나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34616 [1] 광주광역시 광산구 쌍암동 676-3 첨단센트럴파크2차 제202동 제7층 제710호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2025.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 쌍암동 소재 '첨단종합병원' 동측 인근에 위치하는 '첨단센트럴파크 2차' 제202동 제7층 제710호(전유면적: 47.44㎡)로서, 주위는 각종 공동주택(아파트, 도시형생활주택 등), 각종 상업 및 업무용 부동산 등이 혼재하는 주상혼용지대임.

교통상황

본건 단지까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

일련번호 1(가) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 18층 중 제7층 일부(제202동 제710 호)로서, 2018년 03월 15일 사용승인되었으며, 외벽: 화강석붙임, 몰탈 위 페인팅 마감 등 내벽: 벽지 및 내장용 타일 등 창호: 새시창호 등임.

이용상태

일련번호 1(가) : 동향의 복도식 공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

일련번호 1(가) : 일반적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 인접도로 대비 평탄한 정방형의 토지로서, 공동주택 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남측으로 왕복2차선 포장도로에 접하여 진출입함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 도로(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20) (전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03- 07)<건축법>, 국가산업단지(첨단산업기지사업완료지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 소유자: 귀 제시목록상 '유한회사 피알디' 소유임. 2. 임대관계: 이해관계인 부재로 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

광주광역시 광산구 쌍암동 676-3 첨단센트럴파크2차 제202동 제7층 제710호

1.2. 물건 개요

사건번호: 광주지방법원 2025타경34616 (1)

용도: 도시형생활주택

감정가: 170,000,000원

토지면적: 11.12㎡ (약 3.36 평)

건물면적: 47.44㎡ (약 14.35 평)

공급면적: 74.89㎡ (약 22.66 평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 광주광역시 광산구 쌍암동 소재 '첨단종합병원' 동측 인근에 위치하며, '첨단센트럴파크 2차' 제202동 7층에 소재합니다. 주변은 각종 공동주택(아파트, 도시형생활주택 등), 상업 및 업무용 부동산이 혼재된 주상혼용지대입니다.

2.2. 교통 및 접근성

단지까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스승강장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건축물 구조 및 이용 상태

본 건물은 철근콘크리트구조이며, 2018년 03월 15일에 사용승인되었습니다. 본 호실은 해당 건물 지상 18층 중 제7층에 위치하며, 동향의 복도식 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 외벽은 화강석붙임 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시창호 등으로 구성되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

본건의 말소기준권리(2023년 4월 20일 접수된 주식회사지에프5홀딩스의 근저당권)보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 다만, 선순위 임차인이 존재하여 인수 여부를 신중히 검토해야 합니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(구 )

* 보증금: 173,000,000원

* 전입일자: 2020-09-10

* 확정일자: 2020-08-10

* 대항력: 있음

* 권리분석상 특이사항: 본건의 임차인은 대항력이 있으며, 임차보증금 173,000,000원 중 배당에서 전액 변제되지 아니하는 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본건의 가장 중요한 인수 권리입니다.

3.3. 등기부 현황

* 소유권이전 1번 신탁등기 말소 (갑2): 유한회사 피알디

* 주택임차권 (을14): 구기원, 173,000,000원, 인수 (전입일자 2020-09-10, 확정일자 2020-08-10)

* 근저당권 (을13): 주식회사지에프5홀딩스, 13,000,000원, 말소 (말소기준권리)

* 강제경매 (갑4): 주택도시보증공사, 181,261,087원, 말소 (사건번호 2025타경34616)

등기부채권 총액: 186,000,000원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 광산구 쌍암동 일대는 첨단산업단지를 중심으로 업무, 상업, 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 최근 반도체 및 AI 산업 등 첨단산업 육성으로 인한 지역 발전 기대감이 높습니다.

4.2. 인근 시설

인근에 첨단종합병원이 있으며, 각종 상업 및 업무 시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

주변에 각종 편의시설 및 상업시설이 위치하여 생활하기 편리합니다.

5.2. 건물 내 편의시설

일반적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 옥내 소화전, 화재 탐지 및 경보 설비, 스프링클러, 승강기 설비 등이 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 그 임차인의 보증금(173,000,000원)이 물건의 감정가(170,000,000원)를 초과한다는 점입니다. 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액을 낙찰자가 인수해야 하므로 실질적인 인수 비용이 감정가보다 높아질 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획 관련 제한

본 물건은 중심상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 국가산업단지 등으로 지정되어 있어 관련 법규 준수가 필요합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건의 장단점 요약

장점으로는 첨단산업 발전의 수혜지로서 미래 가치가 기대되는 입지, 편리한 교통 및 생활 환경이 있습니다. 단점으로는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 위험이 가장 크며, 이는 예상 입찰가 산정에 중요한 고려사항이 됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 투자가치 분석

광주 첨단3지구 일대의 AI 및 반도체 산업 육성 정책은 지역 부동산 시장에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 본 물건은 이러한 개발 호재의 수혜 지역에 위치하고 있으며, 주상복합 단지로써의 입지를 갖추고 있습니다. 다만, 임차인 보증금 인수 부담을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 실거래가 자료에 따르면, 본건과 동일한 면적(47.44㎡)의 물건이 2026년 7월 30일 1억 7,000만원에 거래된 사례가 있습니다. 또한, 2026년 8월 24일에는 1억 4,170만원에 거래된 사례도 있습니다. 현재 시세는 대략 1억 5,000만원에서 1억 7,000만원 수준으로 판단됩니다.

9.2. 인수 보증금 고려한 예상 입찰가 산정

본건의 감정가는 1억 7,000만원이며, 대항력 있는 임차인의 보증금은 1억 7,300만원입니다. 물건명세서에 따르면 배당으로 임차보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 현재 시장 시세 및 최근 거래가격을 고려할 때, 임차인의 보증금 1억 7,300만원을 전액 변제받게 하려면 입찰가가 최소 1억 7,300만원 이상이어야 합니다. 감정가인 1억 7,000만원에 입찰 시, 임차인의 보증금 300만원을 인수하게 됩니다. 따라서, 임차인 보증금 전액 변제를 목표로 한다면 1억 7,300만원 이상으로 입찰가를 고려해야 합니다. 보수적으로 접근한다면, 최근 실거래가 상한선인 1억 7,000만원을 기준으로 하되, 300만원의 인수 보증금을 고려하여 총 1억 7,300만원의 취득 비용이 발생함을 인지해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 173,000,000원. (1억 7,000만원 ~ 1억 7,300만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.