나이스옥션 법원경매 안양 2024타경102623 [1] 경기도 안양시 동안구 관평로 333, 7동 10층1001호 (관양동,현대아파트) 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: (주)리얼티뱅크감정 · 평가일 2024.04.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 동안구 관양동 소재 "관양초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아
파트단지, 다세대주택, 교육시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위 환경
은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황
은 보통임.

건물의 구조

철근콩크리트라멘조 슬라브지붕 지상14층 지하1층 중 제10층 제1001호로서,
(사용승인일 : 1985.04.03.)

외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 엘레베이터설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 부정형의 토지로서 아파트 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로를 통하여 외곽 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2020-09-22), 중로1류(폭 20m-25
m)(저촉), 중로3류(폭 12m-15m)(2020-10-23)(저촉), 상대보호구역, 상대보호구역(관양고등학
교,세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.), 상대보호구역(관양중학교,토지전산
망의내용은참고사항일뿐교육청에반드시확인요망), 대기관리권역, 교통기타용도지역지구미분
류(대도시권), 정비구역(2020-09-22), 도시교통정비지역, 과밀억제권역임.

기호(2) : 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2020-09-22), 중로1류(폭 20m-25
m)(저촉), 중로2류(폭 15m-20m)(저촉), 중로3류(폭 12m-15m)(2020-10-23)(저촉), 상대보호구
역(관양고등학교, 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.), 상대보호구역(관양
중학교, 토지전산망의내용은참고사항일뿐교육청에반드시확인요망), 상대보호구역(관양초등학
교, 안양관천교육지원청에문의요망), 절대보호구역(관양고등학교,세부사항은 안양과천교육지
원청에 문의하시기 바람.), 대기관리권역, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권), 정비구역
(2020-09-22), 도시교통정비지역, 과밀억제권역임.

기호(3) : 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2020-09-22), 어린이공원(저촉),
주차장(저촉), 중로1류(폭 20m-25m)(저촉), 중로3류(폭 12m-15m)(2020-10-23)(저촉), 상대보
호구역, 상대보호구역(관양중학교,토지전산망의내용은참고사항일뿐교육청에반드시확인요망),
대기관리권역, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권), 정비구역(2020-09-22), 도시교통정비
지역, 과밀억제권역임.


기호(4) : 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2020-09-22), 어린이공원(저촉),
주차장(저촉), 중로1류(폭 20m-25m)(저촉), 중로3류(폭 12m-15m)(2020-10-23)(저촉), 상대보
호구역(관양중학교,토지전산망의내용은참고사항일뿐교육청에반드시확인요망), 상대보호구역(
관양초등학교,안양과천교육지원청에문의요망), 대기관리권역, 교통기타용도지역지구미분류(
대도시권), 정비구역(2020-09-22), 도시교통정비지역, 과밀억제권역임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 관양동 현대아파트지구 재건축정비사업조합의 2026.06.18.자 회신서에 의하면, 본건 부동산은 정비사업 중이며, 사업시행계획 인가일 2025.12.24., 조합원의 분양신청기간 2026.04.29.~2026.06.14., 관리처분계획 인가 및 고시일: 2026년 말 예정, 종전 건축물 철거일 2027년 말 예정이며, 본건 소유자는 현금청산대상자라 함
2. 이 건 소유자인 김상분의 파산관재인 성진호의 2026.07.24.자 제출 서면에 의하면, 위 조합과 1,048,950,000원에 현금청산(손실보상) 협의를 하였다고 함
3. 위 1, 2항을 참고하여 현금청산 결과 매수인이 소유권을 상실할 수도 있는 점 등에 대해 유의 바람

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 안양지원 2024타경102623 (1)

* 소재지: 경기도 안양시 동안구 관평로 333, 7동 10층1001호 (관양동, 현대아파트)

* 용도: 아파트

* 감정가: 1,022,000,000원

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 사용승인일: 1985년 04월 03일

* 건물 층수: 10층 (총 14층)

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 94.61㎡ (약 28.62평)

* 토지 지분: 45.09651006070854㎡ (약 13.64평)

* 건물 면적: 247.20㎡ (약 74.79평)

* 전용 면적: JSON 정보에 기반하여 84.47㎡ (약 25.55평) ~ 147.11㎡ (약 44.50평) 범위로 추정됩니다. (제공된 '건물 면적' 247.20㎡와 차이가 있습니다.)

1.3. 특이사항

* 병합사건, 중복병합사건, 재건축구역, 정비구역, 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

* 본건은 경기도 안양시 동안구 관양동에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 교육시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연계됩니다.

2.3. 주변 시설

* '관양초등학교' 서측 인근에 위치하고 있으며, 교육시설로는 관양초등학교, 관양중학교, 관양고등학교 등이 근접해 있습니다. 현재까지 검색된 정보상 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2015년 06월 25일 접수된 한화생명보험주식회사의 근저당 (을8)이며, 이보다 늦게 설정된 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

* 총 채권액: 2,675,467,969원

* 소유권 변동: 김미자 -> 김현식 -> 손영택 외 1명 -> 김상분 순으로 소유권 이전되었습니다.

* 말소 대상 권리: 다수의 근저당 및 가압류, 임의경매 개시 결정 등기들이 말소 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원. 즉, 인수해야 할 임차인이 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 주거 중심의 아파트 단지 내에 위치하며, 주변에 다양한 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 인근의 관양초등학교, 관양중학교, 관양고등학교 등 교육시설과 함께 주거 지역으로서의 안정적인 상권을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 및 교육시설

* 관양초등학교, 관양중학교, 관양고등학교 등이 인접하여 교육 환경이 우수합니다.

* 단지 내 부대복리시설로는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등이 있습니다.

5.2. 주차 정보

* 단지 내 총 주차 대수는 900대이며, 지상 12대, 지하 23대 (해당 동의 개별 주차 대수 정보는 별도 확인 필요)로 구성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재건축 및 현금청산 대상자

* 본건 부동산은 재건축 정비사업 구역에 속해 있습니다.

* 현재 사업시행계획 인가 (2025.12.24.), 조합원 분양 신청 기간 (2026.04.29.~2026.06.14.)이 진행되었거나 예정되어 있습니다.

* 관리처분계획 인가 및 고시일은 2026년 말 예정이며, 종전 건축물 철거 예정일은 2027년 말입니다.

* 가장 중요한 사항으로, 본 건의 소유자는 '현금청산대상자'입니다.

* 소유자는 조합과 1,048,950,000원에 현금청산(손실보상) 협의를 진행하였습니다.

* 따라서, 매수인은 현금청산 결과에 따라 소유권을 상실할 수 있다는 점에 대해 각별한 유의가 필요합니다. (소유권 이전 불가 가능성)

6.2. 유동화 물건

* 유동화 물건이라는 점은 향후 매각 또는 처분 시 추가적인 고려사항이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 안양시 동안구의 재건축 정비사업 구역 내에 위치한 아파트입니다. 입지 및 교통 여건은 양호하며, 주변 학군 및 생활 편의시설도 잘 갖추어져 있습니다. 다만, 가장 큰 리스크 요인은 본건의 소유자가 현금청산대상자라는 점입니다. 재건축 사업 진행 과정에서 소유권 상실 가능성이 매우 높으며, 이는 매수인이 해당 물건의 소유권을 온전히 취득하지 못할 수도 있음을 의미합니다. 현금청산 협의 금액(1,048,950,000원)과 감정가(1,022,000,000원)를 면밀히 비교 검토하고, 향후 재건축 사업 진행 상황 및 현금청산 결과에 따른 소유권 귀속 여부를 반드시 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 재건축 사업 완료 시 신축 아파트로의 전환을 통한 미래 가치 상승 기대 (단, 소유권 취득 가능 여부에 따라 달라짐)

* 안양시 동안구의 우수한 학군 및 생활 인프라

9. 예상 입찰가

본건은 재건축 구역 내 현금청산대상자의 물건으로, 소유권 상실의 위험이 매우 높습니다. 감정가 1,022,000,000원 대비 소유자와의 현금청산 협의 금액이 1,048,950,000원으로 더 높게 제시되어 있습니다. 이는 물건의 시세가 현금청산 금액 수준이거나, 향후 신축 아파트로서의 기대 가치가 반영된 결과로 볼 수 있습니다. 그러나 매수인이 해당 물건의 소유권을 취득하지 못하고 현금청산금액만 돌려받게 될 경우, 투입한 입찰가 이상의 손실이 발생할 수 있습니다.

따라서, 본 건에 대한 입찰은 소유권 취득 가능성을 최우선으로 면밀히 검토해야 하며, 극히 높은 리스크를 감수해야 합니다. 이러한 점을 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가 또는 그 이하 수준에서 신중하게 접근해야 합니다.

* 예상 입찰가 범위: 950,000,000원 ~ 1,030,000,000원 (매우 높은 위험 감수 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.