나이스옥션 법원경매 고양 2023타경69458 [1] 경기도 고양시 일산동구 중산동 35-2 자동차 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 환성감정 · 평가일 2023.07.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 중산동 소재 "하늘초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 음식점 등 근린생활시설, 노인복지시설, 아파트단지, 공원 등이 혼재하는 환경으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

자루형 토지로서, 자동차관련시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북측으로 왕복2차로에 연계되어 있으며, 동측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(2019-11-29)(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)]및주거밀집지역100m내), 가축사육제한구역(2019-11-29)(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)]및주거밀집지역50m내), 과밀억제권역임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 기타지붕 3층 건으로,
외벽 : 샌드위치 판넬 마감 등
내부 : 판넬 및 인테리어 마감 등
창호 : 알루미늄새시 등
바닥 : 에폭시 및 일부 타일 마감 등임.

이용상태

자동차관련시설 등으로 이용중임.
※ 후첨 "건물개황도" 참조.

설비내역

전기설비, 급배수설비 및 위생설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 "건물개황도" 등과 같이 제시외 물건이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.
2) 일반건축물대장 상 위반건축물: 건축과-36804(2022.10.15)호에 의거 1층 ①[위법내용: 건물증축, 용도: 자동차관련시설(정비공장), 면적: 33.2㎡, 구조: 경량철골] ②[위법내용: 건물증축, 용도: 자동차관련시설(정비공장), 면적: 42㎡, 구조: 철파이프]로 기재되어 있으니 참고하시기 바람.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함.
2. 토지는 지상에 식재된 수목 수주를, 건물은 외부 철제계단 및 난간, 물탱크실을 포함하여 평가함(감정평가서 참조).
3. 제시외 물건 중 컨테이너 등은 이동 및 철거 가능성을 고려하여 평가하지 않음.
4. 목록2.는 일반건축물 대장상 위반건축물로 기재되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2023타경69458 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 구리농업협동조합

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 고양시 일산동구 중산동 35-2 (신주소: 고양대로 864-33)

용도: 자동차 관련시설

감정가: 3,500,011,200원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 1585.00㎡ (약 479.46평)

건물면적: 764.10㎡ (약 231.16평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 131.20㎡

1.3. 주요 특이사항

위반건축물: 일반건축물대장상 위반건축물로 등재됨.

대항력있는 임차인: 존재함.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본건은 경기도 고양시 일산동구 중산동에 위치하며, 주위에는 하늘초등학교가 인근에 있고 음식점 등 근린생활시설, 노인복지시설, 아파트단지, 공원 등이 혼재하는 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량의 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 및 토지 이용 계획

본건은 북측으로 왕복 2차로 도로와 연계되며, 동측으로는 폭 약 6m의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 자연녹지지역이며, 중로2류(폭 15m-20m), 가축사육제한구역(도시지역 및 주거밀집지역 100m/50m 이내), 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 개요

말소기준권리는 2021년 4월 14일 접수된 구리농업협동조합의 근저당권(을1)입니다. 경매 절차에 따라 대부분의 권리는 말소될 것으로 예상되나, 일부 가등기 및 가압류 채권은 인수될 가능성이 있습니다.

3.2. 인수되는 권리

* 조성종 명의의 가등기 소유권이전청구권가압류 (2023년 1월 20일 접수, 700,000,000원)

* 김경자 명의의 가등기 소유권이전청구권가압류 (2022년 11월 15일 접수, 530,000,000원)

* 고양세무서장 명의의 가등기 소유권이전청구권압류 (2023년 12월 28일 접수)

3.3. 말소되는 권리

구리농업협동조합 근저당권, 신숙곤 소유권이전청구권가등기, 구리농업협동조합 임의경매, 정우성 외 1명 소유권이전(상속), 일산동구청장 압류, 양천세무서장 지분압류, 고양시 지분압류, 고양세무서장 압류, 종로구 압류 등이 말소될 예정입니다.

3.4. 임차인 현황

* 신숙곤

보증금: 120,000,000원

차임: 8,000,000원 (월세로 추정되나, 보증금 대비 매우 높은 금액으로 확인 필요)

전입/사업일자: 2018년 3월 2일

대항력: 있음

비고: 확정일자 및 배당신고일자 정보 없음.

* 주식회사에스투지트레이더스(차기호)

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 2021년 6월 1일

대항력: 없음

비고:

인수되는 보증금 합계: 0원 (단, 대항력 있는 임차인 신숙곤의 보증금 120,000,000원은 별도 확인 및 처리 필요)

4. 상권분석

4.1. 현재 용도 및 주위 상업시설

본건은 자동차 관련 시설 및 근린생활시설로 이용 중입니다. 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 환경입니다.

4.2. 잠재적 상권 확장 가능성

주변에 주거 단지 및 공원 등이 혼재되어 있어, 업종에 따라 안정적인 수요 확보가 가능할 수 있습니다. 다만, 자연녹지지역이라는 점을 고려하여 개발이나 용도 변경 시 제한이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 및 문화 시설

하늘초등학교가 인근에 있으며, 근린생활시설, 아파트단지, 공원 등이 주변에 위치하여 생활 편의성은 보통 수준입니다.

5.2. 교육 시설

* 하늘초등학교 (북측 인근)

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물 문제

본건 건물은 일반건축물대장상 1층에 증축된 위반건축물(면적 33.2㎡ 및 42㎡)로 기재되어 있습니다. 이는 향후 건물 사용, 유지보수, 양성화 또는 철거 등에 있어 추가 비용이나 행정적 제약을 발생시킬 수 있는 주요 리스크 요인입니다.

6.2. 대항력 있는 임차인 존재

임차인 신숙곤은 2018년부터 거주(사업장 운영)하며 대항력을 갖추고 있어, 낙찰자가 보증금 120,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 해당 임차인의 계약 조건 및 실제 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

6.3. 인수되는 법적 권리 부담

조성종, 김경자, 고양세무서장 명의의 가등기 및 가압류가 인수될 예정입니다. 이는 총 1,230,000,000원 이상의 금전적 부담으로 작용할 수 있으며, 소유권 이전 및 향후 재산권 행사에 제약을 줄 수 있는 중대한 리스크입니다.

6.4. 토지 이용 제한

자연녹지지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등에 속해 있어 토지 이용 및 건축 행위에 대한 법적 제한이 존재합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본 물건은 경기도 고양시 일산동구의 자동차 관련 시설로, 토지 및 건물이 일괄 매각 대상입니다. 비교적 양호한 입지 조건과 일상적인 편의 시설 접근성을 갖추고 있으나, 위반건축물 등재, 대항력 있는 임차인 존재, 다수의 권리 인수 부담 등 상당한 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

7.2. 투자 가능성 검토

건물 자체의 위반건축물 문제와 인수되는 다수의 가등기/가압류는 투자 결정에 있어 매우 신중한 접근을 요구합니다. 특히 인수되는 법적 권리의 총액이 상당하며, 대항력 있는 임차인의 보증금 또한 고려해야 할 부분입니다. 명확한 법률 검토와 현장 조사를 통해 리스크를 정확히 파악하고, 이를 상쇄할 만한 충분한 가격 메리트가 있을 경우에만 제한적인 투자를 고려할 수 있습니다. 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 지리적 이점

하늘초등학교 인근에 위치하며, 차량 및 대중교통 접근성이 양호한 편입니다.

8.2. 활용 가능한 시설

자동차 관련 시설 및 근린생활시설 용도로 현재 이용 중이며, 해당 업종의 수요가 꾸준하다면 안정적인 운영이 가능할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가 산정 (참고사항)

9.1. 감정가 대비 고려사항

감정가는 3,500,011,200원입니다. 그러나 본건은 상당한 금액의 법적 권리(가등기, 가압류 등 약 12.3억원 이상)를 인수해야 하며, 대항력 있는 임차인의 보증금 120,000,000원 또한 낙찰자가 부담해야 할 가능성이 있습니다. 또한, 위반건축물로 인한 추가적인 비용 및 관리상 문제도 고려해야 합니다.

9.2. 예상 입찰가 산정 시 고려 요소

예상 입찰가는 감정가에서 인수되는 권리 금액, 임차인 보증금, 위반건축물 처리 비용, 향후 리모델링 또는 재건축 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히 인수되는 권리 금액이 감정가 대비 높은 편이므로, 이에 대한 철저한 분석을 통해 적정 입찰가를 결정해야 합니다. 예상 입찰가는 인수되는 보증금을 제외하고 산정하되, 대항력 있는 임차인의 보증금 부담은 별도로 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.