나이스옥션 법원경매 제주 2025타경9232 [1] 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 창천리 827 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청연 · 평가일 2025.12.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 창천리 소재 "대평보건진료소" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

남측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에, 동측으로 노폭 약 2미터 내외의 (막다른)포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별 법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>입니다.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 'I.감정평가의 개요 - 6.기타 검토 및 참고 사항'을 참조하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 (2-1) : 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로서, (사용승인일자 : 1988.09.09.) - 외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감 - 창호 : 샷시 창호입니다. 기호 (2-2) : 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로서, (사용승인일자 : 1988.09.09.) - 외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감 - 창호 : 샷시 창호입니다. 기호 (2-3) : 시멘트블럭조 슬레이트지붕 단층 건물로서, (사용승인일자 : 1988.09.09.) - 외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감 - 창호 : 샷시 창호입니다.

이용상태

기호 (2-1)~(2-3) : 주택입니다.

설비내역

기본위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

- 기호 (2-2)는 공부상 '욕실'이나 현황 '주택'입니다. - 기호 (2-3)은 공부상 '창고'이나 현황 '주택'입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 'I.감정평가의 개요 - 6.기타 검토 및 참고 사항'을 참조하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(1-1 내지 1-6) 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경9232 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 창천리 827

* 용도: 단독주택

* 감정가: 353,993,670원

* 토지면적: 307.00㎡ (약 92.87평)

* 건물면적: 114.18㎡ (약 34.54평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

1.2. 법원 기재 사항

* 채권자: 농OOOOOOO

* 특이사항: 일괄매각. 제시외 건물(1-1 내지 1-6) 포함

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 위치: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 창천리 소재 "대평보건진료소" 남측 인근에 위치함.

* 주위 환경: 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

* 토지 이용 상태: 인접 도로와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 45.40㎡ (약 13.73평)

2.2. 교통 상황

* 차량 접근: 본건까지 차량 접근이 가능함.

* 대중교통: 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통임.

* 도로 상태: 남측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에, 동측으로 노폭 약 2미터 내외의 (막다른)포장도로에 접하고 있음.

3. 권리분석

3.1. 소유권 및 등기부 현황

* 토지 등기부 요약:

* 강호림 소유권 이전 (1973.09.18.)

* 김민하 소유권 이전 (2013.04.01.)

* 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (120,000,000원, 2021.07.16.) - 말소기준권리

* 최병현 가압류 (110,000,000원, 2024.02.16.) - 말소

* 농협은행주식회사 가압류 (7,978,182원, 2025.05.02.) - 말소

* 김소영 가압류 (250,000,000원, 2025.05.26.) - 말소

* 농업협동조합자산관리회사 임의경매개시결정 (95,905,998원, 2025.12.09.) - 말소

* 건물 등기부 요약:

* 강호림 소유권 보존 (1992.04.25.)

* 김민하 소유권 이전 (2013.04.01.)

* 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (120,000,000원, 2021.07.16.) - 말소기준권리

* 국민건강보험공단 압류 (2022.12.22.) - 말소

* 최병현 가압류 (110,000,000원, 2024.02.16.) - 말소

* 농협은행주식회사 가압류 (7,978,182원, 2025.05.02.) - 말소

* 김소영 가압류 (250,000,000원, 2025.05.26.) - 말소

* 농업협동조합자산관리회사 임의경매개시결정 (95,905,998원, 2025.12.09.) - 말소

* 등기부채권 총액: 487,978,182원

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

* 본건의 말소기준권리는 2021년 7월 16일자 농업협동조합자산관리회사의 근저당권입니다.

* 말소기준권리 이후 접수된 모든 권리(가압류, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 현재 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인 현황 인수 보증금 합계: 0원

* 감정평가서 상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 등기부상 별도의 임대차 권리는 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 부동산 시세

* 제공된 JSON 정보는 동일한 지번(창천리 1460)의 '대평아르테라스'라는 연립주택으로, 건축연도(2018년) 및 물건 종류(연립)가 본건(단독주택, 1988년 건축)과 다릅니다. 해당 연립주택의 최근 매매가는 약 2억 3,500만원 ~ 2억 5,500만원 수준입니다.

* 본건 단독주택의 감정가는 3억 5,399만원으로, 연립주택 시세와는 차이가 있습니다. 이는 토지 면적(307㎡) 및 건물 노후도, 단독주택으로서의 가치 등을 종합적으로 고려한 것으로 보입니다.

* 인근 단독주택 실거래가 자료에 따르면, 안덕면 창천리 일대의 단독주택은 토지 면적, 건물 상태, 위치 등에 따라 2억 중반대부터 4억 원 이상까지 다양하게 거래되고 있습니다. 본건의 감정가는 이러한 시세 범위를 고려한 수준으로 판단됩니다.

4.2. 시장 동향

* 제주도 부동산 시장은 관광객 수요 및 지역 내 수요에 따라 변동성이 있습니다.

* 건축된 지 오래된 단독주택의 경우, 리모델링 또는 신축을 고려한 가격 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* "대평보건진료소"가 인근에 위치하고 있으며, 주위 환경에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

* 인근에 창천초등학교, 무릉초등학교 등 초등학교와 대정중학교, 신성여자중학교 등 중학교가 소재하고 있습니다.

5.3. 의료시설

* "대평보건진료소"가 인근에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

* 토지 공부상 면적(307㎡)과 일반건축물대장상 대지면적(301.82㎡) 간의 차이가 존재합니다. 이는 경미한 사항으로 판단되나, 현장 확인이 필요할 수 있습니다.

* 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸될 예정이므로, 인수되는 권리는 없을 것으로 예상됩니다.

6.2. 물리적/환경적 리스크

* 건물 노후도: 1988년 건축물로, 약 35년 이상 경과되어 리모델링 또는 수리가 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3등급, 하수처리구역 등으로 지정되어 있어 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 본건 소재지 및 주변 지역에 특별한 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

6.3. 기타 리스크

* 임대 관계 미상: 임대차 현황이 공란이나, 실제 점유자가 있을 경우 명도에 시간이 소요될 수 있습니다. 다만, 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 대항력 있는 임차인으로 인한 문제는 없을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

* 본건은 제주 서귀포시 안덕면 창천리에 위치한 단독주택으로, 주거용지로서의 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 교통 및 생활 편의시설 접근성은 보통 수준이며, 주변 환경은 단독주택과 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

* 건축 연차가 오래되었으나, 토지 면적이 넓고 일괄매각 대상 물건이므로 잠재적 가치가 있습니다.

* 등기부상 권리 관계가 명확하여 인수되는 권리가 없을 것으로 예상되나, 건물 노후화에 따른 수리 비용 및 명도 절차는 사전에 충분히 검토해야 합니다.

* 제주도의 토지이용계획에 따른 각종 제한사항을 확인하고 투자 결정을 내려야 합니다.

8. 투자 포인트

* 제주도 희소 단독주택 물건으로, 넓은 토지 면적을 활용한 재건축 또는 증축 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 말소되는 권리가 다수 존재하여 비교적 깨끗한 권리 상태로 취득 가능성이 높습니다.

* 감정가 대비 저가 낙찰 가능성이 있어 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 353,993,670원

* 건물 노후도 및 제반 부대 비용을 고려할 때, 감정가의 75% ~ 85% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

* 이에 따라 예상 입찰가 범위는 약 265,000,000원 ~ 300,000,000원 수준으로 제안합니다.

* 실제 입찰가는 현장 조사 결과, 본인의 투자 성향, 자금 계획, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.