나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51200 [2] 전라남도 신안군 자은면 면전리 232-3 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 토우

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 신안군 자은면 구영리 소재 ""장고동마을"" 내[일련번호 1), 2)] 및 남서측 근거리[일련번호 3)]에 위치하며, 주위는 순수 농촌지대임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 대중교통수단 이용은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1) 사다리 평지이며, 주거나지 및 일부 도로, 구거임.
일련번호 2) 부정형 평지이며, 주거나지임.
일련번호 3) 부정형 완경사이며, 전임.

인접 도로상태

일련번호 1) 본건을 관통하여 노폭 약 3~4m 아스팔트 포장도로가 개설됨.
일련번호 2) 맹지임.
일련번호 3) 서측으로 노폭 약 4m 콘크리트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1), 2) 계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소,젖소,말,사슴,양,염소,개,돼지,닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.
일련번호 3) 생산관리지역(생산관리지역), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소,젖소,말,사슴,양,염소,개,돼지,닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

본건 일련번호 1), 2) 지상에 이동이 가능한 비닐하우스 1동이 소재함.

공부와의 차이

본건 일련번호 1), 3)은 공부상 지목이 ""대"" 이나, 일련번호 1) 현황은 ""주거나지 및 일부 도 로, 구거"" , 일련번호 3) 현황은 ""전"" 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

목록 3 인접필지(232-1번지)와 경계 구분 없이 이용 중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 목포지원 2025타경51200 (2)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 신한카드

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 전라남도 신안군 자은면 면전리 232-3

용도: 대지

토지 면적: 323.00㎡ (약 97.75평)

토지 지분: 323㎡ (약 97.75평)

건물 면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각 대상: 토지매각

1.3. 감정가

감정가: 10,659,000원

1.4. 특이사항 및 주의사항

* 목록 3은 공부상 지목이 "대"이나 현황은 "전"임.

* 목록 3은 인접 필지(232-1번지)와 경계 구분 없이 이용 중임.

* 일련번호 1), 2) 지상에 이동 가능한 비닐하우스 1동이 소재함.

* 일련번호 1), 2)는 계획관리지역, 가축사육제한구역임.

* 일련번호 3)은 생산관리지역, 가축사육제한구역임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 신안군 자은면 면전리에 위치하며, 주위는 순수 농촌지대임. "장고동마을" 내 또는 남서측 근거리에 소재함.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 대중교통수단 이용은 보통 수준임.

2.3. 인접 도로상태

* 일련번호 1): 본건을 관통하는 노폭 약 3~4m 아스팔트 포장도로가 개설됨.

* 일련번호 2): 맹지임.

* 일련번호 3): 서측으로 노폭 약 4m 콘크리트 포장도로에 접함.

2.4. 주변 시설 및 환경

자은면은 아름다운 해수욕장과 자연경관으로 알려져 있으며, 분계, 면전, 신성, 양산, 내치, 대섬, 둔장 등 9개의 해수욕장이 있는 섬으로 여름 휴양지로 적합한 조건을 갖추고 있음. 면전 해수욕장 또한 인근에 위치하며, 리모델링 중인 마리포사 리조트 입구가 가까이 있음. 신안자연휴양림, 무한의 다리, 둔장해변 등이 주변 관광지로 언급됨.

2.5. 혐오시설 정보

주변 지역의 검색 결과, 쓰레기 소각장, 퇴비 공장 등과 같이 악취나 환경 오염을 유발할 수 있는 혐오 시설에 대한 직접적인 언급은 없었음. 그러나 농촌 지역 특성상, 가축 사육 제한 구역으로 지정되어 있어 해당 관련 시설에 대한 고려가 필요함.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리는 2025년 6월 27일자 신한카드의 강제경매 (갑3)이며, 이에 따라 소유권이전 (갑2), 강제경매 (갑3), 가압류 (갑4) 등은 매각으로 소멸될 예정임.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

보고서에 명시된 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계는 미상임.

3.4. 등기부 요약

* 갑1: 1993-10-15 소유권보존 (강귀례)

* 갑2: 2004-04-21 소유권이전 (이영민, 증여)

* 갑3: 2025-06-27 강제경매 (신한카드, 4,111,088원) - 말소기준권리

* 갑4: 2025-08-21 가압류 (케이비캐피탈, 25,248,032원)

3.5. 등기부채권 총액

25,248,032원

4. 상권분석

4.1. 상업시설 현황

본건이 위치한 신안군 자은면 면전리는 순수 농촌지대이므로, 활발한 상권 형성보다는 기본적인 생활 편의 시설 위주로 구성되어 있을 것으로 예상됨. 인근 지역은 해수욕장 및 자연 휴양림 등 관광 목적의 시설이 다수 분포하고 있음.

4.2. 잠재적 발전 가능성

천사대교 개통으로 접근성이 향상되면서 관광객 유치에 유리한 환경이 조성되었으며, 향후 관광 및 휴양 관련 시설 개발 잠재력이 있을 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 면전 해수욕장, 백길해수욕장 등이 있어 해변 이용이 용이하며, 자은면사무소, 보건지소, 119 지역대 등의 공공시설이 면 소재지에 위치하고 있음. 마리포사 리조트(리모델링 중)가 인근에 있음.

5.2. 교통 및 접근성

암태도와 은암대교로 연결되어 차량으로 접근 가능하며, 천사대교 개통으로 육로 접근성이 개선되었음. 목포항에서도 페리를 이용해 접근 가능함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와 현황의 차이

* 목록 3은 공부상 지목이 "대"이나, 현황은 "전"으로 이용 중임. 이는 토지 이용 및 건축 등에 영향을 줄 수 있는 중대한 차이임.

* 목록 3은 인접 필지(232-1번지)와 경계 구분 없이 이용 중으로, 경계 분쟁의 소지가 있음.

6.2. 제시외 물건

일련번호 1), 2) 지상에 이동 가능한 비닐하우스 1동이 소재함. 이는 매각 후 인수 또는 철거 문제가 발생할 수 있음.

6.3. 토지이용계획 및 제한

* 일련번호 1), 2): 계획관리지역, 모든 가축 제한 구역.

* 일련번호 3): 생산관리지역, 모든 가축 제한 구역.

가축 사육이 제한되는 구역이므로, 해당 용도의 개발 시 제약이 있을 수 있음.

6.4. 맹지 (일련번호 2)

일련번호 2) 토지는 맹지이므로, 건축 등 활용 시 인접 토지의 통행권 확보가 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 신안군 자은면 면전리에 소재한 토지로서, 순수 농촌지대의 특징을 가지며 쾌적한 자연환경과 다수의 해수욕장이 인근에 위치하고 있음. 최근 천사대교 개통으로 접근성이 향상되어 관광 및 휴양지로서의 잠재력을 가지고 있음.

그러나 권리 분석상 특이사항은 없으나, 물건 자체의 현황과 공부상 지목의 차이(목록 3: 대지이나 현황 전) 및 인접 필지와의 경계 불분명 문제는 주의 깊게 살펴야 할 사항임. 또한, 일부 토지(일련번호 2)가 맹지이고, 전체적으로 가축 사육 제한 구역에 해당되는 점은 토지 활용 계획 시 고려해야 할 부분임. 비닐하우스와 같은 제시외 물건의 처리 문제도 발생할 수 있음.

8. 투자 포인트

* 천사대교 개통으로 인한 접근성 향상 및 섬 지역 관광 활성화 기대감.

* 순수 농촌지대의 쾌적한 자연환경 및 다수의 해수욕장 인근 위치.

* 감정가가 비교적 낮게 책정되어 있어, 향후 지가 상승 또는 개발 가능성에 따른 투자 매력.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 10,659,000원이며, 인수할 보증금 있는 임차인은 없음. 물건의 특이사항 및 주의사항을 고려하여, 감정가를 기준으로 낙찰가를 산정할 필요가 있음. 다만, 토지 이용 현황과 지목 차이, 경계 문제 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요함.

정확한 예상 입찰가 산정은 현장 조사 및 유사 물건의 실거래가, 주변 시세 등을 추가적으로 분석하여 결정하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.