나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경72625 [1] 경기도 포천시 호국로 918-37, 102동 2층202호 (선단동,디오리츠빌) 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 으뜸감정 · 평가일 2024.02.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

감정평가 대상물건은 경기도 포천시 선단동 소재 "장승거리 사거리" 남측 근거리에 위치
하며, 주위는 연립주택 및 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 및 생활편의시설 등이
혼재하는 지역으로 주위환경 보통시 됨.

교통상황

감정평가 대상물건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 "선단 TG"가 소
재하여 대중교통 상황 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 제4층건 내 제2층 제202호로,

외벽 : 파벽돌, 드라이비트, 화강석 붙임, 몰탈 위 페인트 등 마감.
내벽 : 벽지 도배, 일부 타일 붙임 등 마감.
창호 : 하이섀시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.
(내부구조 : 방3, 거실, 주방 및 식당, 욕실겸 화장실2, 발코니, 현관 등)

설비내역

감정평가 대상물건에는 기본적인 위생설비, 급·배수설비, 도시가스 설비, 난방설비, 승
강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

감정평가 대상물건 토지는 대체로 사다리형의 평지로 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

감정평가 대상물건 동측 및 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로가 접하여 있으며 이를
통하여 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(남부지역), 가축사육제한구역(전부 제한구
역){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 비행안전 제2구역(지원)(15항공단_비행안전
(지원)제2구역(협의지역)){군사기지 및 군사시설 보호법}, 제한보호구역(지원/헬기:2km)
(15항공단_제한보호구역(협의지역)){군사기지 및 군사시설 보호법}, 배출시설설치제한지
역{물환경보전법}, 성장관리권역{수도권정비계획법}.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상임.

② 기타 : -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 의정부지방법원 2024타경72625 (1)

* 소재지: 경기도 포천시 호국로 918-37, 102동 2층202호 (선단동, 디오리츠빌)

* 건물명: 디오리츠빌 102동 202호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 171,000,000원

* 건물면적: 61.09㎡ (약 18.48평)

* 토지면적: 64.83㎡ (약 19.61평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 인천수산업협동조합 (추정)

* 건축년도: 2018년

* 준공일: 2021년 2월 10일 (사용승인일 기준)

* 총 동 수: 2개 동

* 총 세대 수: 15세대 (102동 기준 7세대)

* 해당 층: 2층

1.1. 입지조건

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* 위치: 경기도 포천시 선단동에 소재한 "장승거리 사거리" 남측 근거리에 위치합니다.

* 주위환경: 본 물건 인근은 연립주택, 다세대주택, 아파트 단지, 근린생활시설 및 생활편의시설 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본 물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 "선단 TG"가 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태: 본 물건 동측 및 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로가 접하고 있으며, 이를 통해 외곽 공도와 연계되어 있습니다.

1.2. 권리분석

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* 말소기준권리: 을3 근저당권 (인천수산업협동조합, 2021년 4월 23일 접수, 채권액 189,600,000원) 입니다.

* 소멸되는 권리: 매각으로 인해 을3 근저당권, 갑3 가압류 (삼성카드), 갑4 가압류 (주식회사 케이비국민카드), 갑5 임의경매 (인천수산업협동조합) 등 등기부상의 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 공부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다 (지상권 없음).

* 등기부채권 총액: 210,809,510원 입니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상입니다.

임차인의 보증금 및 차임 등 상세 내용이 확인되지 않아, 명도 진행 시 추가적인 확인 및 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

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* 상권 특성: 본 물건은 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하며, "장승거리 사거리" 인근으로 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

* 접근성: 선단 TG가 인접해 있어 광역 교통망 접근성이 양호하며, 지역 내 상권 이용이 편리합니다.

* 발전 가능성: 포천시의 개발 계획 및 인근 지역의 주거 수요 변화에 따라 상권의 성장 가능성을 예측해 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

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* 주거 환경: 다세대주택으로 이용 중이며, 내부 구조는 방 3개, 거실, 주방 및 식당, 욕실 겸 화장실 2개, 발코니, 현관 등으로 구성되어 있습니다.

* 기반 시설: 기본적인 위생 설비, 급·배수 설비, 도시가스 설비, 난방 설비, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

* 편의시설: 인근에 근린생활시설이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다. (구체적인 편의시설 정보는 추가 확인 필요)

* 교육시설: 인근 학군 및 교육 시설에 대한 상세 정보는 제공되지 않았으므로, 필요시 별도 확인이 권장됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 토지이용계획 및 제한상태:

* 계획관리지역

* 성장관리계획구역 (남부지역)

* 가축사육제한구역 (전부 제한구역)

* 비행안전 제2구역 (지원) (15항공단_비행안전(지원)제2구역(협의지역))

* 제한보호구역 (지원/헬기:2km) (15항공단_제한보호구역(협의지역))

* 배출시설설치제한지역

* 성장관리권역

상기 제한사항들은 향후 건축 행위나 토지 이용에 제약을 줄 수 있으므로, 관련 법규를 사전에 충분히 검토해야 합니다. 특히 군사시설 보호구역 및 제한보호구역에 해당하므로, 비행 소음이나 군사 작전상의 제약이 있을 수 있습니다.

* 임대차 관계 불확실성: 임대 관계가 미상으로, 보증금 및 차임이 확인되지 않은 임차인이 존재할 경우 명도 및 보증금 관련 문제가 발생할 수 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 실제 임차인의 현황은 반드시 추가 확인이 필요합니다.

* 관련사건 및 공동담보: '관련사건, 공동담보'라는 특이사항 및 특수물건정보가 기재되어 있으나, 제공된 등기부 정보상으로는 해당 물건에 대한 단독 임의경매로 보입니다. 원 채무의 공동담보 여부 등 추가적인 사실관계 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

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본 물건은 경기도 포천시 선단동에 위치한 다세대주택으로, 교통이 편리하고 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 자리하고 있습니다. 권리상 특별히 인수할 사항은 없는 것으로 보이나, 임대차 관계가 미상인 점과 토지이용계획상 다수의 제한사항이 존재하는 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다. 감정가가 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단되므로, 유찰 가능성을 염두에 두고 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

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* 안정적인 주거 수요: 포천시 선단동 지역은 꾸준한 주거 수요가 있는 곳으로, 안정적인 임대 수익 창출 또는 실거주 목적으로 고려할 수 있습니다.

* 편리한 교통망: "장승거리 사거리" 인근의 입지와 선단 TG를 통한 광역 접근성은 본 물건의 가치를 높이는 요인입니다.

* 시세 대비 저가 매수 기회: 감정가가 시세보다 높더라도, 유찰을 통해 시세보다 저렴하게 취득할 경우 시세차익 및 투자수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

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제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본 물건과 유사한 면적 및 건축 연도의 다세대주택 실거래가는 2026년 6월~7월 기준으로 약 12,000만원에서 13,300만원 범위에 형성되어 있습니다.

* 삼성홈타운 103동, 104동 (2015년식, 67.185㎡): 13,000만원

* 선단빌리지 101, 102동 (2018년식, 71.39㎡): 12,000만원

* 선단쉐르빌 107, 108동 (2018년식, 62.5938㎡): 13,300만원

본 물건의 건물 면적은 61.09㎡ (약 18.48평)이며, 건축 연도는 2018년으로 선단빌리지, 선단쉐르빌과 유사합니다. 최근 실거래가를 고려했을 때, 본 물건의 감정가 171,000,000원 (면적당 약 279.9만원/㎡)은 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

유사 면적의 실거래가 평균은 약 127,666,666원이며, 면적당 가격으로 환산 시 약 690만원/평 수준입니다.

이에 따라, 보수적으로 접근하여 최근 거래가 범위의 하단부와 중간값을 고려한 예상 입찰가는 12,000만원에서 13,000만원 사이로 산정하는 것이 합리적입니다.

최소 20%의 안전 마진 확보를 고려하여, 본 물건에 대한 예상 입찰가를 13,000만원 으로 제안합니다.

본 예상 입찰가는 현재 시장 상황과 제공된 정보를 바탕으로 산정한 것이며, 실제 경매 과정에서의 낙찰가 및 향후 시장 변동에 따라 달라질 수 있습니다. 철저한 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.