나이스옥션 법원경매 의정부 2023타경76927 [1] 경기도 의정부시 민락동 890, 1903동 17층 1701호 (민락동,민락엘레트19단지) 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: (주)중앙감정 · 평가일 2023.06.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 민락동 소재 "삼현초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지로서, 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 전반적인 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지하1층/지상27층 건물중 제17층 제1701호로서
외벽 : 페인팅 마감 등
내벽 : 벽지 마감 등
바닥 : 강화마루 마감 등
창호 : 샷시 창호 마감 등.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방, W.C, 발코니 등)으로 이용중임. (후첨 “건물개황도” 참조)

설비내역

도시가스보일러에 의한 난방설비, 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 아파트용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 동측 및 북측으로 폭 약 32미터 및 24미터 내외의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(민락2지구), 대로3류(폭 25m-30m)(2015-01-12)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(특수도로)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 공공주택지구(민락2)<공공주택 특별법>, 상대보호구역(삼현초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(삼현초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2023타경76927 (1)

소재지: 경기도 의정부시 민락동 890, 1903동 17층 1701호 (민락동,민락엘레트19단지)

용도: 아파트

감정가: 313,000,000원

토지면적: 39.68㎡ (약 12.00평)

건물면적: 59.93㎡ (약 18.13평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

본건은 경기도 의정부시 민락동에 위치하며, 주위는 대규모 아파트 단지로 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

인근에 삼현초등학교가 소재하여 교육 환경이 우수합니다.

차량 진출입이 용이하며, 버스 정류장 및 간선도로가 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서 아파트 용건부지로 이용 중입니다.

본건 소재 부지는 동측 및 북측으로 폭 약 32미터 및 24미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(민락2지구)으로 지정되어 있으며, 수도권정비계획법상 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 삼현초등학교 인근으로 교육환경 보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 소유권은 한국토지주택공사에서 박인선으로 이전되었습니다.

을구에 현대캐피탈(201,600,000원)과 상상인저축은행(265,200,000원)의 근저당권이 설정되어 있었으나, 말소 예정입니다.

본 경매는 현대캐피탈의 신청으로 개시되었으며, 채권액은 171,925,039원입니다.

말소기준권리는 을3, 현대캐피탈, 2020-05-26, 201,600,000원으로 확인되며, 본 매각으로 인해 위 등기부상의 권리들은 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 466,800,000원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 본건 등기부상 명시되어 있지 않습니다.

임차인 현황:

본 건에는 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다(인수 보증금 합계: 0원).

다만, 감정평가서 요약 상 '기타참고사항'에 임대 관례 및 기타 사항으로 '임대 미상임'이라고 기재되어 있어, 추가적인 임대차 관계가 존재할 가능성에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하며, 단지 내 및 인근으로 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

주변에 코스트코, 와마트 등 편의시설이 가깝다는 언급이 있는 것으로 보아(검색 결과), 단지 규모에 따른 상권이 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

건축물 현황: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평지붕 지하 1층, 지상 27층 건물 중 제17층 제1701호입니다.

이용 상태: 아파트(방 3, 거실, 주방, 화장실, 발코니 등)로 이용 중입니다.

내부 마감: 외벽은 페인팅, 내벽은 벽지, 바닥은 강화마루, 창호는 샷시로 마감되었습니다.

설비 내역: 도시가스보일러에 의한 난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전 및 화재탐지설비 등이 갖추어져 있습니다.

아파트 단지 정보:

- 아파트명: 민락엘레트19단지

- 준공일: 2017년 11월 16일

- 세대수: 1540세대 (총 11개 동)

- 최고층수: 29층

- 주차대수: 총 319대 (지상 4대, 지하 64대 - 검색 결과 기준, 초기 데이터와 다름. 초기 데이터 기준: 지상 4대, 지하 64대, 합계 319대. 검색 결과 총 주차 1551대, 세대당 1대. 초기 데이터 건물표제부 기준으로는 1551대, 원본 자료에 4대/64대/319대 혼재. 초기 입력된 319대 기준으로 작성)

- 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등.

- 전용면적: 59.93㎡ (약 18.13평)

1.5. 잠재적 리스크

관련 사건: 본건과 관련된 사건이 있음을 명시하고 있으나, 구체적인 내용은 제공되지 않았습니다. 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

임대 미상: 감정평가서 상 '임대 미상임'으로 기재되어 있어, 정확한 임대차 현황에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 임차인 현황상 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있습니다.

혐오시설: 주변 환경 조사 결과, 의정부시 민락동 일대에 생활하수 등을 처리하는 낙양물사랑공원(하수처리 시설)이 소재합니다. 이는 일반적으로 혐오시설로 분류되지 않으나, 민감한 분들에게는 고려사항이 될 수 있습니다. 고성능 소각장 이전 논의가 있었던 지역이나, 본건 소재지와의 직접적인 관련성 및 영향은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 의정부시 민락동의 대규모 아파트 단지 내에 위치하며, 초등학교 학군이 우수하고 교통이 편리하여 주거 환경이 양호합니다.

등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이며, 인수해야 할 임차인의 보증금 또한 없는 것으로 파악되어 권리관계가 명확한 편입니다.

최근 실거래가가 감정가를 상회하는 경향을 보이는 점은 긍정적이나, 잠재적 리스크 요소에 대한 추가적인 확인과 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 학군: 삼현초등학교와 인접하여 자녀가 있는 가정의 실거주 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

편리한 교통: 대중교통 이용이 편리하고 도로망 접근성이 좋아 출퇴근 및 생활이 용이합니다.

권리관계 명확: 인수할 권리 및 임차 보증금이 없어 낙찰 후 명도 및 재산권 행사에 있어 부담이 적습니다.

시세 상승 가능성: 최근 실거래가 추이를 볼 때, 시세 상승 여력이 있는 단지입니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 313,000,000원입니다.

최근 실거래가 정보에 따르면, 동일 면적의 아파트가 2026년 7월에 2층 301,000,000원, 18층 337,500,000원, 26층 320,500,000원에 거래되었습니다 [JSON 데이터].

본건은 17층으로 중간층에 해당하며, 최근 고층 거래가 감정가를 상회하고 있음을 감안할 때, 경쟁이 치열할 수 있습니다.

인수해야 할 보증금이 없고 권리관계가 명확하다는 장점과 현재 시장 상황을 종합적으로 고려할 때, 감정가 이상에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

현 시세 및 경매 시장 상황을 고려하여, 예상 입찰가는 315,000,000원에서 330,000,000원 사이로 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 다만, 실제 입찰가는 현장 조사 결과 및 당일 입찰 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.