나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경72205 [1] 경기도 포천시 직동리 216-21 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이영감정 · 평가일 2024.02.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 포천시 소흘읍 직동리 소재 "광릉분재 예술공원" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

대중교통 여건은 다소 불편하나, 본건까지 차량의 진입이 가능하는 등 전반적인 교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

2필지 공히 남서향 사다리형의 완경사지를 석축 등을 쌓아 평탄하게 부지조성 하여 기호 1은 단독주택 건부지로, 기호 2는 정원 등의 부속토지로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1은 남동측으로 폭 약 4미터의 포장도로에, 기호 3은 북서측으로 폭 약 3-4미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3 : 보전관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(남부지역), 가축사육제한구역
(2023-06-22)(일부제한 모든축종 제한구역), 배출시설설치제한지역, 성장관리
권역, 국립수목원완충지역.

제시목록 외의 물건

기호 3 토지 지상에느 별첨 지적 및 건물개황도와 사진용지에서와 같이 제시외 태양광시설(기호 ㉦)이 소재하고 있음.

공부와의 차이

본건 기호 2의 공부상 지목은 "전"이나, 현황 기호 1 토지의 부속토지(정원, 태양광시설
등의 잡종지 상태)로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상
기 타 : -

건물감정평가요항표

건물의 구조

구조 : 일반목구조 목구조위 징크지붕 2층으로 (기호 2)(사용승인일 : 2015.12.31)
외벽 : 징크 등 외장재 마감.
내벽 : 벽지도배, 몰탈 위 페인팅, 타일 마감 등.
창호 : 샷시 창호 마감.

이용상태

주택(1층 : 방2, 거실, 주방, 다용도실, 욕실겸화장실, 드레스룸, 창고, 계단실, 현관,
2층 : 방1, 거실, 주방, 다용도실, 욕실겸화장실, 계단실 등) 및 차고(지하 1층)로
로 이용중이며, 내부구조는 지적 및 건물개황도 참조.

설비내역

급배수, 상하수도, 위생설비, 난방설비, 태양광 전기설비 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

지적 및 건물개황도 참조(㉠-㉥).

공부와의 차이

본건 건물 지1층 부분은 귀 제시목록상 일반목구조 이나, 일반건축물 대장 및 현황은 철근콘크리트구조 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상.
기 타 : -.

물건 비고

일괄매각. 목록 3에 대하여 농지취득자격증명 제출요함. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 의정부지방법원 2024타경72205 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (포천시산림조합)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 포천시 직동리 216-21

용도: 단독주택

감정가: 874,735,600원

1.3. 면적 정보

토지면적: 1040.00㎡ (약 314.53평)

토지지분: 1040㎡ (약 314.53평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 248.37㎡ (약 75.15평)

건물지분: 248.37㎡ (약 75.15평)

건물 제시외면적: 115.60㎡ (약 35.02평)

1.4. 특이사항

* 관련사건, 농지취득자격증명, 제시외 건물 포함

* 목록 3에 대하여 농지취득자격증명 제출이 필요함 (매각기일까지 미제출 시 보증금 반환 불가)

* 목록 2의 지1층 부분은 공부상 일반목구조이나, 현황은 철근콘크리트구조임

* 목록 3의 공부상 지목은 "전"이나, 현황은 목록 1 토지의 부속토지(정원, 태양광시설 등 잡종지 상태)로 이용 중임

* 지상 소재 석축, 담장 등은 토지에 포함하여 평가되었으며, 소나무, 주목 등의 입목은 개별요인(기타조건)에 반영하여 평가됨

* 제시외 태양광시설(기호 ㉦) 소재 (기호 3 토지 지상)

* 임대관계: 미상

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 직동리 소재 "광릉분재 예술공원" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통상황

대중교통 여건은 다소 불편하나, 차량의 진입은 가능하여 전반적인 교통 여건은 보통임.

2.3. 형태 및 이용상태

토지는 2필지로, 남서향의 완경사지를 석축 등으로 평탄하게 조성하여 기호 1은 단독주택 건부지로, 기호 2는 정원 등 부속토지로 이용 중임.

2.4. 인접 도로상태

기호 1 토지는 남동측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접하며, 기호 3 토지는 북서측으로 폭 약 3-4미터의 포장도로에 접함.

2.5. 토지 이용계획 및 제한상태

* 보전관리지역

* 성장관리계획구역 (2024-01-25, 남부지역)

* 가축사육제한구역 (2023-06-22, 일부 제한 모든 축종 제한 구역)

* 배출시설설치제한지역

* 성장관리권역

* 국립수목원완충지역

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (말소기준권리: 을3, 근저당권, 포천시산림조합, 2019-01-22)

* 소유권이전 (갑1, 이인영, 2014-08-28)

* 근저당권 (을3, 포천시산림조합, 420,000,000원, 2019-01-22) - 말소기준권리

* 근저당권 (을7, 송진아, 90,000,000원, 2022-08-30) - 말소

* 근저당권 (을8, 송진아, 300,000,000원, 2023-06-15) - 말소

* 근저당권 (을9, 이정승, 200,000,000원, 2023-09-19) - 말소

* 가압류 (갑2, 포천시산림조합, 42,318,032원, 2024-01-10) - 말소 (의정부지방법원 2023카단204402)

* 임의경매개시결정 (갑3, 포천시산림조합, 328,754,240원, 2024-02-05) - 말소 (의정부지방법원 2024타경72205)

3.2. 주요 권리사항 요약

전체 등기부채권 총액 (건물 기준)은 약 1,381,072,272원으로 파악됩니다. 말소기준권리인 을3 근저당권보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

4. 상권분석

4.1. 주변 매매/임대 정보 분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보는 다음과 같습니다.

* 수목원로얄팰리스 A동 B동 (다세대, 2014년식, 전용면적 71.47㎡)은 2024년 11월 20일 140,000,000원에 직거래되었습니다. (평당 약 647만원)

* 양지빌라 (다세대, 1997년식, 전용면적 48.79㎡)는 2024년 9월 3일 57,500,000원에 중개 거래되었습니다. (평당 약 391만원)

4.2. 시장 분석

제공된 주변 시세 정보는 다세대주택에 해당하며, 본건인 단독주택과는 특성 및 가치 평가 방식이 다릅니다. 단독주택의 경우 토지 가치가 중요하게 반영되며, 단독주택의 지역별 시세는 개별 토지 면적, 건물 상태, 건축 연도, 입지 조건 등에 따라 큰 편차가 있습니다. 따라서 제시된 다세대주택의 가격 정보를 직접적으로 본건 단독주택의 시세 산정에 적용하기는 어렵습니다. 본건의 감정가는 874,735,600원으로, 이는 토지 가치와 건물 가치를 종합적으로 평가한 결과입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

본건은 "광릉분재 예술공원" 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 자연 친화적인 환경입니다. 다만, 대중교통 접근성은 다소 불편한 편입니다.

5.2. 생활 편의시설

주변에 대형마트, 병원, 관공서 등 생활 편의시설은 다소 거리가 있을 수 있으며, 차량 이동이 용이한 환경에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 관련

* 목록 3 토지의 공부상 지목이 "전"으로 되어 있어, 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 해당 서류를 매각기일까지 제출하지 못할 경우, 매수 신청 보증금을 반환받지 못할 수 있으며, 원상회복 명령이 발하여질 가능성도 있습니다.

* 현황은 정원, 태양광시설 등의 잡종지 상태로 이용 중이나, 법적 지목에 따른 규제를 확인해야 합니다.

6.2. 건물 구조 불일치

* 본건 건물 지1층 부분은 공부상 일반목구조이나, 일반건축물대장 및 현황은 철근콘크리트구조로 차이가 있습니다. 이는 건물 가치 평가 및 향후 건축 관련 인허가에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 기타 사항

* 제시외 건물(태양광시설)이 포함되어 매각됩니다.

* 대중교통 여건이 다소 불편합니다.

* 토지 이용계획상 보전관리지역, 성장관리계획구역, 국립수목원완충지역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 임대관계가 미상으로, 인수할 임차인이 있을 경우 명도에 어려움이 발생할 수 있습니다. (단, 인수 보증금 합계 0원으로 명시되어 있어 이는 낮을 것으로 예상됩니다.)

7. 종합 의견

본건은 경기도 포천시 직동리에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적과 단독주택으로서의 장점을 가지고 있습니다. 주위 환경은 자연 친화적이나 일부 편의시설 접근성은 다소 떨어집니다. 권리 분석상 특별히 인수할 권리나 임차인은 없는 것으로 보이나, 높은 채무 총액은 잠재적 경매 유찰 가능성이나 낙찰 후 명도 과정에서의 변수를 고려하게 합니다.

가장 큰 리스크는 농지취득자격증명 미비 시 발생할 수 있는 법적 문제와 원상회복 명령 가능성, 그리고 건물 구조 불일치입니다. 이러한 위험 요인들을 충분히 검토하고 해결 방안을 마련해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적 (약 314.53평)을 활용한 건축 및 개발 잠재력

* 국립수목원 완충 지역 등 자연 친화적인 환경

* 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없어 권리 관계가 비교적 명확함 (단, 농지 관련 법규 확인 필수)

* 인근 다세대 시세와 비교 시, 토지 가치 기반의 평가가 필요

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 874,735,600원입니다. 채무 총액이 감정가를 상회하지만, 매각으로 소멸되는 권리 관계임을 감안할 때, 시장 경쟁력 있는 입찰가 산정이 중요합니다.

주요 리스크 요인인 농지취득자격증명 확보 가능성과 건물 구조 불일치에 대한 명확한 판단, 그리고 원상회복 명령 등의 가능성을 종합적으로 고려해야 합니다. 주변 시세 정보가 본건 단독주택과는 직접적인 비교가 어렵기 때문에, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

리스트를 통해 확인된 주변 다세대 주택의 평당 가격(약 400~650만원)은 본건의 넓은 토지를 고려할 때 직접 적용하기 어렵습니다. 본건은 1040㎡의 토지와 248.37㎡ 건물을 포함하며, 토지 가치가 상당 부분 반영될 것으로 보입니다.

따라서, 잠재적 리스크를 고려하여 감정가 대비 75~85% 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 650,000,000원 ~ 740,000,000원

최종 입찰가는 농지취득자격증명 발급 가능성, 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 주변 유사 부동산 시세 재확인 등 심층적인 사전 조사 결과를 바탕으로 신중하게 결정해야 합니다.

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