나이스옥션 법원경매 성남 2022타경58150 [1] 경기도 성남시 분당구 이매동 100 이매촌삼성아파트 1002동 4층402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 알이엠감정 · 평가일 2022.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 분당구 이매동 소재 "이매중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 용이하며, 근거리에 지하철 수인분당선, 경강선 "이매역"이 및 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 16층 건물 내 402호로서 1994.04.23. 사용승인되었으며, 외벽 : 시멘트 모르타르 위 페인트 마감 등, 창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

본건은 공부상 아파트(방4, 거실, 욕실2, 주방 등)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 유사사다리형 토지로서, "아파트단지 건부지"로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 내 포장도로를 통해 동측 및 서측의 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 개발행위허가제한지역(2023-10-16), 지구단위계획구역 (분당), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(특수도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(경기도성남교육지원청 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제6구역(전술) (비행안전제6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대/ 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역 (2025-10-20)(대상용도:아파트/지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)임. 2 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 개발행위허가제한지역(2023-10-16), 지구단위계획구역 (분당), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류 (폭 15m~20m)(특수도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(경기도성남교육지원청 확인요망) <교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역 <도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대/ 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역 (2025-10-20)(대상용도:아파트/지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 물건 정보

사건번호: 성남지원 2022타경58150 (1)

소재지: 경기도 성남시 분당구 이매동 100 이매촌삼성아파트 1002동 4층402호

용도: 아파트

감정가: 2,050,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 70.90㎡ (약 21.45평)

토지 지분: 70.898㎡ (약 21.45평)

건물면적: 127.83㎡ (약 38.66평)

건물 지분: 127.83㎡ (약 38.66평)

전용면적: 127.83㎡ (약 38.66평)

분양면적: 127.83㎡ (약 38.66평) (주: 제공된 JSON 정보 기반으로 산정)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 주위 환경

본건은 경기도 성남시 분당구 이매동 소재 "이매중학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 단지 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

단지 내 포장도로를 통해 동측 및 서측의 공도와 접하며, 본건까지 제반 차량의 진출입이 용이합니다. 또한, 근거리에 지하철 수인분당선 및 경강선 "이매역"이 있으며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통으로 평가됩니다.

2.3. 접근성

이매역 인근에 위치하여 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

등기부등본상 총 채무액은 1,896,000,000원입니다.

3.2. 말소기준권리 및 인수되는 권리

본 건의 말소기준권리는 2016년 11월 8일에 접수된 옥과농업협동조합의 근저당권 (을8, 금611,000,000원)입니다. 경매 절차상 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 전세권, 임의경매개시결정, 압류 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 인수해야 할 부담이 되는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 주식회사와우에셋대부 (양도인: 주식회사다원에셋대부)

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 미상

확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 없음

비고: 임대 관계는 조사되지 않았으며, 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

단지 인근에 다양한 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 부동산 시세 분석 (매매/임대)

최근 실거래가 정보에 따르면, 본건과 동일 면적(127.83㎡)의 아파트는 2026년 6월 5일 9층에서 2,050,000,000원(20억 5천만원), 6월 9일 16층에서 2,000,000,000원(20억)에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본건의 감정가(2,050,000,000원)와 유사한 수준입니다.

전월세 거래 정보를 볼 때, 유사 면적대의 전세가는 90,000,000원에서 20,000,000원까지 다양하며, 월세는 220,000원부터 450,000원까지 분포하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

본 단지는 1994년 4월 23일에 사용 승인된 이매촌삼성아파트로, 총 27개 동 1162세대가 거주하고 있습니다. 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 유치원 등의 복리시설이 갖추어져 있습니다. 주차는 지상 12대, 지하 437대로 총 437대의 주차가 가능합니다.

5.2. 교육 환경

인근에 이매중학교가 위치하며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정된 지역이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 개발행위허가제한지역

본건 토지는 개발행위허가제한지역으로 지정되어 있으며, 제한 기간은 2023년 10월 16일부터 설정되어 있습니다.

6.2. 기타 제한사항

본 건 토지이용계획상 다음과 같은 제한사항이 있습니다.

* 지구단위계획구역 (분당)

* 중로1류, 중로2류, 소로2류 (도로 관련)

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역, 절대보호구역 (교육환경 보호)

* 비행안전제6구역 (전술)

* 대기환경규제지역

* 도시교통정비지역

* 과밀억제권역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등/단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 대상, 2025.8.26.~2026.8.25.)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (아파트 대상, 2025.10.20.~2026.12.31.)

주변 지역 조사 결과, 해당 물건지 인근에서 현저한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 성남시 분당구의 핵심 주거 지역인 이매동에 위치한 아파트로, 쾌적한 주거 환경과 양호한 교통망을 갖추고 있습니다. 이매역 역세권이며, 유사 면적대의 실거래가가 감정가와 유사하거나 높은 수준을 유지하고 있어 시세 방어가 잘 되고 있는 것으로 판단됩니다. 다만, 개발행위허가제한지역을 포함한 다수의 토지이용 및 규제사항이 존재하므로, 향후 개발 가능성 및 재건축, 재개발 등 투자 관점에서는 신중한 검토가 필요합니다. 모든 권리관계는 매각으로 소멸되어 인수 부담은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 이매역 역세권의 우수한 입지 조건

* 최근 실거래가 및 감정가 수준이 높게 형성되어 있어 시세 방어력 우수

* 분당구 내에서도 선호도 높은 주거 지역

* 개발행위허가제한 등 규제사항 존재하나, 장기적인 관점에서 재건축/재개발 가능성 내포

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 2,050,000,000원이며, 최근 127.83㎡ 면적의 실거래가 역시 2,000,000,000원에서 2,050,000,000원 사이에 형성되어 있습니다. 이에 따라, 본건에 대한 예상 입찰가는 2,000,000,000원 ~ 2,100,000,000원 (20억 ~ 21억) 수준으로 예상됩니다. 현장 조사를 통해 실제 가치를 재확인하고, 경쟁 입찰 현황을 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.