나이스옥션 법원경매 강릉 2023타경53630 [1] 강원특별자치도 삼척시 정상동 455, 다동 1층 102호 (정상동,영진연립) 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영흥 · 평가일 2024.01.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 삼척시 정상동 소재 "정상삼거리" 남측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 대중교통상황은 버스정류장과의 거리 및 배차간격 등을 고려해 볼 때 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지상5층 건물 중 제1층 제102호로서
외벽: 모르타르위페인팅 등,
창호: 새시창호 등임.

이용상태

공동주택(아파트) 단위세대로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

현황 본건 북동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 본건 감정평가와 관련하여 수차례 현장방문하였으나, 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 내부확인이 곤란하여 부득이 외부에서의 관찰 및 집합건축물대장상의 건축물현황도 등을 기준하여 감정평가 하였으니, 경매진행 시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 강릉지원 2023타경53630 (1)

물건 소재지: 강원특별자치도 삼척시 정상동 455, 다동 1층 102호 (정상동, 영진연립)

건물 구조 및 용도: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상5층 건물 중 제1층 제102호, 공동주택(아파트)

토지 면적: 48.99㎡ (약 14.82평)

건물 면적: 51.09㎡ (약 15.46평) - 전용면적 추정

토지/건물: 일괄 매각 대상

경매 구분: 부동산 임의경매

감정 가격: 41,000,000원

채권자: (OOOOOOOOOO

1.2. 건축물대장상 정보 (참고)

건축물대장상 표제부 정보에 따르면, 강원특별자치도 삼척시 정상동 455-1번지에 위치한 건물은 '경로당' 용도의 '노유자시설'로 등록되어 있으며, 경량철골구조에 조립식판넬 지붕으로 확인됩니다. 이는 본 경매 물건(영진연립 다동 1층 102호 아파트)의 등기부등본 및 감정평가서상 내용과 차이가 있으므로, 현황과 건축물대장상 내용을 별도로 확인하여 주의하시기 바랍니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 강원특별자치도 삼척시 정상동 소재 "정상삼거리" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량으로 본 건까지 접근이 가능하며, 인근 버스정류장과의 거리 및 배차 간격을 고려할 때 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 사다리형 형상으로 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중입니다. 현재 본 건 북동측으로는 도로에 접하여 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 모든 축종 제한 구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

본 경매 물건은 낙찰 시 모든 등기된 권리(근저당, 가압류 등)가 소멸될 예정입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.2. 등기부 현황

* 소유권 보존: 삼척시 (1991-03-22)

* 소유권 이전: 박인숙 (2015-02-16)

* 소유권 이전: 김복선 (2021-02-25, 증여)

* 말소기준권리: 주식회사엔씨파이낸스대부 근저당 (2021-07-27, 29,900,000원)

* 기타 채권: 주식회사프랭크자산관리대부 가압류 (2023-05-25, 10,632,491원)

* 경매 개시 결정: 주식회사엔씨파이낸스대부 임의경매 (2023-11-21, 31,771,505원)

* 총 등기부채권 금액: 40,532,491원

3.3. 임차인 현황

인수해야 할 임차인의 보증금 합계는 0원입니다. 이는 낙찰자가 인수할 임차 관련 부담이 없음을 의미합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 건이 소재한 정상동 일대는 공동주택 및 단독주택이 밀집한 주거 지역으로, 일상생활에 필요한 기본적인 근린생활시설(마트, 편의점, 식당 등)이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다. 인근 정상삼거리를 중심으로 지역 상권이 형성되어 있을 가능성이 높습니다.

4.2. 잠재적 혐오시설 유무

주변에 혐오시설(폐기물 처리 시설, 납골당 등)에 대한 언급은 제공된 정보 및 일반적인 부동산 정보 검색으로 확인되지 않았으나, 직접적인 현장 확인 또는 추가적인 조사 시 혐오시설의 존재 여부를 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

본 건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 1층 102호입니다. 외벽은 모르타르 위 페인팅 마감이며, 창호는 새시 창호로 구성되어 있습니다.

5.2. 이용 현황

공동주택(아파트) 단위 세대로 이용 중입니다.

5.3. 설비 내역

위생 설비 및 난방 설비 등 기본적인 생활 설비가 갖추어져 있습니다.

5.4. 기타 참고사항

* 임대 관계는 확인되지 않았습니다.

* 감정평가 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 확인이 어려워 외부 관찰 및 건축물 현황도 등을 기준으로 평가되었습니다. 실제 내부 상태는 현장 방문 시 직접 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 상태 미확인

현장 방문 시 내부 확인이 어려워 외부 관찰 및 도면을 바탕으로 감정평가가 이루어졌으므로, 실제 내부 상태는 하자, 노후 정도 등이 다를 수 있습니다. 이는 명도를 진행하거나 향후 수리 시 예상치 못한 비용이 발생할 수 있는 리스크 요인입니다.

6.2. 미상 임대 관계

임대 관계가 미상이라는 점은 현재 거주 중인 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 지연이 발생할 수 있음을 의미합니다. 보증금은 0원으로 인수 부담은 없으나, 대항력 있는 임차인이 있을 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

6.3. 건축물대장 정보 불일치 가능성

제공된 JSON 데이터 상의 건축물대장 정보(주용도: 노유자시설, 구조: 경량철골조)와 본 경매 물건의 설명(주용도: 아파트, 구조: 철근콘크리트조) 간에 차이가 있습니다. 이는 해당 건축물대장이 다른 건물을 지칭하거나, 해당 건물에 대한 등록 오류일 가능성을 시사합니다. 실제 건물 용도 및 구조에 대한 정확한 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강원특별자치도 삼척시 정상동에 위치한 아파트입니다. 감정가 4100만원으로 비교적 낮은 금액이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 등기부상 권리 관계는 명확하며, 낙찰 시 모든 권리가 소멸되어 깨끗한 권리를 확보할 수 있다는 장점이 있습니다. 다만, 내부 상태를 직접 확인하지 못했고, 임대 관계가 미상이라는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 또한, 건축물대장상 정보와 실제 물건의 내용 간의 불일치 가능성에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 4100만원의 감정가로 시세 대비 저렴한 취득 가능성이 있습니다.

* 권리관계 명확: 매각으로 인한 모든 권리 소멸로 인수 부담이 없습니다.

* 실거주 및 소형 투자 적합: 아파트로서 실거주 목적이나 소형 투자 물건으로 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 41,000,000원을 기준으로, 주변 시세, 향후 시장 전망, 물건의 정확한 상태 파악, 명도 및 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 파악 및 예상 입찰가 산출이 어렵습니다. 단, 감정가가 낮게 책정된 점과 내부 미확인 리스크 등을 감안할 때, 신중한 접근이 필요하며, 최소 감정가 이상으로 보수적인 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. 최종 입찰가 결정은 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 주변 부동산 시세 조사를 선행한 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.