나이스옥션 법원경매 대구서부 2023타경38660 [1] 대구광역시 달서구 상인동 42, 108동 22층 2201호 (상인동,보성은하아파트) 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강남감정 · 평가일 2023.10.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 상인동 소재 "상원고등학교" 서측 인근에 위치하며, 부근은 아파
트단지, 학교 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근에 시내버스승강장 및 지하철1호선(상인역)이 소재하는 등
제반 교통사정 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 22층건(1994.06.03 사용승인, 108동) 중 22층 2201호로,

- 외벽: 몰탈위 페인팅 마감. - 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등.
- 바닥: 바닥재 및 일부 타일 마감 등. - 창호: 샷시 창호임.

이용상태

아파트임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 소화전설비, 지역난방설비, 승강기 설비 등 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 2필 일단지의 부정형의 토지로, 아파트부지임.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 약 35미터, 북측으로 폭 약 20미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) 공히 도시지역, 제3종 일반주거지역, 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제
한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보
호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017 -10-17)(상원고등학교)<교육환경
보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-10-17)(상원유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(세
부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-03-17)
(상원고등학교(2016.3.17.))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-03-17)(상원
유치원(2016.3.17.))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(세부사항은 남부교육청
문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>이며, 기호(1)은 대로1류(폭 35m-40m)(접합),상대
보호구역(대구하이텍고등학교)<교육환 경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기준시점 현재 이해관계인의 부재, 폐문 등으로 본 구분건물의 표준적인 내부구조, 사용자
재, 설비내역 등을 고려하여 감정평가하였으며, 임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2023타경38660 (1)

소재지: 대구광역시 달서구 상인동 42, 108동 22층 2201호 (보성은하아파트)

물건종류: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 22층 건물 중 22층 2201호

사용승인일: 1994년 06월 03일

면적

토지 지분: 36.2933㎡ (약 10.98평)

건물 전용면적: 84.96㎡ (약 25.70평)

감정가: 330,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 관련 사건, 중복 사건

1.2. 입지조건

1.2. 1.주변 환경

본 물건은 대구광역시 달서구 상인동에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 학교 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다. 서측으로는 상원고등학교가 인근에 소재합니다.

1.2. 2.교통

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 있습니다. 또한 지하철 1호선 상인역이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.권리 내역

집합건물 등기부등본 상 소유권 이전, 근저당권, 가압류, 임의경매 등 다수의 권리 내역이 존재합니다.

1.3. 2.말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2016년 11월 08일에 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(을8)입니다. 해당 권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

1.3. 3.등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 466,854,851원입니다.

1.3. 4.임차인 현황

인수되는 보증금은 합계 0원이며, 임대 관계는 확인되지 않아 미상입니다.

1.3. 5.매각으로 소멸되지 않는 권리

명시된 바 없으며, 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.단지 주변 상권

본 물건이 소재한 보성은하아파트 단지 주변으로는 다양한 근린생활시설이 형성되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.4. 2.혐오시설 유무

주변 시설 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 단지 인근에 학교(상원고등학교, 상원유치원 등)가 다수 위치하여 교육환경 보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.아파트 단지 정보

아파트명은 보성은하타운이며, 총 1,521세대로 구성되어 있습니다. 최고 25층 규모이며, 본 물건은 22층입니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설 등의 복리시설이 갖추어져 있습니다. 총 주차 가능 대수는 584대이며, 전기차 충전기도 설치되어 있습니다 (지상 21대, 지하 3대).

1.5. 2.관리사무소 연락처

053-634-9421

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.관련 및 중복 사건

본 사건과 관련된 사건 및 중복 사건이 존재한다는 점은 주의가 필요합니다. 이는 권리관계의 복잡성이나 추가적인 법적 절차가 발생할 가능성을 시사할 수 있습니다.

1.6. 2.건물 상태

감정평가 당시 이해관계인의 부재, 폐문 등으로 인해 표준적인 내부 구조, 사용자재, 설비 내역 등을 고려하여 평가가 이루어졌습니다. 실제 현장 방문 시 예상치 못한 내부 상태나 하자 발생 가능성이 있으므로 철저한 현장 확인이 요구됩니다.

1.6. 3.토지 이용 계획

다수의 교육환경 보호구역(상대보호구역, 절대보호구역)으로 지정되어 있어 관련 법규 준수에 유의해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달서구 상인동의 비교적 양호한 입지에 위치한 아파트입니다. 지하철 1호선 상인역과 인접하여 교통이 편리하고, 주변에 학교 및 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 생활 환경이 우수합니다. 그러나 감정가가 최근 실거래가보다 높게 책정된 점, 관련 및 중복 사건 존재, 감정평가 시 건물 내부 확인이 제한적이었던 점 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 지하철 1호선 상인역 역세권 아파트로 뛰어난 교통 접근성

* 다수의 학교 및 상업시설 인접으로 우수한 생활 편의성

* 84.96㎡(약 25.70평)의 선호도 높은 면적

1.9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 동일 면적(84.96㎡)의 21층 물건이 260,000,000원에 거래된 사례가 있습니다 (2026년 7월 11일). 본 건은 22층으로 층수 이점이 있으나, 현재 감정가 330,000,000원은 최근 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 인수되는 임차보증금이 없는 점과 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 270,000,000원으로 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 입찰 시에는 반드시 현장 답사를 통해 건물 상태를 면밀히 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.