나이스옥션 법원경매 제주 2025타경9237 [1] 제주특별자치도 제주시 구좌읍 세화리 1545 세화엘루체빌 101동 3층 301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나감정 · 평가일 2025.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별치도 제주시 제주시 구좌읍 세화리 소재 '세화중학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 전, 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정기노선 및 지방도가 소재하는 등 제반교통사정 무난함.

건물의 구조

일련번호 1 : 철근콘크리트구조 경사슬래브위기와지붕 101동 지상 4층 내 3층 301호건으로서, (사용승인일자: 2017.08.02.) 외벽: 스타코마감 등, 창호: PVC샷시창 등임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고 평탄한 부정형지로 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 약 35미터, 북서측으로 폭 약 8미터의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 ① : 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 제주지방법원 2025타경9237 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 구좌읍 세화리 1545 세화엘루체빌 101동 3층 301호

용도: 다세대주택

감정가: 213,000,000원

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 이OO

1.2. 면적 정보

토지 면적: 70.70㎡ (약 21.36평)

건물 면적: 68.28㎡ (약 20.66평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 세화리 소재 '세화중학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 전, 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지방도가 소재하여 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

제2종일반주거지역, 고도지구(20M 이하), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉), 하수처리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 2021년 11월 10일자 김종곤 근저당권

* 소유권보존: 주식회사올레건설개발 (2017.08.22.)

* 근저당권: 김종곤 (2021.11.10. 150,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 이영순 (2024.06.10. 등기, 147,000,000원, 전입/확정 2020.04.14.) - 인수 대상

* 압류: 제주특별자치도 (2024.09.20.) - 말소

* 압류: 제주세무서장 (2025.07.07.) - 말소

* 강제경매: 이영순 (2025.07.07. 등기, 147,000,000원) - 본 경매 사건

* 가압류: 신제주신용협동조합 (2026.05.21. 450,000,000원) - 말소

총 등기부 채권액: 747,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 우춘길

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-04-14

* 대항력: 없음

* 임차인: 이영순

* 보증금: 147,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-04-14

* 확정일자: 2020-04-14

* 배당신고일자: 2024-06-10

* 대항력: 있음

* 권리분석: 매수인이 인수해야 하는 보증금 147,000,000원

3.3. 인수 보증금

매수인이 인수해야 할 총 보증금은 147,000,000원 (임차인 이영순)입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 정보

본건 '세화엘루체빌'은 2017년 8월 2일 사용승인된 다세대주택으로, 철근콘크리트 구조입니다. 총 4개 동에 32세대가 거주하며, 주차는 32대가 가능합니다. 해당 물건은 101동 3층 301호입니다.

4.2. 최근 실거래가 분석

주변의 유사 단지인 '대진유토피아빌리지'(2016년 건축, 31.68㎡)의 최근 실거래가는 2026년 6월 23일 80,000,000원, 2026년 3월 27일 78,000,000원 등입니다.

본건은 68.28㎡로 '대진유토피아빌리지'(31.68㎡)보다 약 2.16배 넓습니다. 이를 단순 면적 비례로 환산하면, 본건의 추정 시세는 약 168,000,000원 ~ 172,000,000원 수준으로 산정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에는 세화중학교가 위치하고 있으며, 전, 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 환경

세화중학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 본 물건은 해당 학교의 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

임차인 이영순(보증금 147,000,000원)의 대항력 있는 임차권이 존재하며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 상당한 추가 자금 부담으로 이어질 수 있습니다.

6.2. 높은 총 권리 금액

등기부상 총 채권액이 747,000,000원으로 감정가 대비 매우 높은 수준입니다. 이는 경매 낙찰 후에도 상당한 금액이 채무로 남아 있음을 시사합니다.

6.3. 공동담보 및 선순위 임차권

물건 정보에 '공동담보', '선순위임차권' 등이 명시되어 있어 권리 관계가 복잡하므로, 인수되는 임차권의 세부 사항 및 효력을 철저히 분석해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 제주시 구좌읍 세화리에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 2억 1,300만원입니다. 주변 환경은 주거지와 상업시설이 혼재된 지역이며 교통은 양호합니다. 그러나 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 이영순 씨의 보증금 1억 4,700만원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 최근 유사 면적의 실거래가 분석 시 본건의 추정 시세는 약 1억 6,800만원 ~ 1억 7,200만원 수준입니다. 이는 인수해야 할 보증금과 비교할 때, 매수인의 총 투자 비용이 시세보다 높아질 가능성이 있음을 의미합니다. 따라서 투자 시에는 총 지출 비용을 면밀히 산정하고 위험 요소를 충분히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 제주 지역의 입지적 가치

제주도라는 관광 및 주거지로서의 높은 선호도를 고려할 수 있습니다.

8.2. 잠재적 가치 상승 기대

구좌읍 지역의 지속적인 개발 가능성과 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다. (추가적인 지역 개발 계획 확인 필요)

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 기반 총 투자 가능액 산정

최근 실거래가 분석 및 본건 면적 대비 환산 시, 본건의 시장 가치는 약 168,000,000원 ~ 172,000,000원으로 추정됩니다.

9.2. 인수 보증금 고려

매수인이 인수해야 할 임차 보증금은 147,000,000원입니다.

9.3. 예상 입찰가 산정

총 투자 가능액을 본건의 추정 시세 범위인 약 170,000,000원으로 가정할 때, 인수 보증금을 제외한 최대 입찰가는 170,000,000원 - 147,000,000원 = 23,000,000원입니다.

이는 현재 추정 시세 범위 내에서 손익분기점을 맞추기 위한 이론적인 최대 입찰가이며, 실제 경매에서는 낙찰받기 어려울 수 있습니다. 본건은 대항력 있는 임차인 인수 부담이 매우 크므로, 총 투자 비용을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

* 예상 입찰가 범위 : 25,000,000원 ~ 50,000,000원

(상기 입찰가 기준으로 예상되는 총 투자액: 172,000,000원 ~ 197,000,000원)

*주의: 본 입찰가 범위는 시장 상황, 경쟁 입찰자의 판단, 향후 가치 상승 기대 등에 따라 달라질 수 있으며, 인수 보증금 부담으로 인해 투자 위험이 높습니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.