나이스옥션 법원경매 목포 2025타경404 [4] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2250 도휘에드가8차오피스텔 2층206호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무등 · 평가일 2025.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 남악중앙공원’동측 인근에 위치하며,주위는 아파트단지, 오피스텔, 상가 등이 혼재하며, 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량 진출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 16층 중 제 2층 및 제 5층으로서
외벽 : 석재붙임. 몰탈페인팅 마감.
내벽 : 세멘몰탈페인팅 및 인테리어 마감.
창호 : 샤시창호 임.

이용상태

본건 1 (가) 제2층 201호, 2 (나) 제2층 202호 : 인도식당(상호:홀리 )
본건 3 (다) 제2층 203호 : 일식당(상호:본)
본건 4 (라) 제2층 204호 : 선불폰개통점(상호 : N텔레콤)
본건 5( 마) 제2층 206호 : 사무실(상호 : 유엔느 택배사무실)
본건 6 (바) 제2층 207호 : 사무실(상호 : 오늘실내건축)
본건 7 (사) 제5층 501호 : 사무실(상호 : 호남영포럼 사무국)
본건 8 (아) 제5층 503호 : 사무실(상호 : 전남의사회)
본건 9 (자) 제5층 507호 : 사무실(상호 : FIVE PIECE 공유오피스)

설비내역

위생및 급배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링쿨러설비, 승강기설비, 도시가스설비, 지하주차장설비 등이 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지의 업무시설(오피스텔), 제1,2종근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 왕복2차선, 북측, 서측으로 폭 약 12m정도의 보행자도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역(2013-12-31)(중심상업지역), 도시계획구역(남악신도시),
지구단위계획구역(2022-09-01)(남악지구), 소로1류(폭 10m~12m)(2013-12-31)(접합),
중로2류(폭 15m~20m)(2013-12-31)(접합)
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
,택지개발지구(2020-08-19)<택지개발촉진법>

공부와의 차이

본건 건물 기호 1(가)~9(자))는 등기사항전부증명서상 2250, 2251 번지 지상에 소재하나,
합병(2019년 2월 27일)되어 집합건축물대장 및 현황 2250번지 지상에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 1(가)는 일부 벽제를 제거하여 인접호(202호)와 일체로 이용중이나, 공부 상 도면 및 현황(출입구 표시 등)을 기준하여 감정평가하였으니 경매 진행시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

본건 건물은 등기사항전부증명서상 2250, 2251번지 지상에 소재하나, 합병되어 집합건축물대장 및 현황 2250번지 지상에 소재함
현황조사보고서에 의하면 관리비 미납금액 2025년 6월분까지 약 1,020,970원 미납됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 목포지원 2025타경404 (4)

* 소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2250 도휘에드가8차오피스텔 2층206호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 248,000,000원

* 토지면적: 11.39㎡ (약 3.44평) (토지지분: 11.395㎡)

* 건물면적: 79.17㎡ (약 23.95평) (건물지분: 79.17㎡)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 목포신용협동조합

* 특이사항: 공동담보, 등기사항전부증명서상 2250, 2251번지 지상 소재하나, 합병되어 집합건축물대장 및 현황 2250번지 지상 소재.

* 주의사항: 관리비 미납금액 2025년 6월분까지 약 1,020,970원 미납.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 ‘남악중앙공원’ 동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트단지, 오피스텔, 상가 등이 혼재되어 있으며, 주위 환경은 무난합니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통 사정은 무난합니다.

* 건물의 구조: 본건은 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 16층 중 제2층에 위치합니다. 외벽은 석재붙임, 몰탈페인팅 마감이며, 내벽은 세멘몰탈페인팅 및 인테리어 마감, 창호는 샤시창호입니다.

* 건물의 이용 상태: 본건 2층 206호는 사무실(상호: 유엔느 택배사무실)로 이용 중입니다.

* 토지의 형상 및 이용 상태: 본건 토지는 가장형 평지의 업무시설(오피스텔), 제1,2종 근린생활시설 건물 부지입니다.

* 인접 도로 상태: 본건 동측으로 왕복 2차선, 북측 및 서측으로 폭 약 12m 정도의 보행자 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한 상태: 중심상업지역, 도시계획구역(남악신도시), 지구단위계획구역(남악지구)이며, 소로1류, 중로2류에 접합되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역 및 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 권리관계:

* 말소기준권리는 2019년 4월 15일 접수된 목포신용협동조합의 근저당권 (2,400,000,000원)입니다.

* 이후 설정된 권리(한국투자저축은행 근저당권, 임의경매 개시결정)는 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액은 4,400,000,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 한유정

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입일자: 2025년 3월 5일

* 확정일자: 2025년 3월 6일

* 배당신고일자: 2025년 6월 23일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 기타 권리사항:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권. (본건 건물은 등기사항전부증명서상 2250, 2251번지 지상에 소재하나, 합병되어 집합건축물대장 및 현황 2250번지 지상에 소재함)

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 남악신도시의 중심상업지역에 위치하며, 아파트 단지, 오피스텔, 상가, 공공기관 등이 밀집한 지역입니다.

* 업종 분포: 인근에 다양한 근린생활시설, 식당, 카페, 금융기관 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부할 것으로 예상됩니다.

* 잠재력: 계획된 신도시 내 핵심 상업지역에 위치하여 상권 활성화 가능성이 높고, 풍부한 배후 수요를 확보하기에 유리한 입지입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주변에 아파트 단지, 오피스텔, 상업시설 등이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교통: 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 우수합니다.

* 환경: 남악중앙공원 동측 인근에 위치하여 쾌적한 환경을 조성합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 관리비 미납: 2025년 6월분까지 약 1,020,970원의 관리비가 미납되어 있습니다. 잔금 납부 전 관리사무소 등과 협의하여 정산 필요 여부를 확인해야 합니다.

* 건물 구조 변경: 본건 2층 206호는 일부 벽제를 제거하여 인접 호(202호)와 일체로 이용 중이나, 공부상 도면 및 현황을 기준으로 감정평가되었습니다. 경매 진행 시 원상 복구 등에 따른 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 미소멸 권리: '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. 실제 지상권의 존부 및 내용 확인이 필요하며, 존재 시 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 될 수 있습니다.

* 높은 채무 총액: 등기부채권 총액이 4,400,000,000원으로 채무 규모가 상당합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 무안군 남악신도시 중심상업지역에 위치한 근린상가(사무실)로, 뛰어난 입지적 장점과 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다. 교통 및 생활 환경 또한 양호한 편입니다. 권리관계 분석상 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 것으로 예상되며, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다. 그러나 미납 관리비, 내부 구조 변경, 그리고 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성 등은 투자 결정 전 반드시 면밀히 검토해야 할 사항입니다. 특히 지상권의 정확한 내용 파악이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 핵심 입지: 남악신도시 중심상업지역 내 위치하여 상권 발달 가능성이 높습니다.

* 배후 수요: 주변 아파트, 오피스텔 등 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 교통 및 생활 인프라: 우수한 교통 접근성과 편리한 생활 환경을 제공합니다.

* 권리상 안전성: 임차인의 대항력이 없으며, 말소기준권리 이후 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 248,000,000원

* 인수할 보증금: 0원

* 본 물건은 잠재적 리스크(관리비 미납, 구조 변경, 지상권 가능성)를 고려할 때, 주변 시세, 낙찰가율, 물건의 가치 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 감정가 수준 또는 그 이하에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사와 현장 방문이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.