나이스옥션 법원경매 제주 2025타경2013 [1] 제주특별자치도 제주시 우도면 연평리 811-3 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 우도면 연평리 소재 "오봉리사무소" 북측 근거리에 위치하며, 본건 인근은 단독주택 및 점포상가, 농경지 등이 형성된 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능함.

형태 및 이용상태

기호 1),2) 인접지와 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로 전으로 이용중임. 기호 3) 인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1),2) 지적상 맹지이나, 기호 3)을 통하여 진입이 가능함. 기호 3) 북측으로 노폭 약 8미터 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1),2),3) 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(2111-07-)(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반목구조 목조위징크지붕 1층건으로서, 외벽 : 드라이비트 마감 등, 내벽 : 샌드빈 마감 등, 바닥 : 콩자갈 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

전기설비 및 기본적인 위생설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

물건 비고

일괄매각
목록 1,2: 농지취득자격증명 제출요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경2013 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 우도면 연평리 811-3

용도: 근린시설

감정가: 1,446,255,500원

토지면적: 3893.00㎡ (약 1177.27평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

건물면적: 195.18㎡ (약 59.07평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOOO (농협은행 추정)

특이사항: 농지취득자격증명 제출 필요, 대항력 있는 임차인 존재, 유동화 물건, 일괄매각

주의사항: 일괄매각, 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 미반환

1.1. 입지조건

본건은 제주특별자치도 제주시 우도면 연평리 소재 '오봉리사무소' 북측 근거리에 위치합니다.

주위 환경은 단독주택, 점포상가, 농경지 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근은 가능합니다.

토지의 경우, 기호 1, 2는 인접지와 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로 전으로 이용 중이며, 지적상 맹지이나 기호 3 토지를 통하여 진입이 가능합니다. 기호 3 토지는 인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로 상업용 건부지로 이용 중이며, 북측으로 노폭 약 8미터 포장도로에 접해 있습니다.

우도라는 섬 지역의 특성상 외부 접근성 및 물류 이동에 대한 고려가 필요합니다.

1.2. 권리분석

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 물건입니다.

말소기준권리는 2021년 5월 20일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(을12)입니다.

말소기준권리 이하의 권리(근저당, 지상권, 가압류, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부 요약 내용에 따르면, 토지 및 건물 등기부상 대부분의 권리가 말소 예정인 것으로 파악됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

임차인 현황:

임차인: 농업회사법인오뚝이주식회사

보증금: 0원

차임: 2,000,000원

전입일자(사업일자): 2021-11-04

대항력: 있음

비고: 보증금은 없으나 월 차임 2,000,000원을 매수인이 인수해야 할 것으로 예상됩니다.

임차인: 이재진

보증금: 20,000,000원

차임: 27,500,000원

전입일자(사업일자): 2023-12-01

확정일자: 2025-04-16

배당신고일자: 2026-01-07

대항력: 없음

비고: 대항력이 없으므로 보증금 20,000,000원은 배당을 통해 우선 변제받을 것으로 예상됩니다.

인수 보증금 합계: 0원.

농업회사법인오뚝이주식회사의 월 차임 2,000,000원은 매수인이 매월 부담해야 할 비용입니다.

1.3. 상권분석

본건은 근린생활시설로 이용 중이며, 주위에는 단독주택, 점포상가, 농경지가 혼재되어 있습니다.

관광지인 우도 내에 위치하고 있어 계절별, 관광객 수요에 따른 상권 변동성이 존재할 수 있습니다.

점포 상가가 형성된 지역에 포함되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

우도 내 관광객을 대상으로 하는 업종(식음료, 기념품 판매, 숙박 관련 시설 등) 운영 시 잠재력이 있을 수 있습니다. 다만, 섬이라는 지역적 특성과 제한적인 접근성은 고려해야 합니다.

1.4. 생활정보

본건 인근에는 '오봉리사무소'가 있으며, 단독주택 및 농경지가 분포하고 있습니다.

우도 내의 기본 편의시설(마트, 식당 등) 이용은 가능합니다.

제주 본섬의 대규모 편의시설 이용 시에는 차량으로 이동해야 합니다.

차량 접근은 가능하나, 우도 내 이동 및 제주 본섬으로의 이동 시에는 페리 또는 도선 등 추가적인 교통수단을 이용해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필수: 토지가 전으로 이용 중이고 계획관리지역에 해당하므로, 농지취득자격증명 미제출 시 매각 불허 또는 매수보증금 미반환의 위험이 있습니다.

대항력 있는 임차인 존재: 농업회사법인오뚝이주식회사가 보증금 0원, 월 차임 200만원으로 대항력을 보유하고 있어, 매수 후 해당 임차인의 월 차임 200만원을 인수해야 하는 부담이 있습니다.

유동화 물건: 채권이 유동화된 물건으로, 채권 회수 절차상의 변동 가능성을 고려해야 합니다.

일괄매각: 토지와 건물을 일괄 매각하므로, 각각의 가치 평가 및 인수 조건에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

섬 지역 특수성: 제주 본섬과는 다른 경제적 특수성, 관광객 의존도, 물류 비용 등을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주도의 주요 관광지인 우도에 위치한 근린생활시설로, 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 물건입니다.

우도의 관광객 수요를 활용한 상업적 가치 창출 잠재력이 있으나, 농지 관련 법규 준수 의무, 대항력 있는 임차인의 월 차임 인수 부담 등 여러 제약 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

입지 조건, 권리 관계, 임차인 현황, 법규 제한 사항 등을 종합적으로 분석하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

관광지 내 상업 시설: 우도의 관광 활성화 및 관광객 증가는 잠재적 상업 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

낮은 보증금 부담: 대항력 있는 임차인의 보증금이 0원이므로, 보증금 관련 인수 부담은 없습니다.

계획관리지역: 토지 이용 계획상 계획관리지역으로 지정되어 있어, 향후 개발 또는 용도 변경에 대한 가능성을 고려해 볼 수 있습니다. (단, 농지법 등 관련 법규 준수 필수)

1.8. 예상 입찰가

감정가: 1,446,255,500원

인수되는 보증금: 0원 (대항력 있는 임차인의 보증금 0원)

인수되는 월 차임: 2,000,000원 (농업회사법인오뚝이주식회사)

정확한 예상 입찰가 산정은 시장 상황, 유사 물건의 실거래가, 경쟁 물건 현황, 본인의 투자 성향 및 자금 계획, 명도 가능성, 향후 예상되는 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 제공된 정보만으로는 최종 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 따라서 감정가를 기준으로 일반적인 낙찰률을 참고하여 보수적으로 접근할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.