나이스옥션 법원경매 평택 2022타경48531 [1] 경기도 안성시 공도읍 만정리 880, 103동 11층1102호 (디자인시티블루밍) 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 박근주감정 · 평가일 2022.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 공도읍 만정리 소재 "공도중학교" 남동측 인근에 위치하는 "디자인시티블루밍"아파트103동 11층 1102호로 부근은 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트경사지붕 20층 중11층 1102호로
외벽: 시멘몰탈위 페인팅, 하부 일부는 석재붙임.
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임.
창호: 샷시이중창임.

이용상태

아파트(침실4, 거실, 주방 및 식당, 욕실2, 발코니, 반침, 현관 등)로 이용중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 완경사의 토지로 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

내부 도로를 이용하여 외부 공도와 연결되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역/2007-294) , 제1종지구단위계획구역(2007-10-31)(지형도면고시(2007-294]) , 대로3류(폭 25m-30m)(대3-3)(접합) , 대로3류(폭 25m-30m)(보조간선도로)(접합) , 소로2류(폭 8m-10m)(국지도로)(접합) , 소로2류(폭 8m-10m)(특수도로)(접합) , 중로2류(폭 15m-20m)(집산도로)(접합) , 중로3류(폭 12m-15m)(집산도로)(접합)
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 상대보호구역((문의:안성교육지원청))<학교보건법>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문 및 이해관계인의 부재로 임대 등 기타 상세사항은 미상임.

물건 비고

압류채권자로부터 금 280,000,000원의 매수신청 보증이 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 평택지원 2022타경48531 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 안성시 공도읍 만정리 880, 103동 11층 1102호 (디자인시티블루밍)

아파트명: 디자인시티블루밍

용도: 아파트

사용승인일: 2010년 08월 30일

1.3. 면적 정보

토지면적: 84.16㎡ (약 25.46평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 130.79㎡ (약 39.56평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 기타 기본사항

감정가: 486,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 관련사건, 재매각

주의사항: 압류채권자로부터 금 280,000,000원의 매수신청 보증이 있음 (이는 경매 진행 관련 보증금으로, 낙찰자가 인수하는 채무가 아닙니다.)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 안성시 공도읍 만정리 소재 "공도중학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트 단지, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 농경지가 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 접근성

아파트 단지 내부 도로를 이용하여 외부 공도와 연결되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

본건은 강제경매로 진행되며, 일반적으로 매각으로 인해 모든 권리가 소멸됩니다.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 언급되었으나, 상세 내용이 기재되지 않아 정확한 확인이 필요합니다. 다만, 강제경매의 특성상 주요 권리(저당권, 근저당 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

현재까지 파악된 임차인은 없으며, 인수해야 할 보증금은 없습니다.

다만, "폐문 및 이해관계인의 부재로 임대 등 기타 상세사항은 미상임."이라는 내용으로 보아, 현장 방문 시 점유자 또는 임차인이 있을 가능성이 있으며, 이에 대한 정확한 확인이 필수적입니다.

3.3. 특이 권리사항

'관련사건', '재매각'이라는 특이사항이 기재되어 있습니다. 재매각은 종전 입찰 절차에서 문제가 발생하거나 유찰된 경우에 해당하므로, 관련 절차 및 사유에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 속한 지역은 아파트 단지가 밀집해 있으며, 주거 기능과 더불어 일부 근린생활시설이 혼재하는 주거 중심 지역입니다. 주변에 농경지가 일부 잔존하고 있어 녹지 공간도 일부 확보되어 있습니다.

4.2. 토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

대로, 중로, 소로 등 다양한 폭의 도로에 접합되어 있어 교통망이 비교적 잘 갖추어져 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트구조의 경량철골경사지붕 20층 건물 중 11층 1102호입니다.

외벽은 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감이며, 하부 일부는 석재 붙임으로 되어 있습니다.

내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감이며, 창호는 샷시 이중창으로 되어 있어 단열 및 방음에 효과적입니다.

5.2. 내부 시설

아파트는 침실 4개, 거실, 주방 및 식당, 욕실 2개, 발코니, 반침, 현관 등으로 구성되어 있으며, 통상적인 아파트의 구조와 설비를 갖추고 있습니다.

급·배수, 위생, 난방, 도시가스, 소화전, 승강기 설비 등이 완비되어 있습니다.

5.3. 단지 정보

단지명은 '디자인시티블루밍'이며, 총 20개 동, 1378세대로 구성된 대단지 아파트입니다.

사용승인일은 2010년 8월 30일로, 건축된 지 약 16년 되었습니다.

총 주차 대수는 약 1950대로, 세대당 주차 공간은 비교적 넉넉한 편입니다.

단지 내 복리시설로는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간 등이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 및 관련 사건

'재매각', '관련사건' 표기는 경매 절차상의 특이사항을 나타냅니다. 재매각은 경매 진행 중 취하, 취소, 최고가 매수인의 매수 부적응 등 다양한 사유로 인해 다시 진행되는 것으로, 권리관계나 점유 상태 등에 대한 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

6.2. 미상 정보

"폐문 및 이해관계인의 부재로 임대 등 기타 상세사항은 미상임."이라는 정보는 본건의 정확한 점유 현황, 임대차 관계, 내부 상태 등을 파악하기 어렵다는 점을 시사합니다. 경매 참여 전 반드시 현장 방문을 통해 점유자를 확인하고, 명도 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

6.3. 토지 이용 제한

본건 토지는 가축사육제한구역, 성장관리권역, 공장설립승인지역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용이나 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 주변 혐오시설

검색 결과, 안성시 전반에 걸쳐 혐오시설 입지에 대한 우려가 있으며, 과거 생활폐기물 매립시설 설치 사례가 있으나, 본건 소재지(안성시 공도읍 만정리 880) 인근에 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 공장 등)이 구체적으로 확인되지는 않았습니다. 다만, '가축사육제한구역'과 같은 일반적인 환경 관련 제한사항은 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 안성시 공도읍에 위치한 디자인시티블루밍 아파트로, 비교적 양호한 주변 환경과 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 4개의 침실을 갖춘 넓은 면적(130.79㎡)을 보유하고 있으며, 대단지 아파트로서 다양한 편의시설을 이용할 수 있습니다. 그러나 '재매각' 이력과 '폐문'으로 인한 미상 정보, 그리고 일부 토지 이용 제한 사항은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 특히, 점유 및 명도 관련 사항은 반드시 사전에 철저히 조사해야 합니다. 감정가는 486,000,000원이지만, 최근 실거래가 대비 높은 수준으로, 향후 시세와의 괴리 및 재매각 사유 등을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치와 브랜드 아파트라는 점.

* 넓은 면적(130.79㎡)과 4개의 침실 구성으로 가족 단위 거주에 적합.

* 인근 버스정류장 및 도로 접근성을 통한 편리한 교통망.

* 대단지 아파트로서 갖춘 다양한 단지 내 편의시설.

* 감정가 대비 시세 차익을 통한 투자 가능성 (철저한 시세 조사 및 리스크 분석 후).

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

감정가는 486,000,000원입니다.

그러나 제공된 최근 매매 정보(2026년 6월)에 따르면, 비슷한 단지 내 84.98㎡ ~ 101.65㎡ 면적의 아파트가 28,200만원 ~ 31,500만원에 거래되었습니다.

본건의 면적(130.79㎡)은 최근 거래된 면적보다 약 30% 이상 넓습니다.

면적 차이를 감안하더라도, 최근 거래가 기준으로 환산한 예상 시세는 대략 350,000,000원 ~ 380,000,000원 범위로 추정됩니다.

따라서 감정가(486,000,000원)는 현재 파악된 시세보다 상당히 높은 수준입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본건의 예상 입찰가는 다음과 같은 점들을 고려하여 산정해야 합니다.

* 최근 실거래가 대비 높은 감정가.

* 실제 면적(130.79㎡)을 고려한 넓은 평형대의 시세 가치.

* 권리분석상 인수되는 부담금 없음.

* '재매각' 및 '미상 정보'로 인한 추가 확인 필요성 및 명도 리스크.

* 입찰 시점의 시장 상황 및 경쟁률.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근한다면 최근 실거래가와 면적 가치를 반영하여 350,000,000원에서 380,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 다만, 현장 조사 결과 및 추가 정보에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.