나이스옥션 법원경매 부산동부 2016타경4551 [1] 부산광역시 수영구 남천동 148-4 비치 315동 11층1102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우성 · 평가일 2026.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 남천동 소재 '광남초등학교' 남동측 인근에 위치하고, 부근은 아파트단지 및 단지내 상가, 학교, 관공서 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스 및 마을버스정류장과 부산도시철도 2호선 남천역이 소재하고 있어 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건내 11층 1102호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감, 창호 : 샷시 및 목재 이중창의 구조, 내부 및 내부마감재는 이해관계인의 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수 설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 중앙공급식 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트 단지 내 가로망 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

148-4 : 도시지역, 제3종일반주거지역(2024-01-24), 문화시설(2021-05-05)(저촉), 소공원(2021-05-05)(저촉), 소공원(2024-01-24)(저촉), 주차장(2021-05-05)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2021-05-05)(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(2021-05-05)(저촉), 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(주택재건축정비사업-남천2주택재건축구역)<도시 및 주거환경정비법>에 속함. 148-9 : 도시지역, 제3종일반주거지역(2024-01-24), 공공청사(2024-01-24)(저촉), 대로2류(폭 30m~35m)(2014-05-21)(저촉), 어린이공원(2014-05-21)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(2021-05-05)(저촉), 초등학교(2024-01-24)(저촉), 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(주택재건축정비사업-남천2주택재건축구역)<도시 및 주거환경정비법>에 속함. 148-88 : 도시지역, 제3종일반주거지역(2024-01-24), 어린이공원(2014-05-21), 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(주택재건축정비사업-남천2주택재건축구역)<도시 및 주거환경정비법>에 속함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기 타 1) 본건이 속한 비치(건축물대장상 비치아파트)단지는 2022년 10월 5일자로 사업시행인가 고시를 받은바, 본평가는 재건축 진행과정에서의 경매를 위한 감정평가로서 당해 사업의 개발 이익이 포함된 가격으로 감정평가하되, 기준시점 현재 현실화·구체화되지 않은 개발이익이나 조합원의 비용 부담을 전제로 한 개발이익은 배제하였으며, 본건과 물적유사성이 높고, 개발이익이 포함된 거래된 사례와 비교하여 감정평가하였음. 2) 남천2구역주택재건축정비사업조합에 문의한 바 본건은 분양신청한 것으로 조사되었으나, 낙찰자의 승계여부 등은 조합에 재확인하여야 함.

물건 비고

재건축정비사업구역 내 부동산임. 남천2구역(비치아파트) 재건축정비사업조합 사실조회회신(2025.1.10.자)에 의하면 본건 소유자는 조합원으로서 분양면적(공급면적) 278.9523㎡ 분양신청 하였으며, 동호수 추첨 이전 단계임. 매수인은 조합원의 지위를 승계취득하나 승계시 부담해야할 부분은 남천2구역(비치아파트) 재건축정비사업조합 정관 제10조에 따른 부담이 있을 수 있으며, 현재는 각 소유물권별 분양권이 부여되나 향후 관리처분계획 수립 시점에 조정대상지역으로 재지정되는 경우 1주택만 공급이 가능한 점 참조. 재건축 진행상황은 재건축조합에 확인 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산동부지원 2016타경4551 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

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1.2. 소재지 및 물건 현황

소재지: 부산광역시 수영구 남천동 148-4, 비치 315동 11층 1102호

용도: 아파트

건물면적: 115.60㎡ (약 35.0평)

토지면적: 71.40㎡ (약 21.6평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

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1.3. 감정가 및 면적

감정가: 1,646,000,000원 (16억 4천 6백만원)

토지 지분 면적: 71.4㎡ (약 21.6평)

건물 지분 면적: 115.6㎡ (약 35.0평)

조합원 분양 신청 면적 (공급면적): 278.9523㎡ (약 84.4평)

2.

1.4. 매각 정보

매각물건: 토지/건물 일괄매각

재건축 관련 정보: 재건축구역, 정비구역 (남천2구역 비치아파트)

2.

2. 입지조건

2.

2.1. 주변 환경

위치: 부산광역시 수영구 남천동, '광남초등학교' 남동측 인근

주변: 아파트 단지, 단지내 상가, 학교, 관공서 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

혐오시설: 조사 결과, 인근에 혐오시설은 확인되지 않습니다.

2.

2.2. 교통

접근성: 본건까지 차량 접근이 가능합니다.

대중교통: 인근에 시내버스 및 마을버스 정류장이 있으며, 부산도시철도 2호선 남천역이 소재하고 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.

2.

3. 권리분석

2.

3.1. 말소기준권리 및 권리관계

말소기준권리: 2015년 6월 17일 접수된 부산은행 근저당 (385,250,000원)

등기부채권 총액: 552,250,000원

기타 등기사항: 김정희 소유권 이전(1982-08-24), 이화숙 강제경매(2016-06-08, 사건번호 2016타경4551), 부산은행 근저당(2019-12-18, 2020-01-07), 해운대구 압류(2020-07-06) 등은 모두 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

2.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (단, 본건의 경우 관련 내용은 없는 것으로 보입니다.)

2.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상 (금액이 미상이라도 주의 필요)

2.

4. 상권분석

2.

4.1. 주거환경

본건은 부산의 핵심 주거지역인 수영구 남천동에 위치하며, 우수한 학군과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

삼익비치아파트는 오랜 역사를 가진 대규모 단지로서, 지역 주민들에게 안정적인 주거 환경을 제공해 왔습니다.

향후 재건축 사업을 통해 단지가 현대화되면 주거 가치가 더욱 상승할 것으로 기대됩니다.

2.

5. 생활정보

2.

5.1. 단지 정보 (삼익비치아파트)

주소: 부산광역시 수영구 남천동 148-4

사용승인일: 1979년 10월 11일

총 동수: 33동

총 세대수: 3060세대

주차대수: 총 2644대 (지상 12대, 지하 76대)

최고층: 12층

복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

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5.2. 편의시설

단지 내 상가를 비롯하여 주변 상업시설, 관공서 등이 가까이 있어 생활이 편리합니다.

부산의 주요 해변인 광안리 해변과 인접하여 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

2.

5.3. 교육시설

광남초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 주변에 다수의 학교와 학원가가 형성되어 있어 우수한 교육 환경을 제공합니다.

2.

6. 잠재적 리스크

2.

6.1. 재건축 관련 리스크

조합원 지위 승계 후 예상치 못한 추가 분담금이 발생할 수 있습니다 (남천2구역 재건축정비사업조합 정관 제10조에 따른 부담).

재건축 관리처분계획 수립 시점에 조정대상지역으로 재지정될 경우, 1주택 공급 제한이 발생할 수 있습니다.

재건축 진행 상황은 사업시행인가를 받았으나, 구체적인 일정 및 진행 상황은 재건축 조합에 직접 확인이 필수적이며, 사업 지연 또는 변경 가능성이 존재합니다.

2.

6.2. 기타 리스크

건물 노후화(1979년 사용승인)로 인한 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

내부 마감재 조사가 이루어지지 않아 숨겨진 하자에 대한 위험이 존재할 수 있습니다.

임대 관계가 미상이나, 인수되는 보증금이 없어 명도 자체의 금전적 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

2.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 남천동의 최적 입지에 자리한 재건축 대상 아파트입니다.

뛰어난 입지 조건과 재건축을 통한 미래 가치 상승 잠재력은 분명한 장점입니다.

다만, 재건축 사업의 특성상 조합원 지위 승계에 따른 추가 부담금, 사업 진행 불확실성, 향후 주택 공급 정책 변화 등의 리스크를 면밀히 검토해야 합니다.

권리 관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸되어 안전하나, 재건축 관련 세부 사항은 조합을 통해 반드시 확인해야 합니다.

2.

8. 투자 포인트

최고의 입지: 부산의 대표적인 부촌인 남천동에 위치하며, 광안리 해변과 인접하여 주거 쾌적성이 매우 높습니다.

재건축 잠재력: 노후 단지 재건축을 통해 대규모 신축 아파트 단지로 탈바꿈할 경우, 상당한 시세 상승이 기대됩니다.

우수한 교통 및 생활 인프라: 지하철역, 학교, 상업시설 등 편리한 생활 인프라를 완벽하게 갖추고 있습니다.

깔끔한 권리관계: 인수되는 권리가 없어 경매 절차 자체는 매우 안전합니다.

2.

9. 시세 분석

제공된 2026년 7월의 미래 매매 정보에 따르면, 삼익비치아파트의 소형 면적(41.52㎡, 60.83㎡) 거래 가격은 7억 4천 5백만원에서 9억원 사이로 예상됩니다. 평당 가격으로 환산 시 약 4,900만원에서 5,900만원 수준입니다.

본건 물건의 감정가는 16억 4천 6백만원이며, 건물 면적은 115.60㎡(약 35.0평)입니다. 이를 평당 가격으로 환산하면 약 4,700만원 수준으로, 최근 거래 예정 가격의 하단부와 유사하거나 다소 낮은 수준입니다. 이는 본건의 감정가가 현재 시세를 반영하면서도 재건축으로 인한 미래 가치 상승분을 일부 포함하고 있음을 시사합니다. 따라서, 시세 분석 결과 본건의 감정가는 합리적인 수준으로 판단되며, 재건축 사업 진행에 따른 추가적인 가치 상승이 기대됩니다.

2.

10. 예상 입찰가

감정가: 1,646,000,000원

본건은 재건축 사업시행인가를 받은 단지로, 현재 소유자는 더 큰 면적(278.9523㎡)으로의 분양을 신청한 상태입니다. 이는 향후 상당한 가치 상승을 기대하게 합니다. 제공된 시세 분석 결과, 감정가는 현재 시세 대비 보수적으로 책정되었거나 미래 가치를 일부 반영한 것으로 판단됩니다.

추가적인 조합원 부담금 발생 가능성을 고려하더라도, 재건축으로 인한 미래 가치 상승 잠재력을 감안할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서의 입찰이 가능할 것으로 예상됩니다.

권장 예상 입찰가: 16억 4천 6백만원 ~ 17억 3천만원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

이 범위는 감정가를 기준으로 하되, 현재 시장 가격 및 재건축으로 인한 가치 상승분을 고려한 것입니다. 최종 입찰가 산정 시에는 조합에 대한 정밀한 사실 확인 및 예상되는 총 비용(낙찰가 + 추가 부담금 등)을 종합적으로 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.