나이스옥션 법원경매 의정부 2023타경82045 [1] 경기도 의정부시 낙양동 760, 601동 20층2002호 (낙양동,민락2지구6단지호반베르디움) 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 마루 · 평가일 2023.10.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 낙양동에 소재하는 "송양고등학교" 남측 인근에 위치하며 인근은 대단위 아파트 단지, 근린생활시설, 공공시설 등이 밀집되어 있는 택지개발지구 내 주거지대로서 제반 주위여건은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입이 자유로우며 인근에 노선버스정류장이 위치하고 있어 제반 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 26층 건물 내 제20층 제2002호로서(사용승인일:2017.08.02)

외벽 : 세멘몰탈위 페인트마감.
내벽 : 벽지, 타일, 인테리어 마감.
창호 : 하이샛시창호임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방겸식당, 욕실겸화장실2, 드레스룸, 발코니, 현관 등)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설 되어 있으며 승강기, 소화전, 화재탐지, 난방설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 포장도로 되어 있으며 북동측으로 외부 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2015-01-12), 지구단위계획구역(민락2지구), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 공공주택지구(민락2), 상대보호구역(낙양2초), 상대보호구역(민락고), 과밀억제권역임.

공부와의 차이

본건 소유권의 목적이 되는 대지권의 표기가 등기사항전부증명서상 60.6911㎡이나 토지대장 대지권 등록부상은 60.6338㎡로 등재되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 및 점유관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 경기도 의정부시 낙양동 760, 601동 20층 2002호에 소재한 아파트입니다.

사건번호는 의정부지방법원 2023타경82045 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

감정가는 465,000,000원입니다.

토지 면적은 60.69㎡ (약 18.36평)이며, 건물 면적은 84.98㎡ (약 25.70평)입니다.

채권자는 삼OOOOOOOOOOOOO입니다.

관련 사건 및 중복 사건이 존재합니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 의정부시 낙양동에 위치하며, "송양고등학교" 남측 인근 지역입니다.

주변은 대규모 아파트 단지, 근린생활시설, 공공시설 등이 밀집된 택지개발지구 내 주거지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2017년 12월 7일 접수된 신한은행의 근저당권(286,800,000원)입니다.

이후 접수된 모든 권리(을2, 을3, 갑6, 갑7, 갑8 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 540,149,170원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 본 건 등기부상으로는 확인되지 않습니다 (단, 감정평가서상 '지상권개요'에 지상권이 언급되었으나, 등기사항 요약에는 해당 권리가 없습니다).

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권이전 1번 신탁등기 말소 이력이 있습니다.

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 및 점유 관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 속한 민락2지구는 대규모 아파트 단지가 밀집된 신흥 주거지구입니다.

단지 내 및 인근에 다양한 근린생활시설, 상업시설, 공공시설 등이 잘 갖추어져 있어 주거 편의성이 높은 지역입니다.

배후 수요가 풍부한 아파트 밀집 지역 특성상 안정적인 상권 형성이 기대됩니다.

1.4. 생활정보

본 아파트는 2017년 8월 2일 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 26층 건물 중 20층에 위치한 84.98㎡(약 25.70평) 전용면적의 주택입니다.

내부는 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개, 드레스룸, 발코니 등으로 구성되어 있습니다.

위생 및 급배수, 승강기, 소화전, 화재 탐지, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

아파트 단지명은 민락호반베르디움2차아파트로, 총 6개 동, 526세대로 이루어져 있습니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이 놀이터 등 다양한 부대시설이 마련되어 있습니다.

총 주차 대수는 635대(세대당 약 1.2대)로, 전기차 충전 시설도 지하에 13대 구비되어 있습니다.

인근에 송양고등학교가 있으며, 민락2지구 내 여러 학교와 공공시설이 위치하여 교육 및 생활 환경이 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대 및 점유 관계 미상: 현재 점유자가 누구인지, 보증금이나 월세는 어떻게 되는지 정확히 파악되지 않아 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. (다만, 인수 보증금 합계가 0원이므로 대항력 있는 임차인이 없을 가능성이 높습니다.)

* 토지 대장과의 면적 차이: 등기사항전부증명서상의 대지권 면적(60.6911㎡)과 토지대장 대지권 등록부상의 면적(60.6338㎡)에 미세한 차이가 존재합니다. 이는 큰 문제는 아닐 수 있으나, 명확한 확인이 필요합니다.

* 관련/중복 사건: 관련 사건이나 중복 사건의 존재는 경매 진행 과정이나 명도 절차에 영향을 미칠 수 있으므로, 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 의정부시 민락2지구 내에 위치한 신축급 아파트로, 생활 인프라가 잘 갖추어져 있고 교통이 편리하여 주거 가치가 높습니다.

권리관계가 비교적 명확하고, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 인수해야 할 임차 보증금이 없다는 점은 큰 장점입니다.

다만, 현재 점유 및 임대 관계가 미상이라는 점은 명도 진행 시 주의가 필요합니다. 토지 면적 차이와 관련/중복 사건의 존재도 추가 확인이 필요한 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신 입주 연식: 2017년 준공으로 비교적 신축에 속하여 즉시 거주 가능한 상태입니다.

* 선호도 높은 중형 면적: 84.98㎡ (약 25.70평)은 일반적인 가구에서 가장 선호하는 크기입니다.

* 우수한 입지 조건: 대단지 아파트 밀집 지역으로 편의시설 및 교통망이 잘 갖추어져 있습니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이외 모든 권리가 소멸되므로 안전한 낙찰이 가능합니다.

* 명도 용이 가능성: 인수 보증금이 0원이므로 명도에 따른 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 동일 단지 유사 면적의 실거래가가 45,500만원에서 48,500만원 사이에 형성되어 있습니다.

본 물건의 감정가는 465,000,000원으로, 최근 시세와 유사한 수준입니다.

전용면적 84.98㎡ (약 25.70평) 기준, 최근 실거래가 평균 약 46,267만원으로 파악됩니다.

인수할 보증금이 없고, 20층이라는 좋은 층수임을 감안할 때, 감정가 이상으로 입찰할 가치가 있습니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가의 100% ~ 105% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 465,000,000원 ~ 488,000,000원

권장 입찰가: 475,000,000원 내외

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.