나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51200 [2] 전라남도 신안군 자은면 면전리 232-3 대지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51200 [2] 전라남도 신안군 자은면 면전리 232-3 대지 경매

• 사건번호: 2025타경51200
• 주소: 전라남도 신안군 자은면 면전리 232-3
• 용도: 대지

목포지원 경매4계 2025타경51200 | 소재지: 전라남도 신안군 자은면 면전리 232-3 | 감정가: 10,659,000원 | 최저가: 5,969,000원 | 용도: 대지

1. 목포지원 2025타경51200 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 보고서는 목포지원 2025타경51200 (2) 사건의 토지 매각 물건에 대한 정보를 바탕으로 작성되었습니다.

1.1. 1. 사건 정보

사건번호: 목포지원 2025타경51200 (2)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOOOOO

1.1. 2. 물건 상세 정보

소재지: 전라남도 신안군 자은면 면전리 232-3

용도: 대지

감정가: 10,659,000원

토지면적: 323.00㎡ (약 97.7평)

건물면적: 0.00㎡ (건물은 매각 대상에서 제외됩니다)

매각대상: 토지 매각

1.1. 3. 토지 감정평가 요약

본건은 전라남도 신안군 자은면 장고동마을 내 또는 그 근거리에 위치하며, 주위는 순수 농촌 지대입니다. 차량 출입은 가능하나 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

토지별 현황은 다음과 같습니다.

일련번호 1): 사다리형 평지로, 현재 주거나지 및 일부 도로, 구거로 이용 중입니다. 본 토지를 관통하여 노폭 약 3~4m의 아스팔트 포장도로가 개설되어 있습니다. 계획관리지역, 모든 가축 제한 구역으로 지정되어 있습니다. 공부상 지목은 '대'이나 현황은 '주거나지 및 일부 도로, 구거'입니다. 이동 가능한 비닐하우스 1동이 소재합니다.

일련번호 2): 부정형 평지로, 현재 주거나지로 이용 중입니다. 맹지이며, 계획관리지역, 모든 가축 제한 구역으로 지정되어 있습니다. 공부상 지목은 '대'이나 현황은 '주거나지'입니다. 이동 가능한 비닐하우스 1동이 소재합니다.

일련번호 3): 부정형 완경사지로, 현재 전(밭)으로 이용 중입니다. 서측으로 노폭 약 4m의 콘크리트 포장도로에 접해 있습니다. 생산관리지역, 모든 가축 제한 구역으로 지정되어 있습니다. 공부상 지목은 '대'이나 현황은 '전'입니다.

1.1. 4. 공부와의 차이 및 특이사항

일련번호 1)과 3)은 공부상 지목이 '대'이나, 일련번호 1)은 현황 '주거나지 및 일부 도로, 구거'로, 일련번호 3)은 현황 '전'으로 이용되고 있습니다.

또한, 목록 3번지(본건)는 인접 필지(232-1번지)와 경계 구분 없이 이용 중인 것으로 나타나 주의가 필요합니다.

일련번호 1), 2) 지상에는 이동 가능한 비닐하우스 1동이 소재하나, 매각물건에 포함되는지 여부는 확인이 필요합니다.

임대 관계는 미상입니다.

1.2. 입지조건

본 물건은 전라남도 신안군 자은면에 위치하며, 차량 접근이 가능합니다. 자은면은 천사대교 개통으로 육지와 연결되어 접근성이 향상되었으며, 아름다운 해안선과 백사장 등 관광 자원을 갖춘 지역입니다. 면전리 자체는 순수 농촌 지역으로, 주변에 해수욕장 및 리조트 등이 개발되어 있으나, 본 물건의 직접적인 입지는 전형적인 농촌 마을의 환경을 띠고 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자의 신청에 의해 진행됩니다. 이는 채무자의 채무 불이행으로 인해 법원의 강제 집행 절차에 따라 진행되는 경매입니다. 경매 절차는 채권자의 신청으로 시작하여 법원의 개시 결정, 매각 준비, 매각 실행, 대금 납부, 소유권 이전 등의 단계를 거칩니다. 낙찰자는 법원이 정한 절차에 따라 소유권을 취득하게 됩니다. 권리관계는 등기부등본을 통해 확인해야 하며, 강제경매이므로 선순위 담보권 등은 없을 가능성이 높으나, 말소기준권리 이하의 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 정확한 권리분석은 현장 조사 및 등기부등본 확인이 필수적입니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 자은면 면전리는 농촌 지역으로, 상업 시설보다는 농업 및 어업 관련 활동이 주를 이루는 지역입니다. 주변에 관광객을 위한 리조트, 민박, 식당 등이 일부 분포하고 있으나, 본 물건 자체는 주거 또는 농업용 목적으로 활용될 가능성이 높습니다. 대규모 상권 형성 지역과는 거리가 멀며, 지역 주민을 위한 기본적인 생활 편의 시설 위주로 형성되어 있습니다.

1.5. 생활정보

자은면은 섬 지역으로, 도서 지역 특유의 생활 환경을 가지고 있습니다. 면사무소, 보건지소, 초등학교, 중학교 등이 면 소재지(구영리)에 위치하며, 면전리에서도 차량으로 이동 가능한 거리에 있습니다. 차량 접근성은 양호하나, 대중교통은 다소 불편할 수 있습니다. 자연환경이 뛰어나 해변이나 자연 휴양을 즐길 수 있는 장점이 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 경계 불분명 및 이용 중인 인접지: 목록 3번지(면전리 232-3)가 인접 필지(232-1번지)와 경계 구분 없이 이용 중이라는 점은 향후 경계 분쟁이나 토지 사용에 관한 문제가 발생할 소지가 있습니다. 이는 명확한 경계 측량 및 인접 토지 소유자와의 합의가 필요함을 의미합니다.

2. 지목과 현황의 차이: 공부상 지목은 '대지'이나, 일련번호 1)은 '주거나지 및 일부 도로, 구거', 일련번호 3)은 '전'으로 현황과 차이가 있습니다. 이는 추후 건축 행위 등 토지 이용에 제약을 받거나, 원상복구 명령 등이 내려질 가능성을 내포하고 있습니다.

3. 가축사육제한구역: 계획관리지역 및 생산관리지역 내 '모든 가축 제한 구역'으로 지정되어 있어, 해당 지역 내에서는 가축 사육에 대한 규제가 적용됩니다. 이는 향후 축산업 관련 영위 계획 시 고려해야 할 중요한 사항입니다.

4. 맹지(일련번호 2): 토지 자체에 직접적인 도로 접면이 없는 맹지이므로, 단독 사용 시 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다. 다만, 일부 도로로 이용되는 인접 토지(일련번호 1)를 통하여 간접적인 접근이 가능할 수 있으나, 이 또한 명확한 확인이 필요합니다.

5. 이동 가능한 비닐하우스: 제시 외 건물인 비닐하우스는 매각물건에 포함되지 않을 가능성이 높으며, 철거 대상이 될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 신안군 자은면의 순수 농촌 지역에 위치한 토지입니다. 토지 자체 면적은 323㎡(약 97.7평)이며, 감정가는 10,659,000원입니다. 토지 이용 현황과 공부상 지목 간의 차이, 인접 토지와의 경계 불분명, 맹지, 가축사육제한구역 지정 등 여러 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 특히 경계 관련 문제는 낙찰 후 반드시 해결해야 할 과제입니다.

매각 대상이 토지뿐이며 건물이 없으므로, 토지 자체의 활용 계획을 명확히 세우고 해당 지역의 토지 이용 규제(가축사육제한, 관리지역 등)를 면밀히 검토해야 합니다. 농촌 지역의 특성을 감안할 때, 전원생활, 주말농장, 혹은 농업 관련 시설 부지로의 활용 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

1. 신안군 자은도의 접근성 개선: 천사대교 개통으로 육지와의 연결성이 강화되어 접근성이 좋습니다.

2. 상대적으로 낮은 감정가: 현재 감정가가 1천만원 초반대로, 낮은 가격으로 토지 확보가 가능합니다.

3. 향후 토지 이용 가치 상승 가능성: 관광 개발이 이루어지고 있는 자은도의 지역적 발전 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

4. 농촌 지역 특화 활용: 전원생활, 농업, 힐링 공간 등 농촌 지역 특성에 맞는 활용을 통해 잠재 가치를 높일 수 있습니다.

단, 위에서 언급된 잠재적 리스크(경계 문제, 지목-현황 불일치, 맹지, 가축사육제한)를 충분히 인지하고, 철저한 사전 조사를 통해 위험 요소를 파악 및 관리할 수 있는 투자자에게 적합한 물건입니다.

법원 정보

목포지원 경매4계