나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34485 [1] 광주광역시 광산구 신창동 1118 신창3차호반베르디움 302동 11층1106호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리치감정 · 평가일 2025.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 신창동 소재 진흥초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파 트, 단독주택, 학교 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 등이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조(철근)콘크리트지붕 18층건 중 302동 11층 1106호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내 벽 : 벽지, 타일붙임 마감 등, 창 호 : 새시창호임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형 토지로서, 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역 , 도로(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20) (전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-12-31)<교육환 경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2025타경34485 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 379,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 광주광역시 광산구 신창동 1118, 신창3차호반베르디움 302동 11층 1106호

용도: 아파트

건물구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 18층 건물 중 11층 1106호

사용승인일: 2005년 06월 23일

토지면적: 49.75㎡ (약 15.05평)

건물면적: 84.86㎡ (약 25.67평)

전용면적: 84.8581㎡ (약 25.67평)

분양면적: 본건의 정확한 분양면적은 제공된 정보에서 확인되지 않습니다.

1.3. 토지 및 건물 제시외 면적

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항

특수물건정보: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 광주광역시 광산구 신창동 소재 진흥초등학교 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 단독주택, 학교 등이 혼재된 주거지역입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 관계

본건 건물 북동측으로 포장된 도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근에 문제가 없습니다.

2.4. 토지이용계획

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

2.5. 주변 시설 분석

주변에 진흥초등학교가 위치하고 있으며, 주거 단지 내에서 기본적인 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다. 대규모 공원이나 혐오시설은 직접적으로 확인되지 않았으나, 정확한 현장 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

집합건물 등기부등본상 소유권 변동 내역 및 다수의 권리 설정 이력이 확인됩니다.

을구에 설정된 하나은행의 근저당권(을11, 을12)은 말소 예정입니다.

가장 최근의 권리로서 광주지방법원의 임의경매개시결정(2025타경34485)이 등기되어 있으며, 이는 본 경매 절차를 통해 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 375,300,000원입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 현재 등기부상 지상권 설정은 확인되지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

본 건의 인수 보증금 합계는 0원입니다. 제공된 정보상 인수해야 할 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

주거 밀집 지역으로, 신창3차호반베르디움 단지를 중심으로 형성된 지역 상권을 이용할 수 있습니다. 인근에 상업 시설이 산재해 있어 기본적인 편의시설 이용에는 무리가 없습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

단지명: 신창3차호반베르디움

총 동수: 4개 동

총 세대수: 360세대

최고층: 18층

주차대수: 총 243대 (지하 10대, 지상 3대 - 정보 상이, 지하주차 10대, 지상주차 243대 등으로 추정)

단지 내 복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등

5.2. 편의시설 및 교육시설

주변에 초등학교(진흥초등학교)가 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 대형마트, 병원 등 편의시설은 차량 이동을 통해 접근 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

본건은 유동화 물건으로, 관련 법규 및 절차에 따른 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 건물 노후화

2005년 사용승인된 건물로, 약 21년이 경과함에 따라 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 미상 권리 관련

등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권이 기재되어 있으나, 실제 권리 존재 여부는 현장 확인 및 추가 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

광주광역시 광산구 신창동에 위치한 신축 20년차 아파트 경매 물건입니다. 입지, 교통, 주변 환경 등 주거 환경은 무난한 편이며, 감정가는 3억 7,900만원으로 책정되어 있습니다. 등기부상 권리 관계는 비교적 명확하며, 경매를 통해 말소되는 권리들이 많아 낙찰 후 권리 인수 부담은 적을 것으로 보입니다. 다만, 유동화 물건이라는 점과 건물 노후화 등은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 명확한 권리 관계

경매 절차를 통해 대부분의 권리가 소멸되므로, 권리 인수 부담이 적은 안전한 투자가 가능합니다.

8.2. 실거주 및 임대 수익 가능성

전용면적 84.86㎡(약 25.67평)으로 실수요자에게 적합한 크기이며, 최근 거래 사례와 임대 사례를 볼 때 실거주 또는 임대 수익 창출이 가능할 것으로 예상됩니다.

8.3. 입지적 잠재력

주거 밀집 지역에 위치하며, 초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다. 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적(84.8581㎡)의 거래는 2026년 6월 12일 3억 1,500만원, 2026년 7월 21일 3억 2,500만원에 이루어졌습니다. 본건의 감정가(3억 7,900만원)는 최근 실거래가보다 높은 수준입니다.

이에 따라, 입찰가는 최근 실거래가를 참고하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다. 현재 시세 및 시장 상황, 그리고 유동화 물건이라는 점 등을 종합적으로 고려할 때, 3억 2,000만원에서 3억 4,000만원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

본 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 산정한 것으로, 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 상세 권리 분석, 주변 시세 변동 등을 추가적으로 면밀히 검토한 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.