것으로 판단됩니다. 권리분석상 특이사항이 없으며, 인수해야 할 부담이 있는 권리나 임차인은 없습니다. (대항력 없는 임차인 1인 존재) 토지이용계획 상 일부 제한사항이 있으나, 현 시설 용도 및 주변 개발 상황을 고려할 때 큰 제약은 없을 것으로 보입니다. 골프 스튜디오로 사용 중이라는 점은 특정 업종에 대한 수요를 시사합니다.

1.7. 투자포인트

2.

* 최고의 입지: 지하철 9호선 양천향교역 역세권, 마곡지구 신도시 개발 지역으로 미래 가치 상승 잠재력 보유.

* 풍부한 배후 수요: 인근 다수의 오피스, 기업 연구단지, 아파트 단지로 인한 고정 수요 확보.

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 권리상 부담 없이 취득 가능.

* 신축 건물: 2020년 사용승인 건물로 관리 상태 양호 예상.

* 활성화된 상권: 다양한 업종의 상가들이 밀집하여 활발한 상권 형성.

1.8. 예상입찰가

2.

본 물건의 감정가는 500,000,000원입니다. 권리상 인수 부담이 없고, 대항력 없는 임차인이 존재하나 배당을 통해 보증금 회수가 가능할 것으로 보입니다. 마곡지구의 발전 가능성과 역세권 입지, 신축 건물의 이점을 고려할 때, 감정가 이상으로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 주변 유사 물건의 실거래가 및 현재 시장 상황을 추가적으로 분석하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다. 보수적인 관점에서 감정가의 100% ~ 110% 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. (예: 500,000,000원 ~ 550,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.