나이스옥션 법원경매 제주 2025타경9263 [1] 제주특별자치도 서귀포시 중문동 1737-7 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진성일감정 · 평가일 2025.12.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1)은 제주특별자치도 서귀포시 중문동 소재 '중문초등학교' 북측 인근에 위치하며 부근일대는 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 및 농경지 등이 혼재함.

교통상황

기호(1)까지 차량진입 가능하며 인근에 버스정류소가 소재하여 제반교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

인접도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지이며 '업무용 및 상업용' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북동측으로 폭 약 15m 내외, 남동측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 지구단위계획구역(2024-07-24), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-09)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(2024-07-24)<도시 및 주거환경정비법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>임.

제시목록 외의 물건

'건물감정평가요항표' 참고하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 기타 본건 지상에 '조경수(벚나무)'가 소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2): 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층 지상5층 구조로서, (사용승인일자: 2022.07.21) 외벽: 드라이비트마감 등, 내벽: 페인팅마감, 시멘트노출 및 타일마감, 인테리어마감 등, 바닥: 엑포시마감, 시멘트노출 및 타일마감 등, 창호: 샷시창 등임.

이용상태

기호(2): 지하1층은 '기계실, 계단실 및 주차장'으로 이용중임. 지상1,2층은 '공실' 상태임. 지상3~5층은 '업무용 또는 상업용'으로 이용중임.

설비내역

기호(2): 기본위생설비, 기본급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링쿨러설비 및 승강기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

'사진용지'와 같이 기호(2) 전면, 측면 및 후면에 기호(2)의 종물 내지 부합물로 판단되는 '방부목 데크시설'이 소재하며, 기호(2) 지하 1층에 기호(2)의 종물 내지 부합물로 판단되는 펌프시설 및 물탱크가 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 기타 기호(2) ‘건축물 현황도’상 1층 외곽선이 2~4층 외곽선 보다 작은데 연면적이 동일한 이유는 건축법상 1층 필로티부분이 연면적에 포함되어 산정되기 때문이라고 건축설계사무소를 통하여 확인하였음.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경9263 (1)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOOOOOO

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 3,318,445,100원

1.2. 물건 현황

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 중문동 1737-7 (신주소: 제주특별자치도 서귀포시 중문상로82번길 24)

용도: 근린시설 (제2종근린생활시설)

토지 면적: 511.00㎡ (약 154.58평)

건물 면적: 1668.77㎡ (약 504.82평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층 지상5층

사용 승인일: 2022년 07월 21일

주차 가능 대수: 11대 (지하 1층)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

해당 물건은 제주특별자치도 서귀포시 중문동 소재 ‘중문초등학교’ 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 및 농경지 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

물건의 북동측으로는 폭 약 15m 내외, 남동측으로는 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 형태 및 이용

인접 도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지이며, 현재 ‘업무용 및 상업용’ 건부지로 이용 중에 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2022년 08월 31일 접수된 서귀포새마을금고외 6명의 근저당권(채권최고액 3,300,000,000원)입니다.

이후 접수된 가압류, 압류, 임의경매 등 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액(토지/건물): 4,000,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박경진

보증금: 30,000,000원

차임: 2,500,000원

전입/사업일자: 2023-03-03

배당신고일자: 2026-03-05

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력 없음.

* 임차인: 이정석

보증금: 30,000,000원

차임: 2,200,000원

전입/사업일자: 2023-06-15

배당신고일자: 2026-01-23

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력 없음.

* 임차인: 주식회사퍼스트종합건설

보증금: 20,000,000원

차임: 1,870,000원

전입/사업일자: 2024-04-29

배당신고일자: (미기재)

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원. (모든 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

중문동은 제주도의 주요 관광지인 중문관광단지와 인접해 있으며, 관광객 및 지역 주민을 대상으로 하는 상업시설과 주거시설이 혼재된 지역입니다.

4.2. 건물 이용 현황

지하 1층은 기계실, 계단실 및 주차장으로 이용 중입니다.

지상 1, 2층은 현재 공실 상태입니다.

지상 3층에서 5층은 업무용 또는 상업용으로 이용 중에 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의시설

인근에 중문초등학교가 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

주변에 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교통 환경

단지 인근 버스정류장을 통해 시내 및 주요 관광지로의 이동이 용이합니다. 차량 진출입도 원활한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

신축 건물임에도 불구하고 지상 1, 2층에 공실이 발생하고 있어, 향후 공실 해소 및 임대 수익 확보 방안 마련이 필요합니다.

6.2. 도시계획 및 제한사항

본 물건 토지는 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 지구단위계획구역, 중로2류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 정비구역, 하수처리구역 등 다수의 도시계획사항 및 제한사항이 존재합니다. 이는 향후 건물 증축, 용도 변경 등에 제약이 될 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

6.3. 부합물 및 종물

토지 상에 ‘조경수(벚나무)’가 소재하며, 건물 전면, 측면, 후면에 ‘방부목 데크시설’이 소재합니다. 또한 지하 1층에 펌프시설 및 물탱크가 소재하며, 이들은 감정평가에 포함되어 평가되었습니다. 매각 시 포함되므로, 원상복구 또는 철거 여부에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년 사용 승인된 신축 건물로, 비교적 최신 건축 설비와 마감 상태를 갖추고 있을 것으로 예상됩니다. 제주도 서귀포시 중문동이라는 입지적 장점과 일괄 매각 조건은 긍정적인 요소입니다. 다만, 지상 1, 2층의 공실 상태는 임대 수익률에 부정적인 영향을 미칠 수 있으며, 향후 공실 해소 전략이 중요합니다. 등기부상 모든 권리가 말소되는 권리 안전 물건이라는 점은 큰 장점입니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축물: 2022년 준공된 건물로, 신축 효과 및 유지보수 비용 절감 기대.

* 안전한 권리관계: 모든 후순위 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수할 부담이 없음.

* 입지 조건: 중문관광단지 인근으로 배후 수요 확보 가능성이 있음.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용도가 높음.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 3,318,445,100원에서 시작합니다. 인수 보증금이 없는 권리 안전 물건이라는 점과 신축 건물이라는 점을 고려할 때, 시장 상황, 공실률, 잠재적 개발 가능성 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 일반적으로 경매 초기에는 감정가의 70~90% 수준에서 입찰을 고려하나, 본 건의 경우 시장 조사 및 현장 방문을 통한 심층 분석이 선행되어야 합니다.

* 주변 지역에 특별히 언급될 만한 혐오시설이나 유해시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.