나이스옥션 법원경매 의정부 2023타경79889 [1] 경기도 양주시 광사동 712, 309동 6층 602호 (광사동,해동마을한양수자인) 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 마루감정 · 평가일 2023.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 광사동에 소재하는 "광사초등학교" 남서측 인근에 위치하며 인근은 대단위 아파트단지, 단독주택 및 다세대주택단지, 근린생활시설, 공원 등으로 조성된 택지개발지구 내에 위치하며 제반 주위여건은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입이 자유로우며 인근에 노선버스정류장이 위치하고 있어 제반 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제6층 제602호로서(사용승인일:2010.07.28)

외벽 : 인조 대리석 및 세멘몰탈위 페인트마감.
내벽 : 인테리어 마감.
창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방겸식당, 욕실겸화장실2, 드레스룸, 파우더룸, 발코니, 현관 등)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설 되어 있으며 승강기, 소화전, 난방설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 포장도로 되어 있으며 남측 및 동측으로 외부 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 소로2류(폭 8m-10m)(특수도로)(접합) , 중로2류(폭 15m-20m)(집산도로)(접합) , 중로3류(폭 12m-15m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 상대보호구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 토석채취제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 및 점유관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2023타경79889 (1)

소재지: 경기도 양주시 광사동 712, 309동 6층 602호 (광사동,해동마을한양수자인)

용도: 아파트

감정가: 345,600,000원

토지면적: 57.65㎡ (약 17.44평)

건물면적: 84.93㎡ (약 25.70평) - 분양면적

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항/특수물건정보: 관련사건, 유동화물건

감정평가서 요약 요향표:

- 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 양주시 광사동에 소재하며 "광사초등학교" 남서측 인근에 위치. 인근은 대규모 아파트단지, 주택단지, 근린생활시설, 공원 등으로 조성된 택지개발지구 내에 위치하여 제반 주위여건은 보통임.

- 교통상황: 제반 차량 진출입이 자유로우며 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통임.

- 건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제6층 제602호 (사용승인일: 2010.07.28). 외벽은 인조 대리석 및 세멘몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 샷시창호임.

- 이용상태: 아파트 (방3, 거실, 주방겸 식당, 욕실2, 드레스룸, 파우더룸, 발코니, 현관 등)로 이용 중임.

- 설비내역: 위생 및 급배수, 승강기, 소화전, 난방 설비 되어 있음.

- 토지의 형상 및 이용상태: 인접지 및 도로와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

- 인접 도로상태: 단지 내 포장도로 되어 있으며 남측 및 동측으로 외부 공도와 연계됨.

- 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류, 중로2류, 중로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 토석채취제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구.

- 공부와의 차이: 없음.

- 기타참고사항: 임대 및 점유관계는 미상임.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 양주시 광사동에 위치하며, 광사초등학교 남서측 인근입니다. 대규모 아파트 단지와 주택단지, 근린생활시설, 공원 등이 조성된 택지개발지구 내에 자리 잡고 있습니다.

* 교통상황: 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인접 도로상태: 단지 내에는 포장된 도로가 잘 갖추어져 있으며, 단지 남측과 동측으로 외부 간선도로와 연결됩니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 각종 도로 구역 및 가축사육제한구역, 보호구역, 토석채취제한지역, 성장관리권역 등에 포함되어 있습니다.

* 주변 시설: 광사초등학교가 인접해 있으며, 단지 내에는 근린생활시설, 공원 등이 조성되어 있습니다. 주변 지역은 계획적인 택지개발지구로, 대규모 아파트 단지가 밀집한 주거 중심의 지역입니다. 현재까지 확인된 바로는 인근에 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 05월 12일 에스비아이저축은행의 근저당권 (말소기준권리)

* 소멸되는 권리: 위 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. (예: 2023년 08월 11일 에스비아이저축은행의 임의경매개시결정)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 보고서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권 개요가 언급되어 있어, 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대 및 점유 관계는 현재 파악되지 않은 상태입니다.

* 임대 및 점유 관계가 미상인 점은 반드시 추가 확인이 필요한 사항이며, 보증금액이 확인되지 않더라도 권리 관계에 영향을 줄 수 있으므로 각별한 주의가 요구됩니다.

1.3. 상권분석

해당 물건은 대규모 아파트 단지가 밀집한 택지개발지구 내에 위치하고 있습니다. 이는 안정적인 배후 수요를 바탕으로 한 주거 상권이 형성되어 있음을 시사합니다. 단지 내 근린생활시설 및 인근의 상업 시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 정보: 해동마을한양수자인3차 아파트로, 2010년 7월 28일 사용승인되었습니다. 총 14개 동, 764세대로 구성되어 있으며, 지하 주차 공간을 포함하여 총 32대의 주차가 가능합니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다.

* 단지 환경: 15층 건물 중 6층에 위치하여 적절한 조망과 일조량을 기대할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 점유 및 임대 관계 불확실성: 현재 거주자 또는 임차인의 점유 및 임대차 관계가 명확히 파악되지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 시간이나 비용이 발생할 수 있습니다.

* 관련 사건 및 유동화 물건: '관련 사건' 및 '유동화 물건'이라는 표기는 해당 경매 사건 외에 추가적인 법적 이슈나 특수한 금융 구조가 존재할 가능성을 시사합니다. 이에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

* 비소멸 권리 가능성: 보고서 상단에 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권 개요가 언급되어 있어, 실제 지상권이 존재하며 낙찰 후에도 인수해야 하는 사항이 있는지에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 양주시의 계획적인 택지개발지구 내에 위치한 신축급 아파트로, 주거 환경 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 그러나 현재 임대 및 점유 관계가 불분명하고, '관련 사건' 및 '유동화 물건' 표기는 물론, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급된 점 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 이러한 불확실성을 충분히 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 입지: 대단지 아파트 밀집 지역으로, 주거 수요가 꾸준한 지역입니다.

* 편리한 생활 인프라: 학교, 공원, 근린생활시설 등 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 경매를 통한 시세 차익 기대: 시장 가격 대비 합리적인 가격에 취득할 경우, 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 자료를 분석한 결과, 동일 평형(약 84.93㎡)의 아파트 매매가가 29,900만원으로 확인되었습니다. 감정가는 34,560만원으로, 이는 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

하지만 점유 관계 미상, 관련 사건, 유동화 물건 등 여러 잠재적 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

이에, 본 물건의 잠재적 가치와 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정하면 다음과 같습니다.

예상 입찰가: 315,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.