나이스옥션 법원경매 군산 2025타경308 [5] 전북특별자치도 군산시 나운동 1298 기숙사 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 훈 · 평가일 2025.03.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상토지는 전북특별자치도 군산시 나운동 소재 '유원아파트' 서측 인근(일련번호1~5) 및
북측 인근(일련번호6)에 위치하며, 일련번호(1~5) 주위는 단독주택, 주거나지 및 농경지
등이 소재하는 지역이고 일련번호(6) 주위는 각종 규모의 숙박시설 및 유흥주점, 근린생활
시설, 다가구주택 등이 소재하는 지역임.

교통상황

대상토지 또는 인근까지 차량의 진·출입이 가능하고 인근으로 주요간선도로 및 버스승강장
이 위치하는 등 본 용도로서 전반적인 교통사정은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

일련번호1) : 부정형의 토지로 조사시점 당시 '주거나지(현황 '전')'으로 이용중임,
일련번호2) : 부정형의 토지로 조사시점 당시 '주거나지(주택부속토지)'로 이용중임,
일련번호3) : 부정형의 토지로 조사시점 당시 '주거나지' 상태임,
일련번호4,5) : 대체로 사다리형의 완경사지대 내 토지로 조사시점 당시 '주거나지(현황
'전')으로 이용중임,
일련번호6) : 부정형의 토지로 조사시점 당시 '대(기숙사-현황 '공실')로 이용중임.

인접 도로상태

대상토지 일련번호(1~3)은 소폭의 포장도로와 접하고 일련번호(4,5)는 지적공부상 맹지로
인접지를 통하여 출입이 가능하며, 일련번호(6)은 남동측으로 폭 약 8m의 아스팔트 포장
도로를 통하여 출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1~5) : 도시지역, 제1종일반주거지역, 고도지구, 시가지경관지구(일반), 가축사육
제한구역(2024-12-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>,
일련번호6) : 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역
(2024-12-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

일련번호1) 지상에는 해체 및 이동이 가능한 소유자 미상의 제시외 비닐하우스 1동이 소재
하고 일련번호4,5) 지상에는 별첨 '사진용지'와 같이 소유자 미상의 제시외수목 기호(ⓐ,ⓑ)
가 소재함.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 일련번호(2)와 일련번호(3,6) 일부는 '타인점유'중임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

7-가) 철근콘크리트조 평슬라브지붕 3층 건물로서,
외벽 : 치장적벽돌 쌓기, 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
바닥 : 테코타일, 타일 등 마감,
창호 : 새시창임.

이용상태

조사시점 당시 일련번호(7-가)는 '기숙사(현황 '공실')'로 이용중임.

설비내역

일련번호(7-가)는 기본적인 위생설비, 급·배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도'와 같이 대상건물의 부합물 및 종물로 사료되는 제시외건물 기호
(㉠)이 소재함.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : --.

물건 비고

1. 일괄매각(제시외 건물 포함)
2. 목록7.은 기숙사로 현황은 '공실'이며, 본건 대지 일부는 타인점유 상태로 감정평가는 이에 구애 없이 평가함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 군산지원 2025타경308 (5)

소재지: 전북특별자치도 군산시 나운동 1298 (현충로 79)

용도: 기숙사 (건축물대장상 공동주택)

감정가: 1,340,220,660원

토지면적: 1348.00㎡ (약 407.77평)

건물면적: 1418.41㎡ (약 429.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각 (제시외 건물 포함)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO (국민은행으로 추정)

특이사항: 공동담보, 재매각

주의사항:

* 일괄매각(제시외 건물 포함)

* 목록7.은 기숙사로 현황은 '공실'이며, 본건 대지 일부는 타인 점유 상태로 감정평가는 이에 구애 없이 평가함

건축물 현황:

* 구조: 철근콘크리트조 평슬라브지붕 3층 건물

* 준공 관련: 1995년 2월 17일 건축물대장 등록, 1996년 1월 18일 사용승인

* 건축물대장상 주요 용도: 공동주택

2. 입지조건

위치 및 주위환경

* 대상토지는 전북특별자치도 군산시 나운동 소재 '유원아파트' 서측 및 북측 인근에 위치함.

* 일련번호(1~5) 주위는 단독주택, 주거나지 및 농경지 등이 소재하는 지역임.

* 일련번호(6) 주위는 각종 규모의 숙박시설, 유흥주점, 근린생활시설, 다가구주택 등이 소재하는 지역임.

교통상황

* 대상토지 또는 인근까지 차량의 진·출입이 가능함.

* 인근으로 주요 간선도로 및 버스 승강장이 위치하여 전반적인 교통사정은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

* 일련번호1) : 부정형의 토지로, 현황 '전'으로 이용중임.

* 일련번호2) : 부정형의 토지로, 주택부속토지로 이용중임.

* 일련번호3) : 부정형의 토지로, 주거지 상태임.

* 일련번호4,5) : 대체로 사다리형의 완경사지대 내 토지로, 현황 '전'으로 이용중임.

* 일련번호6) : 부정형의 토지로, 기숙사(현황 '공실')로 이용중임.

인접 도로상태

* 일련번호(1~3)은 소폭의 포장도로와 접함.

* 일련번호(4,5)는 지적공부상 맹지로 인접지를 통하여 출입이 가능함.

* 일련번호(6)은 남동측으로 폭 약 8m의 아스팔트 포장도로를 통하여 출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

* 일련번호1~5) : 도시지역, 제1종일반주거지역, 고도지구, 시가지경관지구(일반), 가축사육제한구역(모든 축종 사육제한)

* 일련번호6) : 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든 축종 사육제한)

기타참고사항

* 임대관계: 미상임.

* 일련번호(2)와 일련번호(3,6) 일부는 '타인점유'중임.

3. 권리분석

말소기준권리

* 토지 등기부: 국민은행 근저당권 (접수일자 2014-10-07, 권리금액 720,000,000원)

* 건물 등기부: 국민은행 근저당권 (접수일자 2014-10-07, 권리금액 720,000,000원)

* 상기 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(소유권이전, 압류, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 소멸될 예정임.

소멸되지 않는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

등기부상 채권 총액

* 토지 등기부 채권 총액: 720,000,000원

* 건물 등기부 채권 총액: 720,000,000원

임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주요 임차인 정보: 제공된 정보상 명확한 임차인 현황은 파악되지 않음.

* 주의 사항: '기타참고사항(임대관례 및 기타)'에 따르면 일련번호(2)와 일련번호(3,6) 일부는 '타인점유' 중이라는 내용이 있음. 해당 점유자의 권리 관계(임차인 여부, 대항력 유무, 보증금 등)는 명확하지 않아 추가적인 현장 조사를 통해 확인이 반드시 필요함.

4. 상권분석

주변 시세 분석 (연립, 다세대, 빌라 매매 정보 기반)

* 제공된 JSON 데이터는 '연립', '연립다세대' 유형의 주택 거래 사례이며, 본건 물건(기숙사)과는 용도 및 규모에서 차이가 있음. 따라서 직접적인 시세 비교보다는 지역 전반의 부동산 동향 파악을 위한 참고 자료로 활용함.

* 최근 거래 사례 (2026년 5월):

* 나운동 799-1 (한신맨션, 연립, 109.65㎡): 75,000,000원 (약 68.4만원/㎡)

* 나운동 835-4 (금강맨션, 연립다세대, 84.98㎡): 50,000,000원 (약 58.8만원/㎡)

* 나운동 814-9 (성심주택, 연립, 49.08㎡): 25,500,000원 (약 52.0만원/㎡)

* 시세 분석: 나운동 지역의 일반 주택(연립/다세대) 시세는 면적 및 층수에 따라 제곱미터당 약 50만원~70만원 수준으로 형성되어 있음.

* 본건 감정가와 비교:

* 본건 건물면적: 1418.41㎡

* 건물면적 기준 제곱미터당 감정가: 약 944.8만원/㎡ (1,340,220,660원 / 1418.41㎡)

* 이는 일반 주택 시세와 큰 차이를 보이며, 기숙사 용도, 건물 연식(1995년 준공) 등을 종합적으로 고려한 감정가로 판단됨.

5. 생활정보

교통: 주요 간선도로 및 버스 승강장이 인근에 위치하여 차량 및 대중교통 이용이 편리함.

편의시설: 근린생활시설, 상업시설, 유흥주점 등이 소재하는 지역으로 다양한 편의시설 이용 가능함.

교육시설: 주변 지역에 학교 및 학원 등 교육시설이 분포할 것으로 예상됨. (세부 정보 별도 확인 필요)

의료시설: 군산시 나운동 지역 내 종합병원 및 병의원 등 의료시설 이용 가능할 것으로 예상됨. (세부 정보 별도 확인 필요)

혐오시설: 주변 지역 일반 분석 결과, 명확하게 드러나는 혐오시설은 파악되지 않음.

6. 잠재적 리스크

공실 위험: 본건은 기숙사로 사용되었으나 현재 '공실' 상태임. 신규 임차인 확보까지 시간 소요 및 공실 장기화 시 수익성 악화 가능성이 있음.

타인 점유: 감정평가서상 본건 대지 일부가 타인 점유 상태로 명시되어 있음. 해당 점유자의 권리 관계 및 명도 협의 문제 발생 가능성이 있으며, 명도 관련 분쟁 소지가 있음. (추가 조사 필수)

재매각 물건: 이전 입찰에서 유찰되었거나 계약이 이행되지 않은 물건으로, 시장 가치에 대한 부담이나 권리 관계, 현황 상의 복잡성이 있을 수 있음.

공동담보: 본건은 공동담보 물건으로, 다른 담보물건의 처분이나 권리 관계가 본건에 영향을 줄 수 있음.

건물 노후화: 1995년 준공 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링에 따른 추가 비용 발생 가능성이 있음.

7. 종합 의견

본건은 전북 군산시 나운동에 소재하는 기숙사 용도의 부동산으로, 토지와 건물을 일괄 매각함.

권리 관계는 말소기준권리인 근저당권 이후의 권리는 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확한 편임.

그러나 현재 '공실' 상태이며, 대지 일부가 '타인 점유' 중인 점, '재매각' 물건이라는 점은 투자 시 주요 고려사항임.

주변 연립/다세대 시세는 본건과 직접 비교하기 어렵지만, 지역 부동산의 전반적인 가치 판단에 참고할 수 있음. 본건 감정가는 이러한 일반 시세와 상당한 괴리를 보이며, 기숙사라는 특수 용도와 연식을 반영한 것으로 판단됨.

잠재적 리스크 요인이 다수 존재하므로, 신중한 접근이 요구되는 물건임.

8. 투자 포인트

위치: 군산시 나운동 지역으로, 주거 및 상업 시설 이용이 용이한 입지를 갖춤.

일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 취득하여 종합적인 부동산 가치 확보 가능.

재매각을 통한 저가 매수 기회: 재매각으로 인해 이전 입찰보다 경쟁이 덜하거나, 시세 대비 유리한 가격에 취득할 가능성 존재.

개발 가능성: 나운동 지역의 향후 개발 계획 및 인구 유입 추이를 고려한 장기적 가치 상승 기대 가능성 (별도 조사 필요).

9. 예상 입찰가

감정가: 1,340,220,660원

주변 시세 분석 (연립/다세대): 제곱미터당 약 50~70만원

본건 면적(건물 1418.41㎡, 토지 1348.00㎡)에 대한 보수적 시세 적용 시 약 11억원 내외 추정 가능

재매각, 공실, 타인점유 리스크 및 공동담보 여건 등을 감안하여 감정가의 70~80% 수준 고려

예상 적정 입찰가 범위: 약 9억 3천만원 ~ 10억 5천만원

(주의) 상기 입찰가는 현재 시점에서의 분석이며, 실제 입찰 시에는 철저한 현장 조사, 명도 가능성 및 소요 비용, 공실 리스크, 주변 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 특히, 타인 점유 부분에 대한 명확한 확인 및 해결 방안 마련이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.