나이스옥션 법원경매 목포 2025타경404 [3] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2250 도휘에드가8차오피스텔 2층204호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무등 · 평가일 2025.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 남악중앙공원’동측 인근에 위치하며,주위는 아파트단지, 오피스텔, 상가 등이 혼재하며, 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량 진출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 16층 중 제 2층 및 제 5층으로서
외벽 : 석재붙임. 몰탈페인팅 마감.
내벽 : 세멘몰탈페인팅 및 인테리어 마감.
창호 : 샤시창호 임.

이용상태

본건 1 (가) 제2층 201호, 2 (나) 제2층 202호 : 인도식당(상호:홀리 )
본건 3 (다) 제2층 203호 : 일식당(상호:본)
본건 4 (라) 제2층 204호 : 선불폰개통점(상호 : N텔레콤)
본건 5( 마) 제2층 206호 : 사무실(상호 : 유엔느 택배사무실)
본건 6 (바) 제2층 207호 : 사무실(상호 : 오늘실내건축)
본건 7 (사) 제5층 501호 : 사무실(상호 : 호남영포럼 사무국)
본건 8 (아) 제5층 503호 : 사무실(상호 : 전남의사회)
본건 9 (자) 제5층 507호 : 사무실(상호 : FIVE PIECE 공유오피스)

설비내역

위생및 급배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링쿨러설비, 승강기설비, 도시가스설비, 지하주차장설비 등이 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지의 업무시설(오피스텔), 제1,2종근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 왕복2차선, 북측, 서측으로 폭 약 12m정도의 보행자도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역(2013-12-31)(중심상업지역), 도시계획구역(남악신도시),
지구단위계획구역(2022-09-01)(남악지구), 소로1류(폭 10m~12m)(2013-12-31)(접합),
중로2류(폭 15m~20m)(2013-12-31)(접합)
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
,택지개발지구(2020-08-19)<택지개발촉진법>

공부와의 차이

본건 건물 기호 1(가)~9(자))는 등기사항전부증명서상 2250, 2251 번지 지상에 소재하나,
합병(2019년 2월 27일)되어 집합건축물대장 및 현황 2250번지 지상에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 1(가)는 일부 벽제를 제거하여 인접호(202호)와 일체로 이용중이나, 공부 상 도면 및 현황(출입구 표시 등)을 기준하여 감정평가하였으니 경매 진행시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

본건 건물은 등기사항전부증명서상 2250, 2251번지 지상에 소재하나, 합병되어 집합건축물대장 및 현황 2250번지 지상에 소재함
현황조사보고서에 의하면 관리비 미납금액 2025년 6월분까지 약 5,858,310원 미납됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경404 (3)

소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2250 도휘에드가8차오피스텔 2층 204호

용도: 근린상가 (선불폰 개통점)

감정가: 401,000,000원

토지면적: 18.40㎡ (약 5.57평)

토지지분: 18.403399999999998㎡ (약 5.57평)

건물면적: 127.86㎡ (약 38.67평)

건물지분: 127.8637㎡ (약 38.67평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 목OOOOOOOO (목포신용협동조합 추정)

특이사항: 공동담보, 건물 등기상 주소지와 현황 주소지 불일치(합병), 관리비 미납 (약 585만 원)

2. 입지조건

위치: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 남악중앙공원 동측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 아파트단지, 오피스텔, 상가 등이 혼재되어 있으며, 주위 환경은 무난합니다.

교통: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통사정은 무난합니다.

도로: 본건 동측으로 왕복 2차선, 북측 및 서측으로 폭 약 12m 정도의 보행자도로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 중심상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류 및 중로2류 접합, 가축사육제한구역, 택지개발지구에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 목포신용협동조합 근저당 (2019년 4월 15일 접수)입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로 인수되는 권리는 없습니다. (지상권은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 실제 현존 여부는 확인이 필요합니다.)

인수되는 보증금: 0원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자(사업일자): 2023년 2월 17일

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 보증금 20,000,000원을 낙찰자가 인수할 필요가 없습니다.

등기부 요약:

* 총 채무액: 4,400,000,000원 (목포신용협동조합 24억, 한국투자저축은행 20억, 광주지방법원 목포지원 임의경매 21.1억)

* 소유권 이전 (신탁 말소)

* 근저당 (말소)

* 근저당 (말소)

* 임의경매 개시 결정 (말소)

4. 상권분석

입지: 남악신도시 중심상업지역에 위치하여 배후 수요가 풍부한 입지입니다.

주변 상업시설: 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등 다양한 상업시설이 밀집해 있습니다.

업종 현황: 본건(204호)은 선불폰 개통점으로 이용 중이며, 인근 호실들은 식당, 사무실 등으로 다양하게 활용되고 있습니다.

잠재력: 남악신도시는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 유동인구 및 상주인구 증가에 따른 상권 활성화가 기대됩니다.

5. 생활정보

주변 시설: 남악중앙공원이 인접해 있으며, 다수의 아파트 단지와 상업시설이 가까이에 있어 생활 편의성이 높습니다.

편의시설: 가까운 거리에 대형마트, 병원, 학교 등 주요 편의시설이 분포하고 있어 차량 이용 시 편리하게 접근 가능합니다.

주거 환경: 오피스텔 및 상가가 복합된 지역으로, 낮 시간대뿐만 아니라 저녁 시간대에도 유동인구 발생이 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

관리비 미납: 2025년 6월분까지 약 5,858,310원의 미납 관리비가 있습니다. 이는 낙찰자가 부담해야 할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 관리사무소 등을 통해 공용부분 및 전유부분 미납 내역을 정확히 확인해야 합니다.

건물 주소 불일치: 등기사항전부증명서상 2250, 2251번지에 소재하나, 합병되어 집합건축물대장 및 현황은 2250번지에 소재합니다. 이는 큰 문제가 되지 않으나, 거래 시 혼동의 여지가 있을 수 있습니다.

개별 호실 면적 미확인: 제공된 정보에는 204호의 정확한 전용 면적이 명시되어 있지 않습니다. 127.86㎡는 해당 경매 물건에 포함된 복수의 호실의 총 면적일 가능성이 높습니다.

건물 일부 벽제 제거: 본건(204호)은 인접 호실(201호)과 일체로 이용 중이며 일부 벽제가 제거된 상태입니다. 원상 복구 시 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

혐오시설 유무: 제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설이 있는지 여부를 판단하기 어렵습니다. 현장 방문을 통해 직접 확인하시는 것이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리에 위치한 도휘에드가8차오피스텔 내 근린상가 점포로, 중심상업지역에 속하여 입지적 가치가 높습니다.

권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되며, 대항력 없는 임차인이 존재하여 인수할 보증금이 없는 안전한 물건입니다.

다만, 상당 금액의 관리비 미납액과 건물 일부 벽제 제거로 인한 원상 복구 가능성 등은 잠재적 리스크 요인이므로, 입찰 전 철저한 사전 조사가 필요합니다.

이러한 리스크 요인을 충분히 검토하고 합리적인 가격으로 접근한다면, 투자가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

안정적인 권리 관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리 분석이 매우 깔끔합니다.

인수 부담 없음: 대항력 없는 임차인이 존재하여 보증금 인수 부담이 없습니다.

개발 잠재력: 남악신도시는 계획적인 개발이 진행 중인 지역으로, 미래 가치 상승이 기대됩니다.

풍부한 배후 수요: 오피스텔 및 아파트 단지 밀집 지역으로 안정적인 수요 확보가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 401,000,000원

인수 보증금: 0원

미납 관리비: 약 5,858,310원 (확인 후 최종 부담액 결정)

원상 복구 비용: (별도 확인 필요)

본 물건의 예상 입찰가는 감정가의 70% ~ 80% 수준인 약 280,000,000원 ~ 320,000,000원을 고려해 볼 수 있습니다.

이는 단순 권리 분석 및 감정가를 바탕으로 한 초기 제안이며, 현장 답사를 통한 건물 상태 확인, 관리비 미납액 및 원상 복구 비용, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.