나이스옥션 법원경매 의정부 2023타경77623 [1] 경기도 포천시 군내면 상성북리 663 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: (주)제일감정 · 평가일 2023.08.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 포천시 군내면 상성북리 소재 "하성4리마을회관" 남동측 인근에 위치
하며, 주위는 단독주택, 공장, 축사, 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하나 운행상태 등으로 보아
교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

대상물건은 인접지 대비 대체로 평탄한 4필지 일단의 부정형 토지로서, 동물관련시설(축사)
건부지로 이용중임.

인접 도로상태

대상물건 남측 및 남동측으로 노폭 약 4-6미터의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1-4): 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 모든축종 제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전
법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시외건물이 소재함.

공부와의 차이

대상물건 기호(3,4)는 공부상 지목 "답","전"이나, 기호(1,2)와 함께 일단의 "목장용지"로
이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미 상.
2)기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호5-가) 철파이프조 스레이트지붕 단층 건으로서,
외,내벽: 판넬마감, 창호: 새시창호임.
기호5-나,다,마,6-바) 철파이프조 경량판넬지붕 단층 건으로서,
외,내벽: 판넬마감, 창호: 새시창호임.
기호5-라) 철파이프조 스레이트지붕 단층 건으로서,
외벽: 판넬마감, 내벽: 벽지 및 타일마감,
창호: 새시창호임.

이용상태

기호(5-가): 축분건조장,
기호(5-나,다,6-바): 돈사,
기호(5-라): 기숙사,
기호(5-마): 분뇨처리장으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급ㆍ배수설비 갖추었으며, 기호(5-라)는 난방설비 갖추었음.

부합물 및 종물

대상물건에 제시외건물㉠-㉫이 소재하오니 경매진행시 재확인하시기 바람.

공부와의 차이

대상물건 건물 기호(5-가)의 공부상 지붕구조는 "스레이트지붕"이나, 현황 "판넬지붕"이며
기호(5-라)의 귀 제시 목록상의 구조는 "철파이프조"이나, 일반건축물대장상 "경량철골구조"
이고, 기호(6-바)의 귀 제시 목록상의 구조는 "철파이프조"이나, 일반건축물대장상의 "일반
철골구조"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미 상.
2)기 타 : 없 음.

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

대상물건은 경기도 포천시 군내면 상성북리 소재 "하성4리마을회관" 남동측 인근에 위치
하며, 주위는 단독주택, 공장, 축사, 농경지 등으로 형성되어 있음.

토지의 상황

--

건물의 구조 및 현상

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기계/기구의 현상

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공작물의 현상

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기타참고사항

대상물건은 기 평가된 JB230713-06(농업회사법인 주식회사 초록팜 소유물건 : 2023타경
77623호)와 관련하여 귀 법원에서 보완평가 명령한 사료저장탱크 등으로서, 현상 및
관리상태는 보통임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록3.4.는 농지취득자격증명서 제출 요함(미제출시 매수보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 의정부지방법원 2023타경77623 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 포천시 군내면 상성북리 663

용도: 동물 및 식물 관련시설 (축사 등)

감정가: 2,053,730,900원

토지면적: 5327.00㎡ (약 1611.4평)

건물면적: 4226.22㎡ (제시외 343.40㎡ 포함, 총 4569.62㎡)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 포천시 군내면 상성북리에 위치하며, "하성4리마을회관"에서 남동측 인근에 소재합니다. 주변으로는 단독주택, 공장, 축사, 농경지 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있으나 운행 상태를 고려할 때 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 및 규제

대상 토지는 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 축산업 운영이나 시설 확장에 있어 관련 법규 준수가 요구됨을 의미합니다.

토지 형태는 인접지 대비 대체로 평탄한 4필지 일단의 부정형 토지이며, 현재 동물 관련 시설(축사) 부지로 이용 중입니다. 남측 및 남동측으로 노폭 약 4-6미터의 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 사건의 말소기준권리는 2018년 10월 26일 접수된 파주연천축산업협동조합의 근저당권(을23)입니다. 이보다 선순위의 권리가 없는 한, 경매 낙찰 시 대부분의 권리는 말소될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 법정지상권: 성립 여부 불분명. 토지와 건물 소유자가 다를 경우 권리관계 복잡성 발생 가능.

* 임차인: 이용구 씨가 대항력 있는 임차인으로 등재되어 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상이라도 권리 인수가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

3.3. 말소 예정 권리

등기부등본상 확인되는 대부분의 권리(근저당, 가처분, 압류, 가압류 등)는 말소기준권리보다 후순위이거나, 경매 진행으로 인해 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 물건의 현황 및 용도

본 물건은 동물 및 식물 관련시설로, 현재 축사, 돈사, 축분건조장, 분뇨처리장, 기숙사 등으로 이용되고 있습니다. 이는 축산업 또는 관련 사업을 영위하기에 적합한 시설임을 나타냅니다.

4.2. 지역 특성

계획관리지역 내에 위치하며, 가축 사육 및 배출시설 설치 제한 구역, 성장관리권역 등의 규제를 받고 있습니다. 주변에 농경지와 축사 등이 분포하고 있어 농축산업 활동이 이루어지는 지역 특성을 보입니다.

4.3. 주변 환경 리스크

주변 환경 조사 결과, 해당 물건 인근에서 직접적으로 보고되거나 인지되는 혐오 시설(예: 대규모 쓰레기 처리장, 납골당 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 농축산업 지역 특성상 축사 등에서 발생하는 냄새나 환경 문제가 잠재적 요인이 될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거

건물 내에 기숙사가 있어 관련 종사자들의 주거 공간으로 활용 가능합니다. 주변 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제한적이나, 포천시 군내면 소재지와의 거리를 고려할 때 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인(이 )

임차인 이용구 씨는 2000년 9월 27일에 전입하여 대항력을 갖추고 있습니다. 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 권리 인수 여부에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 법정지상권 문제

등기부상 토지와 건물 소유권 변동 이력이 복잡하여 법정지상권 성립 가능성을 배제할 수 없습니다. 성립 시 건물 철거 또는 지료 지급의 부담이 발생할 수 있습니다.

6.3. 농지취득자격증명 필요

물건 토지 중 일부(목록 3, 4)는 공부상 지목이 '답', '전'이나 현황은 목장용지로 이용 중입니다. 매수 시 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 매수 보증금을 반환받지 못하는 불이익이 발생합니다.

6.4. 제시외 건물 및 현황 차이

매각물건에 포함되는 제시외 건물(343.40㎡) 외에도, 소유권 불명으로 매각에서 제외된 제시외 건물들이 존재합니다. 또한, 일부 건물의 구조 및 지붕 마감재가 공부와 상이하여 건축물대장 등을 통한 재확인이 필요합니다.

6.5. 용도 제한 및 민원 가능성

계획관리지역 내에서도 가축사육 및 배출시설 설치 제한 구역으로 지정되어 있어, 향후 축산업 운영 및 확장에 제약이 따를 수 있습니다. 이는 인근 주민과의 민원 발생 가능성으로도 이어질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경기도 포천시 군내면의 넓은 토지(약 1611평)와 동물 및 식물 관련시설(약 1278평)을 일괄 매각하는 건입니다. 축산업 또는 관련 사업을 위한 부지로 활용 가치가 있으나, 대항력 있는 임차인, 불분명한 법정지상권, 농지취득자격증명 필요 등 여러 권리 및 행정적 리스크를 내포하고 있습니다. 따라서 철저한 현장 조사와 법률 자문을 통한 권리 관계 명확화가 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 대지 면적을 활용한 사업 확장 잠재력.

* 동물 및 식물 관련시설로 지정된 용도 적합성.

* 농축산업 관련 지역 특성으로 인한 인프라 연계 가능성.

9. 예상 입찰가

감정가: 2,053,730,900원

인수 보증금: 0원 (제공된 임차인 정보 기준)

본 건은 법정지상권 및 대항력 있는 임차인 등 권리 분석상 불확실성이 존재하며, 농지취득자격증명 발급 요건을 충족해야 합니다. 이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려할 때, 감정가를 기준으로 한 신중한 접근이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가는 향후 현장 조사, 권리 관계 확인, 시장 동향 분석 등을 통해 보수적으로 산정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.