나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11777 [2] 충청남도 천안시 동남구 신부동 966 신부동더샾 8층801호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두정 · 평가일 2025.06.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 배방읍 갈매리 소재 ""갈매1구마을회관"" 남서측(기호1) 및 도고면 도산리 소재 ""도산지(저수지) 북서측(기호3)에 위치하는 임야로서, 기호(1) 주위는 야산, 단독주택, 농경지 등으로 이루어져 있으며, 기호(3) 주위는 임야로 둘러싸인 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

기호(1) 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근 도로변에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.
기호(3) 본건 인근까지 차량 접근가능함

형태 및 이용상태

기호(1): 대체로 완경사지의 부정형 토지로 자연림으로 이용 중임.
기호(3): 대체로 급경사지의 부정형 토지로 자연림으로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(1): 본건 동측으로 포장도로와 접하며,
기호(3): 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 농림지역, 생산관리지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 가축사육제한구역(일부제한지역350및지방자치단체600)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>
기호(3): 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한지역800및지방자치단체1500)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

특이사항 없음.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 천안시 동남구 신부동 소재 ""천안고속터미널"" 서측 인근에 위치하는 구분건물로서, 주변은 백화점, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스승강장 등이 소재하는 등 제반 교통이용상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 20층 건물 내 제8층 제801호로서,
외벽: 석재 붙임 등 마감
창호: 샷시 창호임

이용상태

오피스텔로 이용 중인것으로 사료됨.

설비내역

위생 및 급 ·배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형 토지로서, 주상용 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북측, 남측, 서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구, 광로3류(폭 40m~50m)(접함), 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 천안지원 2025타경11777 (2)

* 소재지: 충청남도 천안시 동남구 신부동 966, 신부동더샾 8층 801호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 79,000,000원

* 토지면적: 5.03㎡ (약 1.52평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 34.32㎡ (약 10.38평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 근로복지공단

* 특이사항: 대항력있는 임차인 존재

* 주의사항: (입력된 정보 없음)

* 특수물건정보: 대항력있는 임차인 존재

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 천안시 동남구 신부동 소재 '천안고속터미널' 서측 인근에 위치한 구분건물입니다. 주변으로는 백화점, 근린생활시설, 학교 등이 자리하고 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물 및 토지 상태: 본건은 철근콘크리트구조의 20층 건물 중 8층에 위치하며, 오피스텔로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트 지붕, 석재 붙임 외벽, 샷시 창호로 구성되어 있습니다. 토지는 주상용 부지로 이용 중이며, 본건 단지는 북측, 남측, 서측으로 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 말소기준권리는 2017년 12월 18일 접수된 천안시의 압류(갑6)입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 85,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2015년 12월 4일

* 확정일자: 2015년 12월 9일

* 배당신고일자: 2024년 12월 12일

* 대항력: 있음

* 권리분석 요약:

* 을구 3번 주택임차권(이시아, 8,500만원)이 존재하며, 해당 임차인은 대항력이 있어 매수인이 임차인의 보증금을 인수해야 할 가능성이 있습니다. (등기부상 '말소: 인수'로 표기됨).

* 말소기준권리(갑6)보다 선순위인 권리는 없으며, 말소기준권리보다 후순위인 압류, 가압류 등은 경매 완료 시 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 종합적으로, 해당 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부가 가장 중요한 권리 분석 포인트입니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 천안고속터미널 인근에 위치하여 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 주변에 백화점, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상권이 발달되어 있습니다.

* 오피스텔 및 상업시설이 혼재된 복합 상권입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 천안고속터미널 및 시내버스 노선 이용이 편리하여 광역 및 시내 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 신세계백화점 등 대형 쇼핑 시설과 다수의 상업 시설, 은행, 병원 등이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 교육시설: 인근에 학교가 위치하여 주거 환경으로서의 기본적인 요건을 갖추고 있습니다.

* 주거: 오피스텔로 1인 가구 또는 소규모 사업체 운영에 적합한 전용면적(34.32㎡)을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수: 이 씨의 임차보증금 8,500만원은 배당을 통해 전액 변제되지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다. 현재 물건의 감정가(7,900만원) 및 해당 층의 최근 거래가(7,600만원)를 고려할 때, 보증금 전액을 배당받지 못할 위험이 있으며, 이 경우 추가적인 자금 투입이 필요합니다.

* 시세 대비 높은 인수 보증금: 인수해야 할 보증금 8,500만원이 최근 8층 매물 거래가 7,600만원보다 높습니다. 이는 낙찰가와 별도로 추가적인 인수 비용이 발생할 수 있음을 의미합니다.

* 주변 시설: 해당 주소지 주변에 특별한 혐오시설이 확인되지는 않았습니다. 일반적인 도시 상업 지역으로 분류됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 천안시의 중심 상업 및 교통 요지에 위치하여 입지 조건이 매우 우수합니다. 또한, 주변 편의시설 접근성 및 교통 여건이 뛰어나 소형 오피스텔로서의 가치가 높습니다. 그러나, 8,500만원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인의 존재가 가장 큰 리스크 요인입니다. 이 보증금 전액이 경매 절차에서 변제되지 않을 경우, 매수인은 이를 인수해야 하므로 총 매입 비용이 감정가 및 최근 시세보다 높아질 수 있습니다. 따라서, 본 물건의 투자는 이러한 인수 부담을 충분히 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 천안고속터미널 인근의 중심 상업 지구에 위치하여 유동 인구 및 접근성이 뛰어납니다.

* 신축급 오피스텔: 2007년 준공된 건물로 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

* 활발한 거래량: 동일 건물 내에서 꾸준한 매매 거래가 이루어지고 있어 환금성이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 투자 목적 다양성: 1인 가구 주거용 또는 소규모 사무실 임대 등 다목적 활용이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석:

* 8층: 7,600만원 (2026년 3월 4일)

* 12층: 7,800만원 (2026년 3월 16일)

* 16층: 8,000만원 (2026년 3월 5일)

* 감정가: 79,000,000원

* 본건은 8층으로, 동일 층의 최근 거래가인 7,600만원이 본건의 시장 가치로 판단됩니다.

* 이에 따라, 예상 입찰가는 시장 가치에 준하여 7,600만원 으로 제안합니다.

* 주의사항: 상기 입찰가로 낙찰받을 경우, 임차인 이 씨의 보증금 8,500만원 중 7,600만원이 배당으로 지급될 것으로 예상됩니다. 따라서, 매수인은 잔여 보증금 900만원(8,500만원 - 7,600만원)을 추가로 인수해야 합니다. 총 매입 비용은 입찰가 7,600만원 + 인수 보증금 900만원 = 8,500만원이 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.