나이스옥션 법원경매 목포 2025타경404 [5] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2250 도휘에드가8차오피스텔 2층207호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무등 · 평가일 2025.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 남악중앙공원’동측 인근에 위치하며,주위는 아파트단지, 오피스텔, 상가 등이 혼재하며, 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량 진출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 16층 중 제 2층 및 제 5층으로서
외벽 : 석재붙임. 몰탈페인팅 마감.
내벽 : 세멘몰탈페인팅 및 인테리어 마감.
창호 : 샤시창호 임.

이용상태

본건 1 (가) 제2층 201호, 2 (나) 제2층 202호 : 인도식당(상호:홀리 )
본건 3 (다) 제2층 203호 : 일식당(상호:본)
본건 4 (라) 제2층 204호 : 선불폰개통점(상호 : N텔레콤)
본건 5( 마) 제2층 206호 : 사무실(상호 : 유엔느 택배사무실)
본건 6 (바) 제2층 207호 : 사무실(상호 : 오늘실내건축)
본건 7 (사) 제5층 501호 : 사무실(상호 : 호남영포럼 사무국)
본건 8 (아) 제5층 503호 : 사무실(상호 : 전남의사회)
본건 9 (자) 제5층 507호 : 사무실(상호 : FIVE PIECE 공유오피스)

설비내역

위생및 급배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링쿨러설비, 승강기설비, 도시가스설비, 지하주차장설비 등이 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지의 업무시설(오피스텔), 제1,2종근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 왕복2차선, 북측, 서측으로 폭 약 12m정도의 보행자도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역(2013-12-31)(중심상업지역), 도시계획구역(남악신도시),
지구단위계획구역(2022-09-01)(남악지구), 소로1류(폭 10m~12m)(2013-12-31)(접합),
중로2류(폭 15m~20m)(2013-12-31)(접합)
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
,택지개발지구(2020-08-19)<택지개발촉진법>

공부와의 차이

본건 건물 기호 1(가)~9(자))는 등기사항전부증명서상 2250, 2251 번지 지상에 소재하나,
합병(2019년 2월 27일)되어 집합건축물대장 및 현황 2250번지 지상에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 1(가)는 일부 벽제를 제거하여 인접호(202호)와 일체로 이용중이나, 공부 상 도면 및 현황(출입구 표시 등)을 기준하여 감정평가하였으니 경매 진행시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

본건 건물은 등기사항전부증명서상 2250, 2251번지 지상에 소재하나, 합병되어 집합건축물대장 및 현황 2250번지 지상에 소재함
현황조사보고서에 의하면 관리비 미납금액 2025년 6월분까지 약 153,340원 미납됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 목포지원 2025타경404 (5)

소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2250 도휘에드가8차오피스텔 2층 207호

건물명: 도휘에드가8차오피스텔

용도: 근린상가 (해당 호실), 업무시설(오피스텔), 제1,2종 근린생활시설 (건물 전체)

건축물 사용승인일: 2019-01-31

1.2. 건물 및 토지 정보

토지 면적: 16.26㎡ (약 4.92평)

토지 지분: 16.260177004134984㎡ (약 4.92평)

건물 면적: 75.32㎡ (약 22.78평)

건물 지분: 75.3187㎡ (약 22.78평)

건물 구조: 철근콘크리트구조

층수: 지하 2층, 지상 16층 (본건은 2층)

연면적: 17,209.37㎡

토지 용도지역: 중심상업지역, 도시계획구역, 지구단위계획구역(남악지구), 소로1류, 중로2류

1.3. 감정가 및 경매 정보

감정가: 236,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 목OOOOOOOO (목포신용협동조합으로 추정)

말소기준권리 채권 총액: 4,400,000,000원

임의경매 채권액: 2,118,741,005원

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 '남악중앙공원' 동측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트단지, 오피스텔, 상가 등이 혼재하는 지역으로 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달된 환경입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

주변 도로는 동측 왕복 2차선, 북측 및 서측 폭 약 12m의 보행자도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 중심상업지역, 도시계획구역(남악신도시), 지구단위계획구역(남악지구)으로 지정되어 있으며, 소로1류 및 중로2류에 접해 있습니다.

가축사육제한구역 및 택지개발지구에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 채무 내역

말소기준권리: 2019년 4월 15일 접수된 목포신용협동조합의 근저당권 (채권액 2,400,000,000원)입니다.

이후 권리로는 한국투자저축은행의 근저당권 (2022년 4월 26일, 2,000,000,000원)과 목포지원 임의경매 개시 결정 (2025년 6월 9일, 2,118,741,005원)이 있습니다.

등기부상 채권 총액은 4,400,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 나

보증금: 10,000,000원

차임: 200,000원

전입/확정일자: 2024년 3월 26일

배당신고일자: 2025년 6월 23일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다.

본건 임차인 나 은 대항력이 없으므로, 매수인이 인수해야 할 임차 보증금은 없습니다.

등기사항전부증명서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'이라는 기재가 있으나, 해당 권리에 대한 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 이용 현황

본 건물은 업무시설(오피스텔)과 제1, 2종 근린생활시설로 복합적으로 이용되는 집합건물입니다.

본건 207호는 '오늘실내건축'이라는 상호의 사무실로 이용 중입니다.

다만, 본건(207호)은 공부상 도면과 달리 인접 호실(202호)과 벽체 일부를 제거하여 일체로 이용 중이므로, 이는 현황 조사 시 참고 사항입니다.

이 외에도 본 건물 2층에는 식당, 통신 판매점, 택배 사무실 등이, 5층에는 사무실들이 다양한 업종으로 이용되고 있어 상권 활성화에 기여하고 있습니다.

4.2. 주변 상권

본 건물은 아파트 단지, 오피스텔, 상가 등이 밀집한 남악 택지개발지구 내 중심상업지역에 위치하고 있습니다.

남악중앙공원과 인접하여 유동인구 확보 및 쾌적한 환경을 동시에 누릴 수 있는 입지입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반 시설

주변에 대규모 아파트 단지와 상업 시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 용이하며, 차량 접근성이 좋습니다.

* 설비: 위생, 급배수, 소화전, 화재 탐지 및 경보, 스프링클러, 승강기, 도시가스, 지하주차장 등 필수적인 설비가 갖추어져 있습니다.

* 휴식 및 여가: 남악중앙공원이 인근에 위치하여 쾌적한 생활 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 관리비 미납

현황 조사 보고서에 따르면 2025년 6월분까지 약 153,340원의 관리비가 미납된 상태입니다. 이는 낙찰자가 부담해야 할 수 있으므로 잔금 납부 전 관리사무소 확인이 필요합니다.

6.2. 공부와의 차이 및 현황

건물이 등기부등본상 2250번지와 2251번지 지상에 소재하나, 실제로는 합병되어 2250번지 지상에만 존재하는 점을 유의해야 합니다.

본건 207호가 인접 호실과 벽체를 제거하고 일체로 이용 중인 점은 추후 원상복구, 명도 또는 임대 시 협상 및 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 임대차 관련 리스크

현재 임차인 나 은 대항력이 없으나, 배당 신고일자가 비교적 최근인 점을 감안하여 명도 진행 시 협조 여부를 사전에 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 신축급 오피스텔 상가로, 중심상업지역에 위치하여 입지 조건이 우수합니다.

권리 관계가 비교적 명확하며, 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸되고 인수되는 임차 보증금 또한 없어 안전하게 취득 가능합니다.

관리비 미납, 인접 호실과의 합벽 이용 등은 매수인이 인수 후 고려해야 할 사항입니다.

신축급 건물 상태, 편리한 교통, 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 준신축급 건물로 유지보수 비용 부담이 적습니다.

* 남악신도시 중심 상업지역에 위치하여 풍부한 유동인구와 안정적인 배후 수요를 갖추고 있습니다.

* 부동산 임의경매 물건으로 권리 분석이 용이하며, 인수 부담이 적습니다.

* 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익 및 임대 수익 동시 기대가 가능합니다.

* 인접 호실과의 합벽 이용 부분에 대한 활용 방안 모색 시 추가적인 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 236,000,000원

인수 보증금: 0원

본 건의 입찰가 산정 시에는 감정가, 주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 낙찰가, 건물의 현 상태(합벽 이용 등), 관리비 미납액 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

일반적으로 감정가의 70~90% 수준에서 낙찰가가 형성되나, 본 건은 우수한 입지와 신축급 건물이라는 장점을 감안할 때 경쟁이 치열할 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 상세한 현장 조사와 함께 주변 상권 및 부동산 시장 동향에 대한 면밀한 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.