나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51000 [2] 전라남도 영암군 금정면 안노리 375 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 영암군 금정면 안노리 소재 <모정마을> 북서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 농경지, 단독주택 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 서측으로 영나로를 통하여 타지역으로 진출입이 가능함.

형태 및 이용상태

기호 1), 2) : 부정형 완경사임.
기호 3) : 사다리형 완경사임.
기호 4) : 부정형 평지임.

기호 1)~3) : 기준시점 현재 과수원으로 이용중임.
기호 4) : 기준시점 단독주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1), 2) : 본건 북측으로 노폭 약3미터 내외의 포장도로와 접함.
기호 3) : 맹지임.
기호 4) : 본건 북서측으로 노폭 약2.5미터, 남측으로 노폭 약2미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) : 농림지역, 가축사육제한구역(250m제한구역(소,젖소,그외가축/닭,오리,메추리/돼지,개))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 소하천구역(안로천)<소하천정비
법>, 소하천예정지(안로천)<소하천정비법>임.
기호 2) : 농림지역, 가축사육제한구역(250m제한구역(소,젖소,그외가축/닭,오리,메추리/돼지,개))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 소하천예정지(안로천)<소하천정비
법>임.
기호 3), 4) : 농림지역, 가축사육제한구역(250m제한구역(소,젖소,그외가축/닭,오리,메추리/돼지,개))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

지상 소재 제시외 수목 매각 제외
지상 소재 제시외건물 중 ㄱ은 매각 제외 ㄴ,ㄷ,ㄹ,ㅁ,ㅂ은 매각 포함
지상의 일반건축물대장상 등재된 목조 기와지붕 주택 41.71㎡(소유자 서향님)은 현재 소재불명임
제시외건물 중 ㄴ,ㄷ,ㄹ의 일부분이 타지상에 걸쳐 소재함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 기본사항

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1.1. 1. 사건번호: 목포지원 2025타경51000 (2)

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1.1. 2. 경매구분: 부동산강제경매

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1.1. 3. 채권자: 제OOOOOOO

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1.2. 소재지 및 이용현황

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1.2. 1. 소재지: 전라남도 영암군 금정면 안노리 375

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1.2. 2. 용도: 대지

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1.2. 3. 토지 면적: 539.00㎡ (약 163.05평)

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1.2. 4. 건물 면적: 0.00㎡ (본건 토지매각 대상)

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1.2. 5. 제시외 건물 및 수목

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1.2. 5.1. 건물 제시외면적: 263.71㎡ (약 79.77평)

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1.2. 5.2. 제시외 수목: 매각 제외

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1.3. 감정가 및 매각 대상

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1.3. 1. 감정가: 50,947,700원

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1.3. 2. 매각 대상: 토지매각

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1.3. 3. 토지 지분: 539㎡ (전체 면적)

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1.4. 특별사항

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1.4. 1. 법정지상권: 매각에서 제외되는 건물을 위해 법정지상권 성립 가능성이 있습니다.

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1.4. 2. 건물 매각 제외: 제시외 건물 중 ㄱ은 매각 제외, ㄴ,ㄷ,ㄹ,ㅁ,ㅂ은 매각 포함.

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1.4. 3. 타지상 걸친 건물: 제시외 건물 중 ㄴ,ㄷ,ㄹ의 일부가 타 지상에 걸쳐 소재함.

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1.4. 4. 소재불명 주택: 일반건축물대장상 등재된 목조 기와지붕 주택 41.71㎡(소유자 서향님)은 현재 소재 불명임.

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2. 입지조건

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2.1. 주위 환경

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* 본건은 전라남도 영암군 금정면 안노리 소재 <모정마을> 북서측 인근에 위치합니다.

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* 본건 주위는 농경지, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

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2.2. 교통 및 도로

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* 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 서측으로 영나로를 통하여 타 지역으로 진출입이 가능합니다.

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* 인접 도로 상태는 다음과 같습니다.

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* 기호 1), 2): 본건 북측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접함.

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* 기호 3): 맹지임.

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* 기호 4): 본건 북서측으로 노폭 약 2.5미터, 남측으로 노폭 약 2미터 내외의 포장도로와 접함.

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2.3. 토지 형태 및 이용 현황

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* 토지 형태는 다음과 같습니다.

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* 기호 1), 2): 부정형 완경사임.

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* 기호 3): 사다리형 완경사임.

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* 기호 4): 부정형 평지임.

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* 기준시점 현재 토지 이용 현황은 다음과 같습니다.

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* 기호 1)~3): 과수원으로 이용중임.

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* 기호 4): 단독주택 부지로 이용중임.

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3. 권리분석

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3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

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* 법정지상권: 매각에서 제외되는 지상 건물을 위하여 이 사건 토지의 대지 부분에 법정지상권이 성립할 여지가 있습니다.

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3.2. 등기부 현황 (말소기준권리: 2025-04-02, 강제경매, 제널린에이팔루안)

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* 소유권 보존: 정성구 (2006-05-26)

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* 저당권 설정: 정성구 (2014-10-17, 금50,000,000원) - 말소

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* 강제경매: 제널린에이팔루안 (2025-04-02, 금13,972,600원) - 말소기준권리

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3.3. 임차인 현황

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* 인수 보증금 합계: 0원

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* 본건의 경우, 임차인으로 인한 인수 보증금은 없으나, 소재 불명 주택 소유자가 별도로 존재합니다.

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4. 상권분석

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4.1. 주변 지역 특성

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* 본 물건은 전라남도 영암군 금정면의 농촌 지역에 위치하며, 주변 환경은 농경지 및 단독주택이 혼재되어 있습니다.

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* 상업 시설이 밀집된 지역은 아니므로, 상업적 가치보다는 전원생활 또는 농업 목적의 활용에 적합한 입지입니다.

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5. 생활정보

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5.1. 편의시설 접근성

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* 농촌 지역 특성상, 기본적인 생활 편의시설(소규모 상점 등)은 지역 내에 존재할 수 있으나, 대형마트, 병원 등 주요 편의시설 이용을 위해서는 인근 읍면 지역으로의 이동이 필요할 수 있습니다.

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6. 잠재적 리스크

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6.1. 법정지상권 문제

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* 매각에서 제외되는 건물을 위해 법정지상권이 성립될 경우, 토지 이용에 상당한 제약이 발생할 수 있으므로 철저한 확인이 필요합니다.

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6.2. 제시외 건물 및 수목 관련

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* 매각 대상 포함 여부가 구분된 제시외 건물 및 수목에 대한 소유권 분쟁이나 관리 상의 문제가 발생할 수 있습니다.

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* 일부 제시외 건물이 타 지상에 걸쳐 소재하는 것은 경계 문제 및 추가적인 분쟁의 소지가 있습니다.

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6.3. 소재불명 주택 소유자

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* 일반건축물대장상 주택(41.71㎡)의 소유자(서향님)가 현재 소재 불명인 상태로, 해당 주택과의 법적 관계 및 향후 처리 방안에 대한 불확실성이 존재합니다.

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6.4. 맹지 (기호 3)

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* 기호 3 토지는 맹지이므로, 토지 이용 및 건축을 위한 별도의 도로 확보 방안 마련이 필요합니다.

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6.5. 공법상 제한

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* 본 토지는 농림지역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역, 소하천구역 등으로 지정되어 있어, 건축, 개발, 토지 이용에 엄격한 제한이 따릅니다.

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7. 종합 의견

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7.1. 본 물건은 전라남도 영암군의 농촌 지역에 위치한 토지 매각 건으로, 농경지 및 단독주택이 혼재된 환경에 속해 있습니다.

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7.2. 차량을 통한 접근성은 양호하나, 일부 토지는 맹지이며, 복잡하게 얽힌 제시외 건물 및 수목, 소재 불명 주택 소유자 등 물리적, 법률적 확인이 필요한 사항이 다수 존재합니다.

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7.3. 특히, 매각 제외 건물로 인한 법정지상권 성립 가능성과 농림지역 등 각종 공법상 제한은 토지 활용 계획 수립 시 매우 중요한 고려 사항입니다.

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8. 투자 포인트

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8.1. 농촌 지역 토지로서, 향후 지역 개발 또는 농업 관련 사업 추진 시 잠재적 가치를 고려할 수 있습니다.

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8.2. 현재 감정가는 50,947,700원으로, 면적 대비 적정성 및 지역 시세 조사를 통해 투자 가치를 판단할 필요가 있습니다.

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8.3. 권리관계 자체는 비교적 명확하나, 현장 조사 및 권리 분석 시 제시된 특이사항들을 면밀히 검토하여 잠재적 리스크를 최소화하는 것이 중요합니다.

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9. 예상 입찰가

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9.1. 본 건은 임차인 인수 보증금이 0원이므로, 매각으로 인한 인수 부담은 없습니다.

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9.2. 입찰가는 감정가(50,947,700원)를 기준으로 하되, 위에서 언급된 법정지상권 성립 가능성, 제시외 건물 및 수목 처리 문제, 타지상 걸침, 맹지, 그리고 농림지역 등 공법상 제한 사항들을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

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나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.