나이스옥션 법원경매 목포 2025타경404 [2] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2250 도휘에드가8차오피스텔 2층203호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무등 · 평가일 2025.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 남악중앙공원’동측 인근에 위치하며,주위는 아파트단지, 오피스텔, 상가 등이 혼재하며, 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량 진출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 16층 중 제 2층 및 제 5층으로서
외벽 : 석재붙임. 몰탈페인팅 마감.
내벽 : 세멘몰탈페인팅 및 인테리어 마감.
창호 : 샤시창호 임.

이용상태

본건 1 (가) 제2층 201호, 2 (나) 제2층 202호 : 인도식당(상호:홀리 )
본건 3 (다) 제2층 203호 : 일식당(상호:본)
본건 4 (라) 제2층 204호 : 선불폰개통점(상호 : N텔레콤)
본건 5( 마) 제2층 206호 : 사무실(상호 : 유엔느 택배사무실)
본건 6 (바) 제2층 207호 : 사무실(상호 : 오늘실내건축)
본건 7 (사) 제5층 501호 : 사무실(상호 : 호남영포럼 사무국)
본건 8 (아) 제5층 503호 : 사무실(상호 : 전남의사회)
본건 9 (자) 제5층 507호 : 사무실(상호 : FIVE PIECE 공유오피스)

설비내역

위생및 급배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링쿨러설비, 승강기설비, 도시가스설비, 지하주차장설비 등이 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지의 업무시설(오피스텔), 제1,2종근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 왕복2차선, 북측, 서측으로 폭 약 12m정도의 보행자도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역(2013-12-31)(중심상업지역), 도시계획구역(남악신도시),
지구단위계획구역(2022-09-01)(남악지구), 소로1류(폭 10m~12m)(2013-12-31)(접합),
중로2류(폭 15m~20m)(2013-12-31)(접합)
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
,택지개발지구(2020-08-19)<택지개발촉진법>

공부와의 차이

본건 건물 기호 1(가)~9(자))는 등기사항전부증명서상 2250, 2251 번지 지상에 소재하나,
합병(2019년 2월 27일)되어 집합건축물대장 및 현황 2250번지 지상에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 1(가)는 일부 벽제를 제거하여 인접호(202호)와 일체로 이용중이나, 공부 상 도면 및 현황(출입구 표시 등)을 기준하여 감정평가하였으니 경매 진행시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

본건 건물은 등기사항전부증명서상 2250, 2251번지 지상에 소재하나, 합병되어 집합건축물대장 및 현황 2250번지 지상에 소재함
현황조사보고서에 의하면 관리비 미납금액 2025년 6월분까지 약 2,274,660원 미납됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 목포지원 2025타경404 (2) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

* 소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2250 도휘에드가8차오피스텔 2층 203호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 344,000,000 원

* 토지 면적: 15.78㎡ (약 4.77평)

* 건물 면적: 109.65㎡ (약 33.17평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 목OOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항:

* 본건 건물은 등기사항전부증명서상 2250, 2251번지 지상에 소재하나, 합병되어 집합건축물대장 및 현황 2250번지 지상에 소재함.

* 현황조사보고서에 의하면 2025년 6월분까지 관리비 미납액 약 2,274,660원 발생.

* 건축물 정보:

* 건물명: 도휘에드가8차오피스텔

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지하 2층, 지상 16층 중 제2층

* 주요 용도: 업무시설(오피스텔), 제1,2종 근린생활시설

* 본건(203호) 이용 상태: 일식당 (상호: 본)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 남악중앙공원 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 오피스텔, 상가 등이 혼재하여 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통 사정이 무난합니다.

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕으로, 총 16층 중 2층에 해당합니다. 외벽은 석재붙임 및 몰탈페인팅 마감, 내벽은 세멘몰탈페인팅 및 인테리어 마감, 창호는 샤시창호입니다.

* 이용상태: 본건 2층 203호는 일식당으로 이용 중입니다. (참고: 2층 201호 인도식당, 202호 인도식당, 204호 선불폰개통점, 206호 택배사무실, 207호 실내건축사무실, 5층 다수 사무실)

* 토지의 형상 및 이용상태: 가장형 평지의 업무시설(오피스텔) 및 제1,2종 근린생활시설 건부지입니다.

* 인접 도로상태: 본건 동측으로 왕복 2차선 도로, 북측 및 서측으로 폭 약 12m 정도의 보행자 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 중심상업지역, 도시계획구역, 지구단위계획구역이며, 소로1류, 중로2류에 접합. 가축사육제한구역, 택지개발지구입니다.

* 공부와의 차이: 등기사항전부증명서상 2250, 2251번지 지상에 소재하나, 합병(2019년 2월 27일)되어 집합건축물대장 및 현황 2250번지 지상에 소재합니다.

* 주변 시설: 남악중앙공원이 인접하여 쾌적한 환경을 제공하며, 인근에 다양한 상업, 행정, 금융 시설이 밀집해 있습니다. 주변에 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 4월 15일 접수된 목포신용협동조합의 근저당권 (을1, 24억원)이 말소기준권리이며, 본 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 갑3: 소유권이전 (신탁등기말소)

* 을1: 근저당권 (목포신용협동조합, 24억원) - 말소기준권리

* 을2: 근저당권 (한국투자저축은행, 20억원)

* 갑6: 임의경매 (현재 진행 중인 경매)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 등 특별히 인수할 권리 없음).

* 임차인 현황:

* 임차인: 김 (본명: 김명일)

* 보증금: 10,000,000 원

* 차임: 1,100,000 원

* 전입(사업)일자: 2024-11-04

* 확정일자/배당신고일자: 2025-06-19

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0 원 (임차인 김 은 대항력이 없어 보증금 인수 의무 없음).

* 총 채권액: 약 4,400,000,000 원 (근저당권 합계)

1.3. 상권분석

* 본 물건이 위치한 무안군 삼향읍 남악리는 전라남도청이 소재한 지역으로, 계획적인 신도시 개발이 이루어진 곳입니다.

* 주변에 아파트 단지, 오피스텔, 다양한 근린생활시설 및 상업 시설이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부합니다.

* 특히 중심상업지역에 위치하며, 공공기관 및 상업 시설 접근성이 우수하여 안정적인 상권 형성이 기대됩니다.

* 업무시설(오피스텔)과 근린생활시설이 혼재된 복합 상권으로, 유동 인구와 고정 인구 모두 확보 가능성이 높습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 남악중앙공원 등 녹지 공간이 인접하여 쾌적한 환경을 제공합니다. 각종 은행, 병원, 관공서, 쇼핑 시설 등 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

* 교통: 대중교통(버스) 이용이 편리하며, 차량 접근성도 우수하여 생활의 편리성을 더합니다.

* 교육: 인근에 남악초, 남악중, 남악고 등 다수의 학교가 있어 교육 환경도 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 관리비 미납: 2025년 6월분까지 약 2,274,660원의 관리비 미납액이 발생하였습니다. 이는 낙찰 후 즉시 납부해야 하는 비용입니다.

* 건물 현황 및 공부 차이: 등기사항전부증명서상 2250, 2251번지 지상에 건물이 소재하나, 현재는 합병되어 2250번지로 관리되고 있습니다. 현황대로 진행되나, 계약 및 등기 시 유의가 필요합니다.

* 호별 이용 상태 관련 참고사항: 감정평가서에 따르면 일부 호실이 벽제 제거 후 인접 호실과 일체로 이용 중인 경우가 있으나, 본건 203호는 일식당으로 별도 감정평가되었습니다. (이 사항은 해당 호실 또는 주변 호실의 원상복구 필요성 등 추가 확인이 필요할 수 있습니다.)

* 막대한 채무 총액: 등기부상 채권 총액이 약 44억원에 달하는 반면, 본건 감정가는 3.44억원으로 큰 차이를 보입니다. 이는 감정가 대비 채권액이 매우 높아, 낙찰가율 산정 시 신중한 접근이 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 전라남도 무안군 중심상업지역에 위치한 도휘에드가8차오피스텔 내 근린상가(일식당)로, 계획적인 신도시 개발 지역의 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 교통 및 생활 편의 시설 이용이 편리하며, 배후 수요 또한 풍부한 편입니다. 권리관계는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수할 임차인의 보증금은 없습니다. 다만, 관리비 미납액이 존재하며, 등기부상 채권 총액 대비 감정가가 현저히 낮은 점은 투자 시 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 전라남도청 인근 중심상업지역에 위치하여 미래 가치 상승 기대.

* 풍부한 배후 수요: 아파트, 오피스텔, 상가 밀집 지역으로 안정적인 고객 확보 가능.

* 간편한 권리 인수: 대항력 있는 임차인 및 인수할 권리가 없어 명도 및 권리 정리가 비교적 용이.

* 상대적으로 낮은 감정가: 막대한 채무 총액 대비 낮은 감정가는 잠재적 시세 차익 가능성을 시사.

* 업종 전환 용이: 현재 일식당으로 이용 중이나, 다양한 근린생활시설 및 업무시설로 업종 전환 가능.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 344,000,000 원

* 미납 관리비: 약 2,274,660 원 (낙찰 후 추가 부담)

* 인수 보증금: 0 원

본 물건은 낙찰 후 즉시 인수해야 할 관리비 미납액을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 막대한 채권 총액 대비 낮은 감정가는 해당 물건의 시장 가치가 재평가될 여지가 있음을 시사할 수 있습니다. 여러 요소를 종합적으로 고려했을 때, 감정가 수준에서 경쟁이 예상되며, 적정 입찰가는 350,000,000 원 내외로 판단됩니다. (시장 상황, 경매 참여자 수, 현장 조사 결과 등에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.