나이스옥션 법원경매 목포 2025타경404 [6] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2250 도휘에드가8차오피스텔 5층501호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무등 · 평가일 2025.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 남악중앙공원’동측 인근에 위치하며,주위는 아파트단지, 오피스텔, 상가 등이 혼재하며, 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량 진출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 16층 중 제 2층 및 제 5층으로서
외벽 : 석재붙임. 몰탈페인팅 마감.
내벽 : 세멘몰탈페인팅 및 인테리어 마감.
창호 : 샤시창호 임.

이용상태

본건 1 (가) 제2층 201호, 2 (나) 제2층 202호 : 인도식당(상호:홀리 )
본건 3 (다) 제2층 203호 : 일식당(상호:본)
본건 4 (라) 제2층 204호 : 선불폰개통점(상호 : N텔레콤)
본건 5( 마) 제2층 206호 : 사무실(상호 : 유엔느 택배사무실)
본건 6 (바) 제2층 207호 : 사무실(상호 : 오늘실내건축)
본건 7 (사) 제5층 501호 : 사무실(상호 : 호남영포럼 사무국)
본건 8 (아) 제5층 503호 : 사무실(상호 : 전남의사회)
본건 9 (자) 제5층 507호 : 사무실(상호 : FIVE PIECE 공유오피스)

설비내역

위생및 급배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링쿨러설비, 승강기설비, 도시가스설비, 지하주차장설비 등이 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지의 업무시설(오피스텔), 제1,2종근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 왕복2차선, 북측, 서측으로 폭 약 12m정도의 보행자도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역(2013-12-31)(중심상업지역), 도시계획구역(남악신도시),
지구단위계획구역(2022-09-01)(남악지구), 소로1류(폭 10m~12m)(2013-12-31)(접합),
중로2류(폭 15m~20m)(2013-12-31)(접합)
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
,택지개발지구(2020-08-19)<택지개발촉진법>

공부와의 차이

본건 건물 기호 1(가)~9(자))는 등기사항전부증명서상 2250, 2251 번지 지상에 소재하나,
합병(2019년 2월 27일)되어 집합건축물대장 및 현황 2250번지 지상에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 1(가)는 일부 벽제를 제거하여 인접호(202호)와 일체로 이용중이나, 공부 상 도면 및 현황(출입구 표시 등)을 기준하여 감정평가하였으니 경매 진행시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

본건 건물은 등기사항전부증명서상 2250, 2251번지 지상에 소재하나, 합병되어 집합건축물대장 및 현황 2250번지 지상에 소재함
현황조사보고서에 의하면 관리비 미납금액 2025년 6월분까지 약 343,480원 미납됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2250에 소재하는 도휘에드가8차오피스텔 5층 501호 구분건물입니다.

사건번호는 목포지원 2025타경404 (6)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

본건의 용도는 근린상가이며, 감정평가는 495,000,000원입니다.

토지면적은 50.79㎡ (약 15.36평)이며, 건물면적은 176.45㎡ (약 53.38평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 채권자는 목OOOOOOOO (목포신용협동조합으로 추정)입니다.

특이사항으로는 공동담보 물건이며, 건물 등기사항전부증명서상 2250, 2251번지 지상에 소재하나 합병되어 집합건축물대장 및 현황상 2250번지 지상에 소재합니다.

현황조사보고서에 따르면 2025년 6월분까지의 관리비 미납액은 약 343,480원입니다.

건축물대장상 건물은 도휘에드가8차오피스텔로, 주용도는 업무시설이며 제1,2종근린생활시설로도 이용 가능합니다. 총 16층 건물 중 본건은 5층입니다. 사용승인일은 2019년 1월 31일입니다.

1.1. 입지조건

본건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2250, 도휘에드가8차오피스텔 5층 501호에 위치합니다.

주위 환경으로는 남악중앙공원 동측 인근에 있으며, 아파트 단지, 오피스텔, 상가 등이 혼재하여 생활 편의성이 양호한 지역입니다.

교통 상황은 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 무난합니다.

토지 이용 계획상 본건은 중심상업지역, 도시계획구역(남악신도시), 지구단위계획구역(남악지구)에 속하며, 소로1류 및 중로2류에 접하고 있습니다. 가축사육제한구역, 택지개발지구로도 지정되어 있습니다.

인접 도로 상태는 동측으로 왕복 2차선 도로, 북측 및 서측으로는 폭 약 12m의 보행자도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2019년 4월 15일 접수된 목포신용협동조합의 근저당권(을1)입니다.

본건 매각으로 인해 모든 후순위 권리(근저당권, 임의경매개시결정 등)는 소멸될 예정입니다.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권개요:'가 기재되어 있으나, 추가적인 권리 분석을 통해 실제 인수되는 지상권이 있는지 확인이 필요합니다. 현재까지 파악된 정보로는 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 김중근: 보증금 15,000,000원, 차임 300,000원, 2023-06-09 전입. 대항력 없음.

* 쌍용건설주식회사: 보증금 0원, 차임 1,980,000원. 대항력 없음.

* 유한회사영명: 보증금 0원, 차임 0원, 2019-05-24 사업자등록. 대항력 없음.

* 정다인: 보증금 0원, 차임 0원, 2024-02-19 전입. 대항력 없음.

* 주식회사디에이해안: 보증금 0원, 차임 0원, 2024-04-04 사업자등록. 대항력 없음.

* 주식회사하늘: 보증금 0원, 차임 0원, 2019-08-02 사업자등록. 대항력 없음.

* 커리어멘토협동조합: 보증금 0원, 차임 0원, 2023-09-08 사업자등록. 대항력 없음.

모든 임차인은 대항력이 없으며, 인수해야 할 임차인의 보증금 합계는 0원입니다.

등기부상 채무 총액은 약 4,400,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 남악신도시 중심상업지역에 위치하여 상업 활동이 활발한 지역입니다.

주변에 아파트 단지, 오피스텔, 다수의 상가가 밀집해 있어 유동인구 및 잠재 고객 확보에 유리한 입지입니다.

본건 5층 501호(호남영포럼 사무국)는 현재 사무실로 이용 중이며, 감정평가서상 2층에도 인도식당, 일식당, 선불폰개통점, 택배사무실, 건축사무실 등 다양한 업종의 점포들이 입점해 있습니다.

이 외에도 인접 호실과 벽체를 제거하여 일체로 이용 중인 부분이 있어, 공부상 도면과 현황 이용 상태를 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

1.4. 생활정보

본건은 남악신도시 중심상업지역에 위치하여 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

인근에 남악중앙공원이 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

교통 측면에서는 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 주요 도로 접근성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

미납 관리비: 2025년 6월분까지 약 343,480원의 관리비 미납분이 있습니다. 이는 일반적으로 낙찰자가 부담해야 할 수 있으므로, 입찰 전 관리사무소 등을 통해 정확한 금액과 부담 여부를 확인해야 합니다.

주소지 합병: 등기부상 2250, 2251번지에 소재하나, 합병되어 2250번지에 소재하는 점은 공부상 주소와 현황 간의 차이를 인지해야 합니다.

호실 일체 이용: 일부 호실이 벽체 제거 후 일체로 이용 중인 부분은 공부상의 면적 및 내부 구조와 실제 이용 면적 간의 차이가 발생할 수 있으며, 원상복구 의무 발생 가능성 등을 검토해야 합니다.

높은 채무 총액: 감정가 대비 총 채무액이 매우 높다는 점은 채권자들의 적극적인 경매 진행을 시사하며, 이는 단기적인 부동산 시장 변동이나 경기 침체 시 낙찰가에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 무안군 남악신도시 중심상업지역의 도휘에드가8차오피스텔 내 상가 및 사무실로 활용 가능한 구분건물입니다.

우수한 입지 조건과 편리한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있으며, 대항력 있는 임차인이나 인수 보증금이 없어 명도에 대한 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

다만, 관리비 미납, 공부와 현황 간의 주소지 및 이용 상태 차이, 높은 채무 총액 등은 입찰 전 면밀히 확인하고 신중하게 접근해야 할 사항입니다.

투자를 고려하신다면, 상가 및 사무실로서의 활용 가능성과 지역 개발 잠재력을 바탕으로 가치를 평가해볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

남악신도시 중심상업지역 내 핵심 입지.

다양한 업종의 상가 및 사무실로 활용 가능한 공간.

대항력 있는 임차인 및 인수 보증금 없어 명도 관련 부담 최소화.

지역 개발 계획 및 도시 발전 가능성에 따른 시세 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 495,000,000원이며, 인수할 보증금은 0원입니다.

미납 관리비 약 343,480원을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

예상 입찰가는 본건의 현 시세, 주변 유사 물건의 낙찰가, 향후 예상 임대 수익률, 명도 비용, 공실 기간, 보유 및 관리 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

본 자료만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어려우며, 추가적인 시장 조사 및 실사(임장)를 통해 면밀히 분석하신 후 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.