나이스옥션 법원경매 수원 2024타경54128 [1] 경기도 용인시 수지구 성복1로 91, 108동 1층102호 (성복동,버들치마을성복힐스테이트1차) 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대교 · 평가일 2024.02.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 수지구 성복동 소재 "성서중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 아파트, 학교 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철역(성복역)이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건물내 1층 102호로서,

외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 및 일부 석재붙임 등 마감,
내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 엘리베이터설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로가 개설되어 있으며, 이를 통해 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 완충녹지(저 촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호 에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-09-08)(자연유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안 전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

수원지방법원 2024타경54128 (1)

1.2. 소재지

경기도 용인시 수지구 성복1로 91, 108동 1층102호 (성복동,버들치마을성복힐스테이트1차)

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

792,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 93.08㎡ (약 28.16평)

토지 지분: 93.077㎡ (약 28.16평)

건물면적: 157.12㎡ (약 47.53평)

건물 지분: 157.115㎡ (약 47.52평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

농협은행 (농OOO)

1.9. 특이사항

유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 수지구 성복동 소재 "성서중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 아파트, 학교 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 근거리에 지하철역(성복역)이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

2.3. 주변 시설

주변에 성서중학교가 위치하며, 아파트 단지 내 상가 및 근린생활시설, 대형마트(이마트 성복점 등) 및 편의시설 이용이 편리함. 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았으며, 전반적으로 주거 및 교육 환경이 양호한 지역임.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

말소기준권리인 농협은행의 근저당권(을1, 2021-08-17) 외 다수의 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 개시결정 등기 등 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정임. 총 채권액은 1,594,446,340원이나, 이는 말소 기준 권리보다 후순위 권리로서 소멸될 것으로 판단됨.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대관계는 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요함.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

보고서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 기재되어 있지 않음. 단, 현재까지 등록된 모든 권리는 말소 예정으로 확인됨.

4. 상권분석

본건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하며, 주변으로 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재하여 지역 상권이 형성되어 있음. 성복역을 중심으로 한 역세권 상권과의 연계성도 기대할 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

아파트명: 버들치마을 성복 힐스테이트 1차

주소: 경기도 용인시 수지구 성복1로 91 (성복동 771번지)

준공년월: 2011년 07월 01일

총 세대수: 645세대

총 동수: 12동

본건 동/호수: 108동 1층 102호

전용면적: 157.115㎡ (약 47.52평)

전체 건축면적: 157.12㎡ (약 47.53평)

최고층수: 20층 (본건 1층)

주차대수: 총 1304대 (총괄표제부 기준)

단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

5.2. 최근 매매/임대 동향

최근 (2026년 7월) 동일 면적(157.115㎡)의 1층 매매 사례가 110,000만원 (11억원)에 거래되었음.

유사 면적(134.859㎡)의 매매가는 105,000만원 ~ 108,000만원 수준이었음.

전월세 거래로는 2026년 5월, 124.858㎡ 면적이 보증금 68,000만원에 월세 0원으로 계약되었으며, 134.859㎡ 면적은 보증금 22,000만원, 월세 170만원으로 계약된 사례가 있음.

6. 잠재적 리스크

유동화 물건으로, 일반 경매 물건보다 절차상 복잡성이 있을 수 있음. 임대관계가 미상으로, 현재 거주 중인 임차인 또는 점유자가 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있음. 인수되는 보증금은 없으나, 명도 대상에 대한 철저한 사전 조사가 필요함.

7. 종합 의견

본건은 경기도 용인시 수지구의 신축급 아파트로, 역세권 입지와 양호한 주거 환경을 갖추고 있음. 최근 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어 시세차익을 기대할 수 있는 물건임. 다만, 유동화 물건이라는 점과 임대차 관계 미상으로 인한 명도 리스크는 반드시 고려해야 함.

8. 투자 포인트

* 수지구 성복동의 우수한 입지와 브랜드 아파트라는 점.

* 인근 성복역을 이용한 편리한 교통망.

* 최근 실거래가 11억원 대비 낮은 감정가(7.92억원)로 인한 시세차익 잠재력.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 비교적 적을 것으로 예상 (단, 임대관계 미상에 따른 사전 확인 필수).

* 매각으로 모든 권리 소멸 예정으로 권리관계가 명확함.

9. 예상 입찰가

본건은 157.115㎡(약 47.52평) 면적에 대해 2026년 7월 22일 110,000만원(11억원)의 실거래가가 확인되었습니다. 이는 감정가 792,000,000원보다 상당히 높은 수준입니다. 임대차 관계가 미상이나 인수되는 보증금이 없는 점, 모든 권리 소멸 예정인 점을 고려할 때, 시장가격을 반영하여 경쟁력 있는 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

시세 11억원을 기준으로 보수적으로 85% 수준인 935,000,000원 또는 90% 수준인 990,000,000원을 고려할 수 있습니다. 다만, 유동화 물건임을 감안하여 무리한 경쟁보다는 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 현명할 수 있습니다.

이에 따라, 950,000,000원 수준의 입찰가를 제안합니다. (이는 시세 대비 약 86% 수준이며, 감정가 대비 약 120% 수준임)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.