나이스옥션 법원경매 제주 2025타경2031 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 광령리 4266 제주더힐테라스 101동 3층304호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일감정 · 평가일 2025.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 광령리 소재‘제주관광대학교’남서측 근거리에 위치하며 주위는 공동주택, 단독주택 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사슬래브위 아연도금금속패널지붕 4층 건물로서, (사용승인일 : 2024.01.10) 외 벽 : 제주석, 스타코, 징크 등 마감 창 호 : 샷시창 등임.

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

기본위생설비 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 8m 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 생산관리지역 가축사육제한구역(2017-01-09)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 경관보전지구4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구4-1등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구4-2등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경2031 (1)

물건 소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 광령리 4266 제주더힐테라스 101동 3층304호

물건 종류: 연립주택

감정평가액: 555,000,000원

토지 면적: 149.40㎡ (약 45.19평)

건물 면적: 84.96㎡ (약 25.70평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOOO (농협은행)

물건 특이사항: 유동화 물건

건축물 사용승인일: 2024년 01월 10일

1.1. 입지조건

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 광령리 소재 ‘제주관광대학교’ 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 공동주택, 단독주택, 농경지 및 임야 등이 혼재된 지역으로 형성되어 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

북서측으로는 폭 약 8m의 아스팔트 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

토지는 부정형 완경사지로서 공동주택의 건부지로 이용 중에 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2024년 03월 12일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(을1) 입니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부등본상 다수의 압류 및 가압류, 근저당권이 존재했으나, 모두 말소 예정으로 기재되어 있어 인수되는 권리는 없습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 해당 내용에 대한 구체적인 정보는 없습니다.

임차인 현황: 임차인의 보증금 합계는 0원으로, 인수 부담은 없습니다. 다만, 임대차 관계는 미상으로 명확히 확인되지 않아 이에 대한 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 제주 더힐테라스는 2024년에 건축된 신축 연립주택 단지입니다.

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 같은 단지 또는 인근 지역의 연립/다세대 주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 6월 8일 거래된 2017년식, 73.15㎡ 연립주택(그랜드빌)이 1억 9,500만원에 거래되었습니다. (평당 약 886만원)

* 2026년 5월 6일 거래된 2018년식, 67.55㎡ 다세대주택(광령캐슬)이 2억 4,500만원에 거래되었습니다. (평당 약 1,200만원)

* 2026년 3월 4일 거래된 2002년식, 49.46㎡ 연립주택(제일빌리지)이 1억 3,500만원에 거래되었습니다. (평당 약 900만원)

본건은 2024년 신축의 84.96㎡(약 25.7평) 면적을 가진 연립주택으로, 인근 신축 건물임을 감안할 때 해당 거래 사례들보다 높은 가격대를 형성할 것으로 예상됩니다.

감정가는 5억 5,500만원으로, 최근 거래된 유사 면적 및 연식의 주택 시세 대비 높은 수준입니다. 이는 신축 건물이라는 점과 제주도의 부동산 시장 상황을 반영한 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

본건은 제주관광대학교 인근에 위치하며, 주거 단지로서 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

기본 위생 설비, 급배수 설비, 난방 설비(보일러), 소화전 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있어 편리한 생활이 가능합니다.

주변 환경은 공동주택과 단독주택이 혼재하며, 농경지 및 임야도 인근에 있어 자연 친화적인 환경을 누릴 수 있습니다.

단, 토지이용계획상 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전지구, 건축계획심의대상구역 등 다양한 행위 제한이 존재하므로, 향후 건축 및 개발 시 관련 법규 확인이 필수적입니다.

주변에 혐오시설이 직접적으로 파악되지는 않으나, 개발 계획 및 주변 지역의 현황에 대한 추가적인 현장 확인이 권장됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

과도한 채무 부담: 채권 총액이 약 58억원을 초과하는 등 채무 금액이 매우 높아 소유주의 심각한 재정적 어려움을 시사합니다. 비록 말소될 권리들이지만, 이러한 높은 채무는 향후 자산 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

유동화 물건: 본건은 유동화 물건으로, 채권이 유동화 자산 유동화 전문회사(SPV) 등으로 이전되었을 가능성이 높습니다. 이는 경매 절차 진행이나 권리 행사 방식에 있어 일반적인 경매 물건과 다소 차이가 있을 수 있습니다.

임대차 관계 미확인: 임차인이 존재할 가능성이 있으며, 보증금은 없으나 점유 및 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있습니다.

감정가와 시세의 괴리: 감정가(5억 5,500만원)가 인근 유사 물건의 실거래가(최대 2억 4,500만원) 대비 현저히 높은 수준입니다. 이는 향후 시세 재평가 시 조정될 가능성을 내포하고 있어, 입찰가 산정에 신중해야 합니다.

토지 이용 제한: 다양한 용도지구 및 제한사항이 존재하므로, 부동산의 활용 및 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2024년 신축으로 최신 설비를 갖춘 연립주택이며, 제주도 애월읍이라는 매력적인 입지에 자리하고 있습니다.

경매 절차 상 인수해야 할 임차인의 보증금이 없는 점은 명도 부담을 줄여주는 긍정적인 요소입니다.

다수의 권리관계가 말소될 예정이라 권리상 큰 문제는 없어 보입니다.

다만, 매우 높은 감정평가액과 과거 유사 물건들의 거래가격을 비교했을 때 가격 격차가 크게 벌어져 있다는 점이 가장 큰 부담 요인입니다. 신축이라는 점을 감안하더라도, 입찰가 결정 시 면밀한 시세 조사가 선행되어야 합니다.

향후 제주도 부동산 시장의 전반적인 흐름과 본 건의 구체적인 상품성, 그리고 현장 방문을 통한 정확한 물건 상태 파악이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2024년 준공으로 최신 건축 규격과 설비를 갖추고 있어 즉시 거주 또는 임대 시 추가적인 초기 투자 비용이 적습니다.

매력적인 입지: 제주 관광의 중심지 중 하나인 애월읍에 위치하여 자연 경관이 우수하고 관광객 유치 및 거주 선호도가 높습니다.

명도 용이성: 인수 보증금이 0원이므로, 명도 과정에서 임차인과의 금전적 분쟁이 발생할 가능성이 매우 낮습니다.

환금성 및 가치 상승 잠재력: 제주 부동산 시장의 꾸준한 수요와 신축이라는 프리미엄을 바탕으로 향후 시세 상승 및 양호한 환금성이 기대됩니다.

경매를 통한 가격 메리트: 채무 불이행으로 인한 경매 물건이므로, 시장가보다 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 5억 5,500만원입니다.

하지만 제공된 최근 거래 정보에 따르면, 같은 단지 내 또는 인근 지역의 유사 면적(49~73㎡)의 연립/다세대 주택은 2026년에 1억 3,500만원에서 2억 4,500만원 사이에 거래되었습니다.

본건은 2024년 신축의 84.96㎡(약 25.7평)으로, 연식과 면적에서 차이가 있으나 거래가와 감정가의 격차가 매우 큽니다.

인근 신축 건물의 평당 거래가격을 최대 1,200만원으로 가정하고, 본건의 면적(25.7평)을 곱하면 약 3억 855만원이 됩니다.

신축 프리미엄 및 제주도 부동산 시장 가치를 고려하더라도, 감정가(평당 약 2,160만원)는 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

과거 거래 사례와 신축 프리미엄을 종합적으로 고려하여, 입찰가는 4억 3,000만원 ~ 4억 8,000만원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

이는 실제 현장 조사 및 추가적인 시세 분석 결과를 반영하여 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.