나이스옥션 법원경매 제주 2025타경9134 [1] 제주특별자치도 제주시 일도일동 1101 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2026.01.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 일도일동 소재 "동문시장" 남측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 지방도가 소재하여 제반교통사정은 무난합니다.

형태 및 이용상태

인접도로 대비 완경사의 부정형 토지로서, 상업나지입니다.

인접 도로상태

남측으로 폭 약 10m 내외의 아스콘 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 고도지구(35M이하), 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 지하 수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하 수도법>.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 제주지방법원 2025타경9134 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 일도일동 1101

용도: 대지 (상업나지)

토지면적: 212.00㎡ (약 64.13평)

건물: 없음 (건축물대장상 건물 면적 0㎡)

감정가: 676,280,000원

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한라새마을금고

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 제주특별자치도 제주시 일도일동 소재 "동문시장" 남측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

2.2. 도로 및 교통

남측으로 폭 약 10m 내외의 아스콘 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다. 인근에 지방도가 소재하여 제반 교통사정은 무난한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

말소기준권리: 2020년 2월 10일 접수된 한라새마을금고의 근저당권 (채권액 504,000,000원)입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

등기부등본 상 근저당, 임의경매개시결정, 가압류 등 다수의 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다. 총 채무액은 582,800,000원입니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있습니다. 등기부상 해당 지상권은 말소로 기재되어 있으나, 물건명세서상의 내용을 우선으로 판단하여 이에 대한 명확한 확인 및 법률적 검토가 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원으로 확인되었습니다. 다만, 임대차 관계는 미상으로, 보증금 및 차임이 확인되지 않는 임차인이 존재할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 시장 연계성

본 물건은 제주시의 주요 상업시설인 "동문시장" 남측 인근에 위치하여 풍부한 유동인구를 확보할 수 있는 입지입니다. 최근 동문시장은 2년간 30억 원이 투입되는 '백년시장' 사업을 통해 관광과 소비가 결합된 체류형 시장으로 발전할 전망이며, 이는 주변 상권 활성화에도 긍정적인 영향을 줄 것으로 보입니다.

4.2. 지역 특성

주변에 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 다양한 업종의 상업 활동이 가능하며, 상업적 가치가 높은 지역입니다. 토지이용계획상 일반상업지역으로 지정되어 있어, 상업시설 개발 및 운영에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

"동문시장"과 인접하여 신선한 식료품 및 다양한 생활 편의 시설을 편리하게 이용할 수 있습니다. 또한, 제주 원도심에 위치하여 병원, 은행, 관공서 등 기타 편의시설 접근이 용이한 편입니다.

5.2. 주변 환경

인근 지역에는 주택 및 상가 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다. 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 형상 및 개발 제한

본 토지는 인접 도로 대비 완경사의 부정형 토지로, 건축 또는 개발 시 추가적인 토목 공사 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 일반상업지역, 고도지구(35M 이하), 방화지구, 장애물 제한 표면 구역 등 다수의 토지이용계획 및 제한 사항이 존재하여 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

6.2. 권리 관계의 불확실성

물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 등기부상 해당 지상권은 말소된 것으로 기재되어 있어 상반된 정보가 존재합니다. 낙찰 후에도 해당 권리가 존속할 가능성을 배제할 수 없으므로, 이에 대한 철저한 법률 검토가 필수적입니다.

6.3. 채무 부담

등기부 채권 총액이 582,800,000원으로, 감정가 676,280,000원 대비 높은 수준입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주시 핵심 상권 중 하나인 동문시장 남측 인근에 위치한 일반상업지역 토지로서, 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 동문시장의 '백년시장' 사업 선정으로 인한 상권 활성화 기대감은 긍정적인 요소입니다.

토지 자체는 개발 가능성이 있으나, 완경사의 부정형 지형 및 여러 도시계획상의 제약 사항들을 면밀히 검토해야 합니다. 가장 중요한 리스크 요인은 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시된 지상권의 존재 여부이며, 등기부상 말소 내용과 상반되므로 이에 대한 명확한 법적 해석과 대응 방안 마련이 시급합니다.

제주 부동산 시장은 전반적으로 경매 물건이 증가하고 낙찰가율이 하락하는 침체 국면에 있으며, 본 건 또한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 제주 원도심, 동문시장 인접이라는 탁월한 입지 조건.

* 풍부한 유동인구를 기반으로 한 상업 시설 개발 또는 활용 가능성.

* 일반상업지역 내 토지로서 장기적인 가치 상승 잠재력.

* 동문시장의 '백년시장' 사업 추진에 따른 주변 상권 활성화 기대.

9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

본 물건의 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다. 입찰가는 현장 조사, 권리 분석 심층 검토(특히 소멸되지 않는 지상권 문제), 주변 시세 조사, 향후 개발 가능성 및 리스크 요인 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

제주 지역 경매 시장의 전반적인 침체 상황 및 본 건의 특정 리스크(권리 관계 불확실성 등)를 감안할 때, 감정가 676,280,000원을 기준으로 하되, 충분한 검토 후 보수적인 접근이 필요할 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.