나이스옥션 법원경매 성남 2022타경59047 [1] 경기도 성남시 분당구 정자동 209, 1층에이123호 (정자동,피더하우스) 노유자시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 알이엠프로퍼티감정 · 평가일 2022.10.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 분당구 정자동 소재 "계원예술고등학교" 남동측 인근에 위치하는 피
더하우스 1층 에이123호로서, 부근은 분당주택 공원(자연림)지대이며, 주변지대는 분당신도
시내 아파트, 단독주택지대임.

교통상황

본건은 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상3층건 내 1층 에이123호로서

외벽: 몰탈위 페인팅 마감,
내벽: 몰탈위 벽지 도배 및 일부 타일 등 마감,
창호: 샷시 이중 창호임.

이용상태

노유자시설(노인복지지설)로 이용 중임(후첨 "내부구조도" 참조).

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 난방설비, 도시가스 공급설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사의 토지로서 교육연구 및 복지시설 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 소로1류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(분당), 소로1류(폭 10m-12m)(국지도로)
(접합)가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보
호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역
<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획
법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한
법률>.

공부와의 차이

본 건물은 경사 지형을 이용한 건축물로서 공부상 1층은 외형상 2층으로 보이며 본건 현관
문에는 현황 223호 표시되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 공부상 1층은 외형상 2층으로 본건 현관문에는 223호로 표시되어 있음.
2. 본건 공부상 용도는 노유자시설(노인복지시설)로 입주자 제한여부는 개별확인요망.
3. 선순위가등기권자 유철재는 담보가등기권자로 2025.1.17.자 권리신고 및 배당요구신청서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2022타경59047 (1)

소재지: 경기도 성남시 분당구 정자동 209, 1층 에이123호 (피더하우스)

용도: 노유자시설 (노인복지시설)

감정가: 419,000,000원

토지면적: 43.24㎡ (약 13.08평)

토지지분: 43.245㎡ (약 13.08평)

건물면적: 61.43㎡ (약 18.58평)

건물지분: 61.43㎡ (약 18.58평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 망OOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 경기도 성남시 분당구 정자동 소재 "계원예술고등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 분당 주택 공원(자연림) 지대와 인접하며, 주변 지역은 분당신도시 내 아파트 및 단독주택 밀집 지역으로 형성되어 있습니다.

교통 상황은 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 양호한 편입니다.

건물 구조는 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕의 지하 3층/지상 3층 건물 내 1층 에이123호입니다.

본건은 북측으로 소로1류(폭 10m-12m)와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 수원지방법원 성남지원 2022타경59047 강제경매개시결정 (갑11, 접수 2022.10.11)

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 을1: 주택임차권 (권리자: 최재훈 외 1명), 권리금액: 380,000,000원. 매수인 인수 대상입니다. (전입일자: 2017-12-06, 확정일자: 2017-12-06, 배당신고일자: 2021-11-17)

* 갑10: 소유권이전청구권가등기 (권리자: 유철재), 매매예약. 매수인 인수 대상입니다. (접수 2021-09-29)

매각으로 소멸되는 권리:

* 갑7: 소유권이전 (주식회사대양애비뉴)

* 갑12: 압류 (잠실세무서장)

* 갑13: 압류 (구로구)

임차인 현황:

* 최 외 1명

* 보증금: 380,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정/배당신고일: 2017-12-06 / 2017-12-06 / 2021-11-17

* 대항력: 있음 (매수인 인수 조건)

특이사항: 선순위 가등기권자 유철재는 담보 가등기권자로 2025.1.17.자 권리신고 및 배당요구 신청서를 제출하였습니다. (본 보고서 작성 시점 기준)

참고로, 권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 등기부 요약 및 물건명세서 상 주택임차권(을1)은 매수인 인수 대상이며, 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 함을 유의해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건은 분당신도시 내 주거지대와 공원이 인접한 쾌적한 환경에 위치합니다.

주변에 대규모 아파트 단지와 단독주택지가 형성되어 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

다만, 본 물건의 용도가 노유자시설(노인복지시설)로, 일반 상업시설이나 일반 주거시설과는 다른 특수성을 가지므로 상권 분석 시 이를 고려해야 합니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 계원예술고등학교가 인근에 위치합니다.

녹지: 분당주택 공원(자연림)과 인접하여 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다.

교통: 버스 정류장이 인접해 있고 차량 접근이 용이하여 일상생활의 편리성이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

인수되는 임차보증금: 380,000,000원. 해당 금액은 낙찰자가 인수해야 하는 주요 부담이며, 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 추가로 부담해야 합니다.

인수되는 선순위 가등기: 소유권이전청구권가등기 (유철재)가 인수 대상입니다. 해당 가등기의 구체적인 내용, 인수 시 발생할 수 있는 금전적 부담 및 법적 리스크에 대한 철저한 확인이 필수적입니다.

공부상 내용과 현황의 차이:

* 공부상 1층이나 외형상 2층으로 보인다는 점.

* 현관문에 223호로 표시되어 있다는 점.

* 건축물대장 JSON 상 '비123' (지하 1층)으로 표기된 부분과의 차이가 존재하여, 현장 방문을 통한 명확한 확인이 필요합니다.

용도 제한: 공부상 용도는 노유자시설(노인복지시설)로 등재되어 있어, 실제 사용 가능 여부, 입주자 제한, 향후 용도 변경 가능성 등에 대한 개별적인 확인이 반드시 필요합니다.

토지이용계획 및 제한사항: 본 건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(분당) 등에 해당합니다. 또한, 비행안전제3구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 포함되어 있어 관련 법규 및 제한사항을 면밀히 검토해야 합니다. 주변에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았으나, 폐기물매립시설 설치제한지역 등 광범위한 지역 제한이 있음을 유의해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 성남시 분당구 정자동의 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 380,000,000원의 임차보증금과 함께 선순위 소유권이전청구권가등기를 인수해야 하는 상당한 부담이 존재합니다. 이러한 인수 부담은 낙찰자의 총 취득 비용을 감정가를 크게 상회하게 만들 수 있습니다.

공부상 내용과 현황 간의 차이, 용도 제한, 복합적인 권리 관계 등으로 인해 투자 결정 전 철저한 현장 조사와 법률 및 권리 관계에 대한 심도 있는 분석이 필수적으로 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

분당 신도시라는 지역적 가치는 분명한 장점입니다.

인수해야 하는 권리들을 해결하고 시설을 효율적으로 활용할 경우, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정하는 규칙에 따라, 감정가 419,000,000원에서 인수해야 할 임차보증금 380,000,000원을 차감하면 39,000,000원이라는 산술적 결과가 나옵니다.

그러나 본건은 여기에 더해 선순위 소유권이전청구권가등기(유철재) 또한 인수해야 하는 추가적인 금전적 부담이 발생할 가능성이 있습니다. 이 가등기의 정확한 인수 비용 및 법적 효력에 대한 불확실성이 매우 크며, 이는 총 취득 비용에 상당한 영향을 미칠 수 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 단순히 감정가에서 인수 보증금을 제외한 금액으로만 접근하기 어렵습니다. 인수 가등기의 처리 비용, 각종 부대 비용, 부동산 시장 상황, 그리고 희망하는 수익률 등을 종합적으로 고려하여 매우 신중하게 결정해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확하고 현실적인 예상 입찰가를 산정하는 데 한계가 있습니다. 반드시 현장 방문을 통한 상세 조사, 등기부 및 관련 서류에 대한 면밀한 검토, 그리고 전문가와의 상담을 거쳐 최종 입찰가를 결정하실 것을 강력히 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.