나이스옥션 법원경매 목포 2025타경404 [8] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2250 도휘에드가8차오피스텔 5층507호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무등 · 평가일 2025.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 남악중앙공원’동측 인근에 위치하며,주위는 아파트단지, 오피스텔, 상가 등이 혼재하며, 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량 진출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 16층 중 제 2층 및 제 5층으로서
외벽 : 석재붙임. 몰탈페인팅 마감.
내벽 : 세멘몰탈페인팅 및 인테리어 마감.
창호 : 샤시창호 임.

이용상태

본건 1 (가) 제2층 201호, 2 (나) 제2층 202호 : 인도식당(상호:홀리 )
본건 3 (다) 제2층 203호 : 일식당(상호:본)
본건 4 (라) 제2층 204호 : 선불폰개통점(상호 : N텔레콤)
본건 5( 마) 제2층 206호 : 사무실(상호 : 유엔느 택배사무실)
본건 6 (바) 제2층 207호 : 사무실(상호 : 오늘실내건축)
본건 7 (사) 제5층 501호 : 사무실(상호 : 호남영포럼 사무국)
본건 8 (아) 제5층 503호 : 사무실(상호 : 전남의사회)
본건 9 (자) 제5층 507호 : 사무실(상호 : FIVE PIECE 공유오피스)

설비내역

위생및 급배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링쿨러설비, 승강기설비, 도시가스설비, 지하주차장설비 등이 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지의 업무시설(오피스텔), 제1,2종근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 왕복2차선, 북측, 서측으로 폭 약 12m정도의 보행자도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역(2013-12-31)(중심상업지역), 도시계획구역(남악신도시),
지구단위계획구역(2022-09-01)(남악지구), 소로1류(폭 10m~12m)(2013-12-31)(접합),
중로2류(폭 15m~20m)(2013-12-31)(접합)
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
,택지개발지구(2020-08-19)<택지개발촉진법>

공부와의 차이

본건 건물 기호 1(가)~9(자))는 등기사항전부증명서상 2250, 2251 번지 지상에 소재하나,
합병(2019년 2월 27일)되어 집합건축물대장 및 현황 2250번지 지상에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 1(가)는 일부 벽제를 제거하여 인접호(202호)와 일체로 이용중이나, 공부 상 도면 및 현황(출입구 표시 등)을 기준하여 감정평가하였으니 경매 진행시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

본건 건물은 등기사항전부증명서상 2250, 2251번지 지상에 소재하나, 합병되어 집합건축물대장 및 현황 2250번지 지상에 소재함
현황조사보고서에 의하면 관리비 미납금액 2025년 6월분까지 약 374.340원 미납됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 목포지원 2025타경404 (8)

소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2250 도휘에드가8차오피스텔 5층507호

신주소: 전라남도 무안군 대죽동로16번길 25, 5층507호 (삼향읍 남악리, 도휘에드가8차오피스텔)

1.2. 물건 현황

용도: 근린상가 (건축물대장상 업무시설(오피스텔), 제1,2종근린생활시설)

감정가: 211,000,000원

토지면적: 10.84㎡ (약 3.28평)

건물면적: 75.32㎡ (약 22.79평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 목OOOOOOOO

1.3. 물건 특징

주요 특징: 공동담보, 대항력있는 임차인 존재

공부와의 차이: 본건 건물은 등기사항전부증명서상 2250, 2251번지 지상에 소재하나, 합병되어 집합건축물대장 및 현황 2250번지 지상에 소재함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 남악중앙공원 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 상가 등이 혼재하여 주위 환경은 무난함.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리하여 교통 사정은 무난함.

2.3. 인접 도로 상태

본건 동측으로 왕복 2차선 도로, 북측 및 서측으로 폭 약 12m 정도의 보행자도로에 접함.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

중심상업지역, 도시계획구역(남악신도시), 지구단위계획구역(남악지구), 소로1류(폭 10m~12m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접함. 또한, 가축사육제한구역 및 택지개발지구로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2019년 4월 15일 접수된 목포신용협동조합의 근저당권(을1)이며, 매각으로 인해 위 근저당권 및 이후의 모든 권리(한국투자저축은행 근저당권, 임의경매 개시결정 등)는 소멸될 예정임.

총 등기부채권액: 4,400,000,000원.

3.2. 임차인 현황

* 신한라이프생명보험주식회사: 보증금 0원, 차임 880,000원, 대항력 없음.

* 유한회사성명2250: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2019-02-25, 대항력 있음.

※ 상기 '유한회사성명2250'은 대항력은 있으나 보증금 및 차임이 미상으로 기재되어 있어, 실제 인수 여부 및 추가적인 확인이 필요함.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (관련 개요 없음)

3.4. 인수 보증금 합계

0원. (단, 위 임차인 현황의 '유한회사성명2250' 관련하여 추가 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 건물 내 이용 현황

본건이 속한 도휘에드가8차오피스텔의 2층에는 인도식당, 일식당, 선불폰개통점, 택배 사무실, 건축사무실 등이 있으며, 5층에는 사무실(호남영포럼 사무국, 전남의사회 등)이 입점해 있음.

본건 5층 507호는 'FIVE PIECE 공유오피스'로 이용 중이며, 본건 1(가) 201호는 인접 호수(202호)와 일체로 이용 중인 것으로 파악됨.

4.2. 주변 상권 특성

건물은 아파트단지, 오피스텔, 다양한 상가가 혼재된 지역에 위치하고 있으며, 남악중앙공원이 인접하여 주거 및 상업 기능이 복합된 지역임.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에 남악중앙공원이 위치하여 쾌적한 환경을 제공하며, 다양한 상업시설 및 편의시설이 분포하고 있음. 검색 결과, 남악시장 등도 인근에 위치하여 생활 편의성이 높을 것으로 판단됨.

5.2. 주변 교통

차량 접근성이 양호하고, 인근 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리함. KTX 목포역 및 광역버스 터미널 접근도 용이한 편임.

5.3. 혐오시설 유무

주변 환경에 대한 조사 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

유한회사성명2250은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 미상으로, 인수 여부 및 실제 부담액을 반드시 추가 확인해야 함.

6.2. 관리비 미납

현황조사보고서에 따르면 2025년 6월분까지 약 374,340원의 관리비 미납액이 존재함. 낙찰자가 이를 부담해야 할 수 있으므로, 경매계에 문의하여 정확한 인수 여부를 확인해야 함.

6.3. 공동담보 물건

본 물건은 다른 물건과 공동으로 담보가 설정되어 있는 공동담보 물건으로, 다른 경매 물건의 진행 상황에 따라 본 건의 매각 결과에 영향을 줄 수 있음.

6.4. 건물 일부 구조 변경

본건 1(가) 201호는 인접한 202호와 벽체를 제거하여 일체로 이용 중인 것으로 조사됨. 이는 공부상 내용과 상이할 수 있으며, 이용상태 및 향후 관리에 참고해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 전남 무안군 삼향읍 남악리의 중심상업지역에 위치한 오피스텔 내 근린상가(사무실)로, 입지적 가치가 높음. 남악신도시의 행정 및 상업 중심지에 자리하고 있으며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수함.

다만, 대항력 있는 임차인의 보증금/차임 미상, 관리비 미납, 공동담보 등의 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 전 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 필수적임.

FIVE PIECE 공유오피스로 사용되는 507호는 다양한 소규모 사업자들의 니즈를 충족시킬 수 있는 잠재력을 지니고 있으며, 남악중앙공원 인근의 쾌적한 환경 또한 장점임.

8. 투자 포인트

* 남악신도시 중심상업지역 내 우수한 입지 조건.

* 전라남도청 등 주요 공공기관 이전으로 인한 행정중심지 효과.

* 다양한 업종의 입점이 가능한 업무시설 및 근린생활시설 용도.

* 공유오피스로 활용 가능하며, 인접 호수와 일체 이용 가능성(201호)을 통한 공간 확장 잠재력.

* 향후 남악신도시의 지속적인 발전 가능성.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수되는 보증금이 0원이라는 점을 고려하여 산정할 수 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 관리비 미납액 인수 가능성, 공동담보 물건으로서의 특수성 등 잠재적 리스크를 종합적으로 감안해야 합니다.

또한, 주변 시세, 임대수익률, 명도 비용, 투자 목적 등을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사 및 전문가와의 상담을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.