나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11777 [3] 충청남도 아산시 도고면 도산리 산8-10 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두정 · 평가일 2025.06.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 배방읍 갈매리 소재 ""갈매1구마을회관"" 남서측(기호1) 및 도고면 도산리 소재 ""도산지(저수지) 북서측(기호3)에 위치하는 임야로서, 기호(1) 주위는 야산, 단독주택, 농경지 등으로 이루어져 있으며, 기호(3) 주위는 임야로 둘러싸인 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

기호(1) 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근 도로변에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.
기호(3) 본건 인근까지 차량 접근가능함

형태 및 이용상태

기호(1): 대체로 완경사지의 부정형 토지로 자연림으로 이용 중임.
기호(3): 대체로 급경사지의 부정형 토지로 자연림으로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(1): 본건 동측으로 포장도로와 접하며,
기호(3): 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 농림지역, 생산관리지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 가축사육제한구역(일부제한지역350및지방자치단체600)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>
기호(3): 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한지역800및지방자치단체1500)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

특이사항 없음.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 천안시 동남구 신부동 소재 ""천안고속터미널"" 서측 인근에 위치하는 구분건물로서, 주변은 백화점, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스승강장 등이 소재하는 등 제반 교통이용상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 20층 건물 내 제8층 제801호로서,
외벽: 석재 붙임 등 마감
창호: 샷시 창호임

이용상태

오피스텔로 이용 중인것으로 사료됨.

설비내역

위생 및 급 ·배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형 토지로서, 주상용 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북측, 남측, 서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구, 광로3류(폭 40m~50m)(접함), 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

맹지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 천안지원에서 진행하는 부동산 강제경매 사건으로, 사건번호는 2025타경11777 (3)입니다.

매각 대상은 토지이며, 용도는 임야입니다.

총 토지 면적은 6,645.00㎡ (약 2,010평)이며, 감정가는 52,495,500원입니다.

본건은 공동담보 물건으로, 토지로서 매각 대상입니다.

1.2. 소재지 및 주위 환경

본건은 충청남도 아산시 도고면 도산리 산8-10에 위치하는 임야입니다.

감정평가서상 기호 1은 아산시 배방읍 갈매리 소재, 기호 3은 아산시 도고면 도산리 소재 임야로 구분됩니다.

기호 1 주변은 야산, 단독주택, 농경지 등으로 이루어져 있으며, 기호 3 주변은 임야로 둘러싸인 지역으로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2. 입지조건

2.1. 교통 상황

기호 1의 경우, 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스 정류장이 위치하여 교통 여건은 보통입니다.

기호 3의 경우, 본건 인근까지 차량 접근은 가능하나, 맹지로서 직접적인 차량 진출입에 제약이 있습니다.

2.2. 도로 상태

기호 1은 본건 동측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

기호 3은 맹지로서 인접 도로와의 직접적인 접면이 없어 접근성이 매우 제한적입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건 등기부요약에 따르면, 소유권 이전(주식회사지오에셋, 이현민) 후 여러 건의 압류 및 가압류가 등기되었습니다.

말소기준권리는 2022년 9월 5일 아산세무서장의 압류(체납징세)이며, 이 압류를 기준으로 이후 설정된 권리(가압류, 강제경매 등)는 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

채권 총액은 347,056,042원으로, 현재 경매 개시 결정 채권자는 근로복지공단입니다.

3.2. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 인수 보증금 합계는 0원이며, 별도의 임차인 현황은 명시되어 있지 않습니다.

4. 상권 분석

4.1. 지역적 특성

본건은 아산시 도고면에 위치한 임야로, 농림지역 및 관리지역에 속해 있습니다.

주변이 임야와 자연림으로 구성되어 있어 일반적인 상업 활동이나 주거 상권과는 거리가 있습니다.

개발 제한 및 농림업 관련 용도 지역으로 지정되어 있어 상업적 개발 가능성은 낮습니다.

5. 생활 정보

5.1. 주변 시설

본건은 농촌 및 산림 지역에 위치하여 주변에 편의시설이나 생활 인프라가 매우 제한적입니다.

가장 가까운 마을이나 생활 편의 시설은 도고면 소재지 또는 인근 도시 지역으로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다.

감정평가서상 기호 3 인근에 "도산지(저수지)"가 위치하고 있어 자연 경관 요소가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지 (토지 접근성 문제)

본건(기호 3)은 맹지로서 직접적인 도로 접근이 불가능합니다. 이는 토지 이용 및 개발에 있어 가장 큰 제약 요인이며, 토지 가치를 현저히 하락시키는 요인입니다. 인접 토지 소유자와의 협의를 통해 도로 통행권을 확보해야 하며, 이에 따른 비용 및 시간적 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한

본건은 농림지역, 생산관리지역(기호 1), 보전산지, 임업용산지 등으로 지정되어 있어 건축 행위 및 개발에 상당한 제약이 따릅니다. 또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축산업 관련 활동에도 제한이 있습니다.

6.3. 경사도 및 지형

기호 3은 대체로 급경사지의 부정형 토지로 자연림 이용 중입니다. 이러한 지형은 개발 및 활용에 불리하게 작용할 수 있습니다.

6.4. 주변 환경 (혐오시설 가능성)

아산시 도고면 도산리 인근에 대해 조사한 결과, 대규모 산업 단지나 특정 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았습니다. 그러나 '가축사육제한구역'으로 지정된 점을 미루어 볼 때, 주변 지역에 축사 등이 존재하거나 운영될 가능성이 있으며, 이로 인한 냄새, 환경 문제 등이 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 아산시 도고면에 위치한 임야로서, 맹지라는 치명적인 접근성 문제와 더불어 경사도, 까다로운 토지 이용 규제 등으로 인해 활용도가 매우 제한적인 물건입니다.

권리 관계는 경매로 인해 모두 소멸될 예정이므로 인수되는 권리는 없으나, 물건 자체의 물리적, 법적 제약 사항이 크기 때문에 신중한 접근이 필요합니다.

기존의 자연림 상태를 유지하거나, 인접 토지와의 법적 분쟁 없이 접근권을 확보할 수 있는 특정 목적(인접 토지 소유자 등)을 가진 매수자에게만 제한적으로 고려될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 저가 매수의 기회

맹지 및 개발 제한이라는 높은 리스크 요인으로 인해 일반적인 투자자들에게는 매력도가 떨어질 수 있습니다. 따라서, 이러한 제약 요인을 극복할 수 있는 방안을 마련할 수 있는 특정 수요자(예: 인접 토지 소유자)에게는 매우 낮은 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

8.2. 장기적 가치 상승 잠재력 (제한적)

향후 해당 지역의 개발 계획 변경이나 도로망 확충 등이 이루어진다면 가치 상승의 여지가 있을 수 있으나, 현재로서는 매우 장기적인 관점에서 접근해야 합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 맹지라는 치명적인 단점과 토지 이용 규제, 급경사 등의 물리적 제약 조건을 고려하여 매우 보수적으로 산정해야 합니다.

감정가 52,495,500원에 대한 절대적인 가치보다는, 접근권 확보 비용, 개발 가능성, 향후 예상되는 활용 방안 등을 종합적으로 고려하여 입찰을 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정은 접근권 확보 방안에 대한 면밀한 법률 및 현장 조사가 선행된 후에 가능하며, 일반적으로 감정가의 상당 부분을 할인한 가격에서 시작하는 것이 합리적일 수 있습니다.

본 건은 접근권 확보 가능성과 그에 따른 추가 비용 및 노력 투입 여부가 입찰가를 결정하는 핵심 요소가 될 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.