나이스옥션 법원경매 대전 2023타경9061 [1] 대전광역시 유성구 지족동 992, 310동 9층903호 (지족동,반석마을아파트3단지) 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해솔감정 · 평가일 2023.11.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 지족동 소재 "반석고등학교" 남동측 인근에 위치하는 반석마을아
파트3단지 제310동 제9층 제903호로서, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로
형성된 지역임.

교통상황

북동측 인근으로 북유성대로가 통과하고 북동측 및 남동측 인근에 시내버스정류장 및 대전도
시철도 1호선 "지족역"이 위치하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건물 중 제9층 제903호로서,
외벽 : 시멘트모르타르 위 페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

아파트 단위세대로 이용 중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내 소화전 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형의 토지로 공동주택 건물의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측의 출입로를 통해 단지 내 차량의 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(노은2지구 택지개발사업), 소로3류(폭 8m
미만)(2018-02-23)(접합), 특수도로(자전거전용도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역
)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대전반석고등학교)<교육환경 보호에
관한 법률>, 택지개발지구기타(노은택지개발완료)<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2023타경9061 (1)

* 소재지: 대전광역시 유성구 지족동 992, 310동 9층903호 (반석마을아파트3단지)

* 용도: 아파트

* 감정가: 924,000,000원

* 토지 면적: 99.17㎡ (약 30.00평)

* 토지 지분: 99.1718㎡ (약 30.00평)

* 건물 면적: 175.11㎡ (약 53.00평)

* 건물 지분: 175.11㎡ (약 53.00평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 대OOOOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 지족동 소재 "반석고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

* 교통상황

북동측 인근으로 북유성대로가 통과하고 있으며, 북동측 및 남동측 인근에 시내버스정류장과 대전도시철도 1호선 "지족역"이 위치하여 교통 여건은 양호한 편임.

* 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(노은2지구 택지개발사업)으로 지정되어 있으며, 소로3류(폭 8m 미만), 특수도로(자전거전용도로), 가축사육제한구역, 상대보호구역(대전반석고등학교), 택지개발지구 기타(노은택지개발완료) 등의 제한사항이 있음.

3. 권리분석

* 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2014년 6월 11일 접수된 홍도동새마을금고의 근저당권(을12)이며, 해당 권리보다 선순위인 권리는 모두 말소될 예정임.

* 등기부현황

등기부상 소유권 이전(갑2, 갑4, 갑5) 및 근저당권 말소(을12), 다수의 가압류(갑8, 갑9, 갑10, 갑11, 갑12), 압류(갑13, 갑15) 및 임의경매 개시 결정(갑14) 등이 기재되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정임.

* 임차인 현황

임차인 현황 자료상 인수 보증금 합계는 0원으로 확인됨.

다만, 임대관계는 미상임.

* 물건명세서 참고사항

작성일: 2026-07-21

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요는 비고란에 명시되지 않음)

4. 상권분석

* 주변 상업시설

본건 아파트 단지는 주거지역에 위치하나, 주변으로 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능함.

* 교통시설

대전도시철도 1호선 지족역과 다수의 시내버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

5. 생활정보

* 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건물 중 제9층 제903호이며, 외벽은 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 새시창호임.

내부에는 급·배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내 소화전 등이 갖추어져 있음.

* 아파트 단지 정보

아파트명: 반석마을3단지 (건축물대장상 사용승인일 2006년 2월 24일)

총 동수: 11개동, 총 세대수: 607세대

전용 면적: 82,152.58㎡, 총 면적: 102,636.18㎡

주차 대수: 총 294대 (지상 6대, 지하 18대, 그 외 주차 대수 표기 오류 가능성 있음. 총괄표제부상 총주차대수 1243대, 지하 949대, 지상 294대.)

최고층 20층, 최저층 2층

부대시설: 관리사무소, 노인정, 문고, 어린이놀이터, 자전거보관소 등.

건물 총면적 135,695.37㎡, 건축 면적 7,903.89㎡, 용적률 219.33%

* 주변 교육 시설

"반석고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 해당 학교는 상대보호구역으로 지정되어 있음.

6. 잠재적 리스크

* 공부와의 차이

제시된 정보에 따르면 공부와의 차이는 없음.

* 임대관계 미상

현 임대차 관계가 불분명하여 명도 시 추가적인 부담이 발생할 수 있음.

* 혐오시설

주변 지역 조사 결과, 본건 아파트 단지로부터 인근에 직접적으로 영향을 줄 만한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았음.

7. 종합 의견

본건은 대전광역시 유성구 지족동에 위치한 반석마을아파트3단지 내 아파트로, 주변에 학교 및 지하철역, 버스정류장 등 교통 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있는 우수한 입지 조건을 갖추고 있음. 2006년에 준공된 아파트로 연식은 있으나, 최근 실거래가를 고려할 때 시장에서 꾸준히 거래되고 있는 단지임. 권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하여 매각으로 대부분 소멸될 것으로 예상되나, 임대차 관계가 미상인 점은 명도 시 유의해야 할 사항임.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 요건: 대전도시철도 1호선 지족역 및 다수의 버스 노선 이용 편리.

* 생활 편의시설 접근성: 학교, 근린생활시설 등 인접.

* 안정적인 주거 환경: 대규모 아파트 단지 내 위치.

* 시장 수요: 비교적 넓은 면적(175.11㎡)으로 안정적인 수요 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 924,000,000원이며, 제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 동일 면적(175.11㎡)의 거래가 2026년 5월 105,000,000만원에 이루어졌습니다. 이는 평당 약 1,981만원 수준입니다. 다른 면적대의 최근 매매가도 평당 1,744만원에서 2,053만원 사이에서 형성되어 있습니다.

감정가가 시장 최고가보다 낮게 책정된 점, 그리고 2026년 5월에 동일 면적이 105,000만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 시장 가치는 감정가를 상회할 가능성이 있습니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 감정가 대비 약 95% 수준인 950,000,000원으로 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 현 시세 및 시장 상황에 따라 변동될 수 있으므로, 입찰 전 추가적인 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.