나이스옥션 법원경매 제주 2025타경2018 [1] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 1821-1 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 스카이감정 · 평가일 2025.12.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 소재 "신양교차로" 남서측 근거리(직선거리 약 500미터 지점)에 위치하며, 인근은 전, 과수원 등 농경지 및 임야 등이 혼재하여 형성된 지역임.

교통상황

본건 기호(1),(2) 인근까지 차량 접근이 가능하여 제반 교통여건은 보통 수준으로 평가됨.

형태 및 이용상태

기호(1): 인접 도로 대비 완만한 내리막 지대로 완경사의 부정형 토지이며, 현황은 '전(일부 묵전)'임. 기호(2): 인접 도로 대비 평탄한 부정형 토지로, 현황은 '도로' 임. ※ 후첨 '항공사진', '사진용지' 참조

인접 도로상태

기호(1): 본건은 북서측으로 현황 폭 약 4m 내외의 콘크리트 포장도로에 접하고 있으며, 북측으로는 현황 폭 약 3m 내외의 콘크리트 포장도로에 각각 접함. 기호(2): 본건은 북서측으로 지적상 폭 약 3m 내외의 도로와 길게 접하고 있으며, 해당 도로는 현황상 콘크리트 포장도로로 이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 계획관리지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2024-09-06)(국토교통부 제2024-456호장애물 제한표면)<공항시설법>, 경관보전지구3등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 경관보전지구4등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구4-1등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법> 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024.11.15~2026.11.14)), 기호(2): 계획관리지역, 자연녹지지역, 장애물제한표면구역(2024-09-06)(국토교통부 제2024-456호장애물 제한표면)<공항시설법>, 경관보전지구4등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법> 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024.11.15~2026.11.14))임.

제시목록 외의 물건

기호(1) 본건 토지 지상에는 현장조사 결과, 봉분이 형성되지 아니하고 비석만 설치되어 있는 외형상 평장 형태의 분묘 3기와, 봉분이 확인되는 일반적인 형태의 분묘 7기가 각각 소재하는 것으로 조사되었음. 이 중 봉분이 확인되지 아니한 분묘의 경우, 외형상 평장 또는 이에 준하는 무봉분형 분묘로 추정되나, 과거 봉분의 훼손·소실 여부, 개장 사실 등 최초 매장형태에 대하여는 현장조사만으로 확인이 곤란함. 기호(1) 본건 토지 일부 지상에 수목이 자생하고 있으며, 일부 경작지 경계를 따라 노루망이 설치되어 있음.(노루망은 이동이 가능한 동산으로 판단하여 평가제외하였음)

공부와의 차이

공부상 지목, 지적 및 면적 등과 현황 사이에 특별한 차이 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기준시점 현재 임대관계는 확인되지 않음. 본건 기호(1) 토지는 농지로서, 취득 시 농지취득자격증명 발급이 필요할 것으로 사료되며 해당 관청의 재확인이 요구됨.

물건 비고

일괄매각.
수목 포함 평가임.
목록1. 농지취득자격증명 제출 필요(농지취득자격증명 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경2018 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 1821-1

* 용도: 전 (밭)

* 감정가: 1,433,733,000원

* 토지면적: 9064.00㎡ (약 2742.01평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 농OOOOOOOO

1.2. 특이사항 및 주의사항

* 특이사항: 공동담보, 농지취득자격증명, 분묘기지권

* 주의사항: 일괄매각. 수목 포함 평가.

* 목록1. 특별매각조건: 농지취득자격증명 제출 필요 (매각결정기일까지 미제출 시 매수신청보증금 반환 불가). 농지위원회 심의를 거쳐 발급 여부 판단 시 14일 이내 발급되므로, 입찰 전 해당 관청에 신청 가능.

* 지상 수목은 거래 관행을 고려하여 토지에 포함하여 감정 평가함.

* 지상 분묘 7기 및 평장 형태 분묘 3기 소재 (총 10기 추정), 분묘기지권 성립 여지 있음.

* 경작지 경계 노루망은 이동 및 철거 용이하여 평가 및 매각에서 제외.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 소재 "신양교차로" 남서측 근거리(직선거리 약 500미터 지점)에 위치함.

* 인근은 전, 과수원 등 농경지 및 임야 등이 혼재하여 형성된 지역임.

2.2. 교통상황

* 본건 인근까지 차량 접근이 가능하여 제반 교통 여건은 보통 수준으로 평가됨.

2.3. 토지 형태 및 이용상태

* 본건은 인접 도로 대비 완만한 내리막 지대로, 완경사의 부정형 토지이며, 현황은 '전(일부 묵전)'으로 이용 중임.

2.4. 인접 도로상태

* 본건은 북서측으로 현황 폭 약 4m 내외의 콘크리트 포장도로에 접하고 있음.

* 북측으로는 현황 폭 약 3m 내외의 콘크리트 포장도로에 각각 접함.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 본건(기호 1)은 아래와 같은 토지이용계획 및 제한사항이 있음:

* 계획관리지역, 자연녹지지역

* 가축사육제한구역 (1000m 이내 일부 제한)

* 장애물제한표면구역

* 경관보전지구 3등급 (저촉)

* 경관보전지구 4등급 (저촉)

* 생태계보전지구 4-1등급 (저촉)

* 생태계보전지구 5등급 (저촉)

* 지하수자원보전 3등급 (저촉)

* 지하수자원보전 4등급 (저촉)

* 건축계획심의대상구역 (저촉)

* 토지거래계약에관한허가구역 (제2공항개발사업예정지역 및 주변지역, 2024.11.15~2026.11.14)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 을1 (2015.05.20) 근저당권 농협은행주식회사.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

* 말소기준권리인 을1 근저당을 포함하여, 을2, 을3, 을4 근저당, 갑5 가압류, 갑6 가압류는 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 보임.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리 (인수되는 권리)

* 지상권개요: 지상에 공부상 표시 없는 분묘가 소재하므로 분묘기지권 성립 여지가 있어, 해당 권리는 인수될 수 있음.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 제공된 정보 내에서는 별도의 임차인 현황 정보가 확인되지 않음.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

* 인근 지역은 주로 전, 과수원 등 농경지와 임야가 혼재된 지역으로, 대규모 상업 시설이나 주거 밀집 지역과는 거리가 있음.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

* 차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됨.

5.2. 주변 편의시설

* 제공된 정보만으로는 주변 편의시설에 대한 구체적인 내용을 파악하기 어려움.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련 이슈

* 본건 토지는 농지로서, 취득 시 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 미제출 시 매수신청보증금이 반환되지 않음.

6.2. 분묘기지권

* 토지 지상에 다수의 분묘가 소재하여 분묘기지권 성립 가능성이 있으며, 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있음.

6.3. 토지이용 제한

* 계획관리지역, 자연녹지지역 외 다수의 환경 및 경관 보전 지구, 장애물 제한 구역, 지하수자원 보전 지구 등으로 지정되어 있어 개발 행위에 제약이 따를 수 있음.

6.4. 토지거래허가구역 지정

* 본 토지는 제2공항 개발사업 예정 지역 및 주변 지역으로 지정된 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당하므로, 거래 시 허가 절차가 필요함.

6.5. 수목 포함 평가

* 감정평가 시 토지에 수목이 포함되어 평가되었으므로, 매수 후 수목 처리에 대한 고려가 필요할 수 있음.

6.6. 혐오시설

* 제공된 자료에서는 주변에 혐오시설에 대한 언급이 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리에 위치한 약 9064㎡ 규모의 농지(전)입니다. 감정가는 약 14.3억원이며, 토지 매각 대상입니다. 권리분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 대부분 소멸될 것으로 보이나, 지상 분묘로 인한 분묘기지권 성립 가능성이 주요 고려 사항입니다. 또한, 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 제2공항 개발 예정 지역으로 지정된 토지거래허가구역이라는 점, 다양한 토지이용계획 및 제한사항 등 여러 복합적인 요소를 내포하고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 제주 제2공항 개발 사업 예정 지역으로 편입되어 잠재적인 개발 가치 상승을 기대할 수 있음.

* 제주도의 동부 지역, 특히 성산읍 일대의 지리적 이점을 활용할 수 있음.

* 농지로서의 용도 활용 또는 향후 토지 이용 계획 변경 시 투자 가치 증대 가능성.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원 (제공된 정보 기준)

* 예상 입찰가는 감정가 1,433,733,000원을 기준으로 하되, 물건의 특성(분묘기지권, 농지취득 관련 제약, 토지이용계획 등)과 향후 시장 상황, 경매 시장의 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 별도의 시세 조사 및 권리 분석 전문가의 조언을 구하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.