나이스옥션 법원경매 광주 2025타경7692 [1] 광주광역시 광산구 송정동 782-2 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진남 · 평가일 2025.12.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 송정동 소재 '송정중학교' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 주상복합용부동산으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량접근이 자유롭고, 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 위치하는 등 일반적인 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

가로장방형의 토지로서 인접지 및 인접도로와 대체로 평탄하며, 재활원부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지의 용도지역은 일반상업지역이고, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(2021-06-09) (접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호 에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 중점경관관리구역 (2023-07-20),전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

후면 '건물감정평가요항표' 참조바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2): 본건은 일반철골구조 기타지붕 3층건으로서, 층고는 약 13m 내외이고, 일반 건축물대장상 2020년 02월 26일에 사용승인되었으며, 현상 및 관리상태는 무난함. 외벽: 판넬붙임 등 내벽: 벽지 및 타일붙임 등 창호: 페어글래스 등

이용상태

재활원으로서, 사무실, 상담실, 재활실 등으로 이용중임.

설비내역

급.배수설비 및 일반적인 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 지상에 별첨 '지적및건물개황도', '사진용지'와 같은 부합물 및 종물(기호(ㄱ))이 소재함.

공부와의 차이

귀 제시목록 및 일반건축물대장상 면적이 1층은 22.5㎡, 2,3층은 각각 93.311㎡이나, 현황 1층은 27.2㎡, 2,3층은 각각 98.3㎡로서, 개략적인 실측면적을 기준으로 평가하 였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 탐문한 바 본건 전체를 임대차중인 것으로 조사되었으나, 이해관계인 부재로 정확한 임대내역은 미상임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 물건기본정보

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물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

물건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경7692 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 송정동 782-2

용도: 근린시설

감정가: 634,979,000원

토지면적: 132.00㎡ (약 39.92평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 209.12㎡ (약 63.26평)

건물 제시외면적: 1.10㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOOOOO

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경

본 물건은 광주광역시 광산구 송정동에 위치하며, '송정중학교' 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택 및 주상복합 용도의 부동산으로 형성되어 있어 주거 및 상업 활동이 혼합된 지역입니다.

교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 일반적인 수준입니다.

1.3. 권리분석

등기부상 현황

토지 등기부 요약

등기부채권 총액: 576,000,000원

말소기준권리: 을1 (근저당권, 서방새마을금고, 2019-06-17)

주요 권리 내역 (말소기준권리 접수일자 2019-06-17 기준)

* 소유권 이전 (갑1, 갑2, 갑3): 1991-05-27, 2019-06-17, 2020-03-03 (이전 권리)

* 근저당권 (을1, 을2, 을3): 2019-06-17 (말소기준권리), 2020-03-03, 2020-05-15 (말소 예정)

* 압류 (갑6, 갑9): 2023-07-13, 2025-11-07 (말소 예정)

* 임의경매 개시결정 (갑10): 2025-12-10 (경매 신청 채권자, 말소 예정)

건물 등기부 요약

등기부채권 총액: 576,000,000원

말소기준권리: 을1 (근저당권, 서방새마을금고, 2020-03-03)

주요 권리 내역 (말소기준권리 접수일자 2020-03-03 기준)

* 소유권 보존 (갑1): 2020-03-03

* 근저당권 (을1, 을2, 을3): 2020-03-03 (말소기준권리), 2020-03-03, 2020-05-15 (말소 예정)

* 압류 (갑4): 2023-07-13 (말소 예정)

* 임의경매 개시결정 (갑5): 2025-12-10 (경매 신청 채권자, 말소 예정)

임차인 현황

* 임차인: 발달코칭협동조합꿈을그리다, 이상미

보증금: 70,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2014-10-14

확정일자: 2025-12-16

배당신고일자: 2026-02-27

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요합니다. (보증금 70,000,000원 인수 가능성)

* 임차인: 주식회사좋은건설, 김용학

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-07-08

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: (정보 없음)

권리분석 요약

본 건은 토지 및 건물 일괄매각이며, 말소기준권리보다 선순위인 임차인(발달코칭협동조합꿈을그리다, 이상미)이 존재합니다. 해당 임차인은 2014년 10월 14일 전입(사업)하였고, 보증금 70,000,000원을 가지고 있어 대항력이 인정됩니다. 경매 절차에서 배당을 통해 전액 변제받지 못할 경우, 낙찰자가 해당 보증금을 인수해야 할 가능성이 있습니다. "인수 보증금 합계: 0원"으로 표기되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금 70,000,000원은 낙찰 시 인수될 수 있는 금액이므로 주의해야 합니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 송정동 지역은 단독주택과 주상복합 건물이 혼재된 지역으로, 송정중학교 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 재활원 등으로 이용 중인 점을 고려할 때, 지역 사회 내에서의 특정 용도로 활용되고 있을 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

주변에 송정중학교가 있어 교육 환경 측면에서 긍정적일 수 있습니다. 또한, 간선도로변에 시내버스승강장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 70,000,000원의 임차인이 존재하며, 배당을 통해 전액 회수되지 못할 경우 낙찰자가 보증금을 인수해야 하는 위험이 있습니다. (비록 '인수 보증금 합계 0원'으로 표기되어 있으나, 대항력 유무 및 전입일자를 고려 시 인수 가능성을 반드시 확인해야 합니다.)

* 건물 공부와의 차이: 건축물대장상의 면적과 현황 면적 간에 차이가 있습니다 (1층 22.5㎡ vs 27.2㎡, 2/3층 93.311㎡ vs 98.3㎡). 이는 추후 활용이나 증축 등에 영향을 줄 수 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 소로3류, 가축사육제한구역, 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 비행안전제5구역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등 다양한 도시계획 및 법규 제한이 존재하므로, 향후 건축 및 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 광산구 송정동에 위치한 근린시설로, 입지 및 교통 여건은 보통 수준입니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재로 인한 보증금 인수 가능성이 주요 리스크로 판단됩니다. 또한, 건물 면적의 현황 및 공부상 차이, 다양한 토지 이용 제한 사항 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 양호한 접근성: 제반 차량 접근이 자유롭고 대중교통 이용이 편리합니다.

* 복합 용도 가능 지역: 단독주택 및 주상복합 지역으로, 향후 상가 등 근린시설로서의 활용 가능성이 있습니다.

* 경매 절차의 일반적인 장점: 시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 가능성이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 추가적인 시장 조사, 주변 실거래가 분석, 수익률 계산, 임차인 보증금 인수 금액 및 기타 부대 비용 등을 종합적으로 고려한 정밀한 분석이 필요합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산출이 어렵습니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부는 입찰가 결정에 매우 중요한 요소가 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.