나이스옥션 법원경매 목포 2025타경404 [7] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2250 도휘에드가8차오피스텔 5층503호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무등 · 평가일 2025.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 남악중앙공원’동측 인근에 위치하며,주위는 아파트단지, 오피스텔, 상가 등이 혼재하며, 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량 진출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 16층 중 제 2층 및 제 5층으로서
외벽 : 석재붙임. 몰탈페인팅 마감.
내벽 : 세멘몰탈페인팅 및 인테리어 마감.
창호 : 샤시창호 임.

이용상태

본건 1 (가) 제2층 201호, 2 (나) 제2층 202호 : 인도식당(상호:홀리 )
본건 3 (다) 제2층 203호 : 일식당(상호:본)
본건 4 (라) 제2층 204호 : 선불폰개통점(상호 : N텔레콤)
본건 5( 마) 제2층 206호 : 사무실(상호 : 유엔느 택배사무실)
본건 6 (바) 제2층 207호 : 사무실(상호 : 오늘실내건축)
본건 7 (사) 제5층 501호 : 사무실(상호 : 호남영포럼 사무국)
본건 8 (아) 제5층 503호 : 사무실(상호 : 전남의사회)
본건 9 (자) 제5층 507호 : 사무실(상호 : FIVE PIECE 공유오피스)

설비내역

위생및 급배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링쿨러설비, 승강기설비, 도시가스설비, 지하주차장설비 등이 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지의 업무시설(오피스텔), 제1,2종근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 왕복2차선, 북측, 서측으로 폭 약 12m정도의 보행자도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역(2013-12-31)(중심상업지역), 도시계획구역(남악신도시),
지구단위계획구역(2022-09-01)(남악지구), 소로1류(폭 10m~12m)(2013-12-31)(접합),
중로2류(폭 15m~20m)(2013-12-31)(접합)
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
,택지개발지구(2020-08-19)<택지개발촉진법>

공부와의 차이

본건 건물 기호 1(가)~9(자))는 등기사항전부증명서상 2250, 2251 번지 지상에 소재하나,
합병(2019년 2월 27일)되어 집합건축물대장 및 현황 2250번지 지상에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 1(가)는 일부 벽제를 제거하여 인접호(202호)와 일체로 이용중이나, 공부 상 도면 및 현황(출입구 표시 등)을 기준하여 감정평가하였으니 경매 진행시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

본건 건물은 등기사항전부증명서상 2250, 2251번지 지상에 소재하나, 합병되어 집합건축물대장 및 현황 2250번지 지상에 소재함
현황조사보고서에 의하면 관리비 미납금액 2025년 6월분까지 약 662,510원 미납됨
본건(기호8-503호)은 별첨 도면과 같이 `D103H, D101H, 미팅룸, D102H, A103H, A102H`로 각각 나눠져서 이용중이며, A102H는 본건(기호8-503호)과 대상호실이 아닌 다른 호실(504호) 사이에 위치하여 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2250 도휘에드가8차오피스텔 5층503호

1.2. 물건 내역

용도: 근린상가

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 목OOOOOOOO

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 1,150,000,000원

토지면적: 59.07㎡ (약 17.87평)

토지 지분: 59.070899999999995㎡ (약 17.87평)

건물면적: 410.41㎡ (약 124.17평)

건물 지분: 410.4137㎡ (약 124.17평)

1.4. 경매 정보

사건번호: 목포지원 2025타경404 (7)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 '남악중앙공원' 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 상가 등이 혼재하는 지역입니다. 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 사정은 무난합니다. 본건은 동측으로 왕복 2차선 도로, 북측 및 서측으로 폭 약 12m 정도의 보행자도로에 접하고 있습니다.

2.3. 지역 지구 지정

본건은 중심상업지역, 도시계획구역(남악신도시), 지구단위계획구역(남악지구)에 속하며, 소로1류 및 중로2류에 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역 및 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2019년 4월 15일 접수된 목포신용협동조합의 근저당권입니다.

3.2. 등기부 요약

등기부채권 총액은 약 4,400,000,000원입니다.

주요 등기 내용으로는 소유권이전(신탁말소), 근저당권, 임의경매 등이 있습니다.

3.3. 소멸/인수 권리

말소기준권리 이하의 권리들(근저당권, 임의경매 등)은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되었으나, 관련 상세 내용은 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

본건에는 다음과 같은 임차인 현황이 파악되었습니다. 조사된 임차인 대부분은 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다.

* 임차인: 김 (김주이)

보증금: 0원, 차임: 325,000원, 전입일자: 2020-03-19, 대항력: 없음

* 임차인: 김 (김중근(전남복지미래))

보증금: 1,500,000원, 차임: 400,000원, 대항력: 없음

* 임차인: 박 (박용준)

보증금: 0원, 차임: 0원, 대항력: 없음

* 임차인: 서 (서개화)

보증금: 1,000,000원, 차임: 500,000원, 대항력: 없음

* 임차인: 지 (지테크놀로지)

보증금: 10,000,000원, 차임: 400,000원, 대항력: 없음

* 임차인: 청 (청년포럼)

보증금: 0원, 차임: 0원, 대항력: 없음

* 임차인: 최 (최성원)

보증금: 1,100,000원, 차임: 550,000원, 대항력: 없음

인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.5. 기타 권리 사항

본건은 공동담보 물건으로, 동일한 채무를 담보하는 다른 부동산이 존재합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 개요

본건이 속한 건물은 철근콘크리트 구조로, 총 16층 중 5층에 위치하며, 2019년 1월 31일에 사용 승인되었습니다. 건물에는 총 262개 호실이 있습니다.

4.2. 이용 현황

건물의 주요 용도는 업무시설(오피스텔) 및 제1,2종 근린생활시설입니다.

감정평가 요약에 따르면, 본건(5층 503호)은 현재 사무실로 이용 중이며, '전남의사회'라는 상호를 사용하고 있습니다.

본건(503호)은 'D103H, D101H, 미팅룸, D102H, A103H, A102H'로 분할되어 이용 중입니다.

특히 A102H 호실은 본건 503호와 타 호실(504호) 사이에 위치하여 이용되고 있어, 내부 이용 및 향후 관리에 특이사항이 있습니다.

또한, 2층의 경우 인도식당, 일식당, 선불폰 개통점, 택배 사무실, 건축 사무실 등으로 이용되고 있습니다.

4.3. 상권 특성

본건은 남악신도시의 중심상업지역에 위치하여 다양한 상업 시설 및 업무 시설이 밀집해 있습니다. 남악중앙공원 인근에 있어 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주위 편의시설

주변에 아파트 단지, 오피스텔, 상가 등이 혼재하여 상업 시설 접근성이 양호합니다.

5.2. 교통 편의성

단지 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 접근성도 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 관리비 미납

현황 조사 보고서에 따르면, 2025년 6월분까지 약 662,510원의 관리비가 미납된 상태입니다. 경매 진행 시 미납 관리비의 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다. (일반적으로 공용부분 관리비는 낙찰자가 인수하며, 전용부분 관리비는 소멸됩니다.)

6.2. 복잡한 내부 이용 현황

본건 503호는 여러 개의 작은 공간으로 분할되어 이용 중이며, 특히 A102H 호실은 타 호실 사이에 위치하여 이용하는 복잡한 구조를 가지고 있습니다. 이는 추후 내부 구조 변경이나 용도 변경 시 고려해야 할 사항입니다.

6.3. 공동담보 물건

본건은 공동담보 물건으로, 채무를 담보하는 다른 부동산이 존재합니다. 해당 부동산들의 경매 진행 결과가 본 건의 낙찰가나 명도에 간접적인 영향을 줄 수 있습니다.

6.4. 기타 특이사항

건물은 등기부상 2250, 2251번지 지상에 소재하나, 합병되어 집합건축물대장 및 현황상 2250번지 지상에 있습니다. 이는 공부와의 차이로, 실제 현황과 등기부상 내용이 일치하는지 확인이 필요합니다.

주변 지역의 혐오 시설 존재 여부는 외부 지도 서비스 및 검색 사이트를 통한 확인이 필요하나, 본 보고서 작성 시점에서는 해당 정보에 접근할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 도휘에드가8차오피스텔 5층 503호로, 남악신도시 중심상업지역 내에 위치하여 입지 조건은 매우 우수합니다. 건물은 철근콘크리트 구조이며, 16층 중 5층에 위치합니다. 권리 분석상 인수할 권리가 없어 명도만 원만히 진행된다면 낙찰자가 부담할 법적 리스크는 적어 보입니다. 다만, 다수의 임차인이 있으나 대항력이 없어 명도 과정에서 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 2025년 6월분까지 미납된 관리비와, 복잡하게 분할되어 이용 중인 내부 구조(특히 타 호실 사이에 위치한 A102H)는 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다. 또한 공동담보 물건이라는 점을 감안하여 추가적인 정보 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 남악신도시 중심상업지역 내에 위치하여 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 권리관계 명확성: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리상 안전성이 높습니다.

* 편리한 교통 및 생활 환경: 차량 및 대중교통 접근성이 좋고, 주변 상업 시설 이용이 편리합니다.

* 다양한 업종의 임대 가능성: 근린상가 및 업무시설로 활용 가능하여 다양한 사업체 유치가 용이합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,150,000,000원입니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 주변 실거래가, 유사 물건의 경매 낙찰가율, 현장 조사를 통한 정확한 물건 상태 및 명도 난이도 등을 종합적으로 분석해야 합니다. 제공된 정보만으로는 구체적인 입찰가 산정이 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.