나이스옥션 법원경매 대전 2023타경9863 [1] 대전광역시 서구 갈마동 297-33 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 터전감정 · 평가일 2023.12.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 갈마동 소재‘갈마초등학교’남서측 근거리에 위치하고 있는 부동산
으로 주위는 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 있는 지역으로 북측 근거리에
"이마트트레이더스"가 위치하고 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 소재하며 북측 근거리에 대전지하철
1호선 "월평역"이 위치하고 있으며, 북측 인근으로 국도32호선이 지나고 있습니다.

형태 및 이용상태

세로장방형의 완경사지로 다세대주택 및 근린생활시설부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

서측으로 소로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭8m-10m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역), 중점경관관
리구역.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건물로
외벽 : 석재붙임 및 드라이비트 등 마감.
내벽 : 벽지, 데코타일 및 인테리어 등 마감.
창호 : 섀시창호.

이용상태

1층 : 근린생활시설.
2층 : 다가구주택(6개호).
3층 : 다가구주택(5개호).
4층 : 다가구주택(3개호).

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

본건 발코니, 확장형발코니, 옥탑 누다락, 엘리베이터 등은 건물의 일체성 등을 감안하여 본
건 건물에 포함하여 평가하였습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2023타경9863 (1)

소재지: 대전광역시 서구 갈마동 297-33

용도: 근린주택 (1층 근린생활시설, 2-4층 다가구주택 14가구)

토지면적: 447.10㎡ (약 135.3평)

건물면적: 676.92㎡ (약 204.8평)

감정가: 2,604,425,000원 (26억 442만 5천원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 일괄매각

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 대전광역시 서구 갈마동 소재 ‘갈마초등학교’ 남서측 근거리에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 있는 지역으로, 북측 근거리에 "이마트트레이더스"가 위치하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재합니다. 북측 근거리에 대전 지하철 1호선 "월평역"이 위치하고 있으며, 북측 인근으로 국도 32호선이 지나고 있어 교통이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 건 토지는 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로2류(폭 8m-10m)에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다. 토지 형태는 세로장방형의 완경사지로, 다세대주택 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 채권 총액 및 말소기준권리

등기부상 채무 총액은 토지 기준 약 95억 3백만 원, 건물 기준 약 55억 3백만 원으로, 총 150억 원 이상에 달합니다. 이는 감정가를 훨씬 상회하는 금액입니다. 말소기준권리는 2021년 7월 1일 접수된 동대전새마을금고의 근저당권(을8)이며, 이보다 늦게 설정된 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 본건 경매는 2023년 11월 3일 접수된 동대전의 임의경매(갑3)로 인해 개시되었습니다.

3.2. 임차인 현황 (대항력 및 보증금)

총 17명의 임차인이 등기 및 현황 조사상 확인됩니다. 모든 임차인은 대항력이 없으며, 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

* 김 : 보증금 100,000,000원, 전입 2022-08-16, 확정 2022-08-05

* 김 : 보증금 200,000,000원, 전입 2021-08-03, 확정 2021-08-03

* 김 : 보증금 120,000,000원, 전입 2022-08-16, 확정 2022-07-13

* 한국토지주택공사(입주자 박원정): 보증금 95,000,000원, 전입 2023-01-31, 확정 2022-12-26

* 한국토지주택공사(입주자 박지현): 보증금 100,000,000원, 전입 2022-10-12, 확정 2022-09-23

* 한국토지주택공사(입주자 박진근): 보증금 95,000,000원, 차임 150,000원, 전입 2021-11-24, 확정 2021-11-04

* 신아영: 보증금 110,000,000원, 전입 2022-08-30, 확정 2022-08-16

* 안희준: 보증금 250,000,000원, 전입 2021-07-30, 확정 2021-07-23

* 이준호: 보증금 0원

* 임주은: 보증금 90,000,000원, 전입 2022-11-16, 확정 2022-10-11

* 정창호: 보증금 130,000,000원, 전입 2022-04-22, 확정 2022-04-01

* 조상원: 보증금 0원

* 조아영: 보증금 135,000,000원, 전입 2022-02-08

* 최우리: 보증금 135,000,000원, 전입 2022-02-08, 확정 2022-02-21

* 최우리: 보증금 100,000,000원, 전입 2022-05-04, 확정 2022-05-04

* 한국토지주택공사(입주자 현수현): 보증금 115,000,000원, 전입 2022-09-08, 확정 2022-09-13

* 김건태: 보증금 100,000,000원, 전입 2022-08-16, 확정 2022-08-05

모든 임차인은 대항력이 없어 배당을 통해 보증금을 우선 변제받아야 합니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보에 따르면, 본 건 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본 물건은 대전광역시 서구 갈마동의 주거 및 상업 혼재 지역에 위치하여, 주거 기능과 상업 기능을 동시에 갖춘 입지입니다. 인근에 대형마트 및 지하철역이 있어 생활 편의성과 접근성이 우수합니다.

4.2. 상업 시설 활용 가능성

건물 1층이 근린생활시설로 되어 있어 임대 수익 창출이 가능합니다. 또한 2층부터 4층까지 다가구 주택으로 총 14가구가 거주하고 있어, 풍부한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

이마트트레이더스, 월평역 상권 등 다양한 편의시설을 가까이서 이용할 수 있습니다.

5.2. 교육 및 교통

갈마초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 시내버스 및 지하철(월평역)을 이용한 대중교통 접근성이 뛰어납니다.

5.3. 기타 환경 (혐오시설 등)

제공된 감정평가서 요약에 따르면, 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 과도한 채무 부담

등기부상 채무 총액이 감정가를 크게 상회하므로, 경매 진행 후 잔여 채무 처리 등과 관련된 잠재적인 법적 이슈가 발생할 가능성이 있습니다. 그러나 본 건은 일괄 매각이며 대부분의 권리가 말소되어 낙찰자가 직접적으로 부담해야 할 채무는 없습니다.

6.2. 임차인 보증금 회수 문제

모든 임차인은 대항력이 없으므로, 경매 배당 결과에 따라 일부 임차인이 보증금을 전액 회수하지 못할 가능성이 있습니다. 이는 명도 과정에서 잠재적 분쟁의 요인이 될 수 있으나, 인수 보증금이 0원이므로 명도 협상 및 법적 절차를 통해 해결 가능합니다.

6.3. 건물 노후화 (or 신축 건물 특성)

건축물대장상 사용승인일이 2021년 6월 24일로 비교적 최근에 신축된 건물(2020년 9월 건축 허가)이므로, 노후화로 인한 수리비 발생 등의 리스크는 크지 않습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전 서구 갈마동의 역세권 및 생활 편의 시설 인접 지역에 위치한 근린주택으로, 1층 상가와 4개 층 다가구 주택으로 구성되어 수익형 부동산으로서의 가치가 높습니다. 2020년 신축된 건물이라는 점도 긍정적입니다. 모든 권리가 말소되고 인수해야 할 임차 보증금이 없다는 점에서 권리 관계가 비교적 명확하나, 높은 채무 총액과 임차인들의 배당 순위 등은 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 대전 지하철 1호선 월평역 인근, 주요 간선도로 접근 용이.

* 안정적인 임대 수익: 1층 근린생활시설 및 14가구 다가구 주택 구성.

* 권리관계 명확: 말소되는 권리가 대부분이며, 인수 보증금 없음.

* 최신 건물: 2020년 신축 건물로 유지보수 부담 적음.

9. 예상 입찰가

감정가: 2,604,425,000원

본 물건은 근린주택으로, 제공된 개별 다세대 주택의 최근 매매 정보(3,500만원 ~ 8,000만원)는 전체 건물의 가치와 직접적인 비교가 어렵습니다. 개별 호실의 면적(약 30~40㎡)을 고려했을 때, 이는 개별 세대 거래가이므로 전체 건물 가치 산정에는 부적합합니다.

감정가 26억 4,425만 원을 기준으로, 평당 약 1,270만원 수준으로 평가되었습니다.

다만, 등기부상 채무 총액이 감정가를 훨씬 상회하는 점, 경매 물건의 특성상 감정가 대비 할인 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 임차 보증금 인수 부담이 없다는 점은 긍정적 요소입니다.

현 시세 및 주변 시세 정보를 바탕으로 볼 때, 본 건의 잠재적 가치와 위험 요소를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

현 시세 및 주변 시세 정보를 토대로 한 예상 입찰가:

2,400,000,000원 ~ 2,550,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.